TJ 93008, 28 août 2025, RG 25/02273

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/02273
N° Portalis DB3S-W-B7J-2YAA

Minute : 947/25

SEQENS S.A. D’HLM
Représentant : Me Antoine BENOIT-GUYOD,
avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0035

C/

Monsieur [A] [R]
Madame [K] [X]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
ME BENOIT-GUYOD
Copie délivrée à :
M. [R]
MME [X]
Le 1er Septembre 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 28 Août 2025 ;

par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 26 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

En présence de Madame [C] [W], auditrice de justice ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Société SEQENS SA D’HLM, dont le siège social est [Adresse 2]
Représentée par Maître Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au Barreau de Paris

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [A] [R], demeurant [Adresse 3]
comparant en personne

Madame [K] [X], demeurant [Adresse 3]
non comparante

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 29 mars 2002, la société SEQENS a donné à bail à Monsieur [A] [R] et Madame [K] [X], un logement, situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 498,93 euros, 162,67 euros de provisions sur charges et le versement d'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

Par acte sous seing privé en date du 29 mars 2022, un bail leur a été consenti à la même adresse pour un emplacement de parking, pour un loyer de 40,43 €, une provision mensuelle sur charges de 8 € et le versement d'un dépôt de garantie de 40,43 €.

Par acte de commissaire de justice du 12 novembre 2024, la société SEQENS a fait signifier à Monsieur [A] [R] et Madame [K] [X] un commandement de payer visant les clauses résolutoires insérées aux baux pour un montant en principal de 952,29 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 7 novembre 2024.

La société SEQENS a saisi la caisse d'allocations familiales de la [Localité 1] le 2 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 21 février 2025, la société SEQENS a fait assigner Monsieur [A] [R] et Madame [K] [X], devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
o à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire des baux ;
o à titre subsidiaire, prononcer la résolution judiciaire des baux pour défaut de paiement du loyer et des charges,
o ordonner l'expulsion de Monsieur [A] [R] et Madame [K] [X] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique,
o ordonner que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux soit régi dans les conditions du code des procédures civiles d'exécution ,
o condamner solidairement Monsieur [A] [R] et Madame [K] [X], au paiement des sommes suivantes:
? 1642,69 euros au titre de l'arriéré de loyers, des charges et indemnités d'occupation, avec intérêts au taux légal à compter de 12 novembre 2024 pour la somme de 952,29 euros et à compter du 21 février 2025 pour le surplus ;
? une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises et de l'éventuel supplément de loyer de solidarité qui aurait été dû si les baux n'avaient pas été résiliés jusqu'à la libération effective des lieux loués,
? 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
? les entiers dépens.

L'assignation a été dénoncée le 25 février 2025 à la préfecture de la [Localité 1].

A l'audience du 26 mai 2025, la société SEQENS, représentée, demande la condamnation de Monsieur [A] [R] et Madame [K] [X] à la somme de 1137,66 arrêtée selon décompte du 21 mai 2025. Elle n'est pas opposée à l'octroi de délais de paiement et renonce à la condition de reprise du paiement intégral du loyer.

Au soutien de ses prétentions, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, elle indique que Monsieur [A] [R] et Madame [K] [X] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer et souligne qu'ils ont bénéficié d'un effacement de leur dette locative en juin 2024 à hauteur de 2070 euros suite à une procédure de surendettement initiée uniquement par Mme [X]. Subsidiairement, elle soutient sur le fondement des articles 1224 et suivant du code civil que Monsieur [A] [R] et Madame [K] [X] ont manqué à leurs obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants.

Monsieur [A] [R], comparant, ne conteste pas le principe de la dette et sollicite des délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois en plus du loyer courant. Il souhaite bénéficier de la suspension de la clause résolutoire. Il indique avoir fait un paiement de 100 euros le jour même de l'audience. Concernant sa situation, il explique avoir trois enfants à charge avec sa compagne. Il précise gagner 1500 euros par mois alors que son épouse bénéficie de prestations sociales à hauteur de 800 euros par mois.

Madame [K] [X], régulièrement assignée à étude, ne comparaît pas, et n'est pas représentée à l'audience.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 28 août 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Madame [K] [X], assignée à étude, ne comparaît pas et n'est pas représentée à l'audience. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la [Localité 1] le 25 février 2025 soit six semaines au moins avant l'audience.

Par ailleurs, la société SEQENS justifie avoir saisi la caisse d'allocations familiales le 2 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 21 février 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par la société SEQENS le 2 décembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire ou de résiliation judiciaire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du décompte de la créance actualisé au 21 mai 2025 un arriéré de loyers et charges impayés à hauteur de 1866,57 euros.

En l'espèce, le décompte inclut des pénalités appliquées au défaut de réponse du locataire à l'enquête réalisée annuellement par le bailleur social pour la somme de 45,72 €. En l'absence du justificatif des diligences mises en œuvre par la société SEQENS pour réaliser cette enquête, ces pénalités seront déduites de la créance.

Il convient de déduire également la somme de 414,17 € euros imputée pour des frais n'ayant pas fait l'objet d'un effacement (141 ;73 € +88,42 € + 184,02 €) ainsi que la somme de 100 euros payée le jour de l'audience.

Conformément à la clause stipulée au contrat, les locataires sont obligés solidairement d'exécuter l'ensemble des obligations en résultant.

La créance locative est alors ramenée à la somme de 1306,68 euros. Toutefois, la demande de la société SEQUENS s'est limitée à la somme de 1137,66 euros au jour de l'audience.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [A] [R] et Madame [K] [X] à payer à la société SEQENS la somme de 1137,66 euros actualisée au 26 mai 2025, échéance du mois d'avril 2025 incluse, au titre de l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 novembre 2024 sur la somme de 952,29 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur l'acquisition des clauses résolutoires

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, les baux contiennent une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer laissant deux mois aux locataires pour s'exécuter, visant les clauses résolutoires, a été signifié à Monsieur [A] [R] et Madame [K] [X] le 12 novembre 2024.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition des clauses résolutoires sont réunies à l'expiration du délai de deux mois, stipulé dans le commandement de payer, soit, le 12 janvier 2025 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation des baux conclus le 29 mars 2002 à compter du 13 janvier 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [A] [R] propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il expose la situation personnelle et financière du couple et est en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. S'il ressort des éléments communiqués que Monsieur [A] [R] et Madame [K] [X] n'ont pas repris le paiement intégral du loyer et des charges, la société SEQENS a explicitement renoncé à cette condition de reprise et ne s'est pas opposée à l'octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Monsieur [A] [R] et Madame [K] [X] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire des baux pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

Au contraire, en cas de non-paiement d'une échéance courante ou d'une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, les clauses résolutoires reprendront leur pleine efficacité et l'intégralité de la dette locative restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l'expulsion de Monsieur [A] [R] et Madame [K] [X] et de tout occupant de leur chef sera autorisée.

En outre, en vertu de l'article 1240 du code civil, ils devront indemniser la propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à cette dernière un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l'exécution, à compter du 13 janvier 2025 jusqu'à leur départ définitif des lieux. Cette condamnation sera assortie de la solidarité en vertu de la clause de solidarité présente au bail d'habitation.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [A] [R] et Madame [K] [X] aux dépens de l'instance.

Il convient également de les condamner in solidum à verser à la société SEQENS la somme de 50 euros au titre des frais irrépétibles en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS