TJ 93008, 11 sept. 2025, RG 25/02926

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE MONTREUIL
[Adresse 1]
[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/02926 - N° Portalis DB3S-W-B7J-22HW

Minute : 25/85

S.D.C. DU [Adresse 2] -[Adresse 3] REPRESENTE PAR FONCIA [Localité 2] RIVE DROITE
Représentant : Me Carine SMADJA, avocat au barreau de PARIS

C/

Monsieur [Z] [J]
Représentant : Me Mariame TOURE, avocat au barreau de PARIS

Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :
Me Carine SMADJA

Copie(s) certifiée(s) conforme(s) délivrée(s) à :
Me Mariame TOURE

Le

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
JUGEMENT
du 11 Septembre 2025

Jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 11 Septembre 2025 ;

Par Madame Patricia ISAC, Magistrat à titre temporaire du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de Madame Marianne TRUSSARDI, cadre greffier ;

Après débats à l'audience publique du 15 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Patricia ISAC, Magistrat à titre temporaire du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de Madame Marianne TRUSSARDI, cadre greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. de l’immeuble [Adresse 2] - [Adresse 3]
représenté par son syndic la SAS FONCIA [Localité 2] RIVE DROITE, sise [Adresse 4]
représenté par Me Carine SMADJA, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [J],
demeurant [Adresse 5]
représenté par Me Mariame TOURE, avocat au barreau de PARIS

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [Z] [J] est propriétaire d'un bien correspondant aux lots 224 et 252 au sein d'un immeuble situé [Adresse 6], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 septembre 2024 , le SDC DU [Adresse 2] [Adresse 3] (le syndicat des copropriétaires), a, par l'intermédiaire de son syndic, Foncia [Localité 2] Rive Droite, fait signifier à Monsieur [Z] [J] une sommation de payer la somme de 3.091,56 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété au 30 août 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 mars 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [Z] [J] devant le présent tribunal aux fins de :
¢ Condamner au paiement de 2.179,70 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 12 mai 2025, en ce compris les charges provisionnelles pour le 1er trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 4 septembre 2024, date de la sommation de payer,
¢ Condamner au paiement de 1.447,23 euros au titre des frais visés à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 4 septembre 2024, date de la sommation de payer,
¢ Rejeter toute demande de délais ou échelonnement qui pourrait être sollicité
¢ Condamner au paiement de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
¢ Condamner au paiement de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
¢ les dépens comprenant les frais d'assignation et des actes de procédure nécessaires

À l'audience du 15 mai 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté, actualise ses demandes à la somme de 3.892,75 euros au titre des charges arrêtées au 12 mai 2025, 2ème trimestre de 2025 inclus.

Il expose que Monsieur [Z] [J], propriétaire de divers lots au sein de l'immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s'estime bien fondé à obtenir la condamnation du propriétaire au paiement de dommages et intérêts. Il ajoute qu'il est opposé à l'octroi de délais de paiement car il n'y a eu aucun règlement depuis 2023.

À l'audience Monsieur [Z] [J], représenté, reconnaît être redevable de charges de propriété sans préciser le détail. Il demande au tribunal de bénéficier de délais de paiement. Il sollicite une demande de renvoi qui est refusée par le tribunal. Il indique qu'il est en reprise d'emploi ce qui lui permettra d'assurer le remboursement des charges. Il ajoute que son ancien locataire est décédé et, pendant plusieurs mois, il n'a pas perçu les loyers alors que la famille du locataire s'est maintenue dans les lieux.

L'affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires que les comptes annuels ont été approuvés et n'ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs, notamment :
- du procès-verbal de l'assemblée générale du 6 juin 2023 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2022 et approuvant le budget prévisionnel pour l'exercice 2024,
- du procès-verbal de l'assemblée générale du 27 juin 2024 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2023 et approuvant le budget prévisionnel pour l'exercice 2025,
- du procès-verbal de l'assemblée générale du 28 avril 2025 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2024 et approuvant le budget prévisionnel pour l'exercice 2026,
- l'attestation du syndic de l'immeuble en date du 12 mai 2025 indiquant l'absence de de contestation des procès-verbaux des assemblées générales du 6 juin 2023 et du 27 juin 2024

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l'année 2025, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement à hauteur de 1.447,23 euros qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [Z] [J] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.179,70 euros, au titre des charges de copropriété dues au 12 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 4 septembre 2024, sur la somme de 1.489,20 euros et du jugement sur le surplus.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.
En l'espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l'octroi de la somme de 1.447,23 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.
Les frais de " suivi contentieux trimestriel ", " suivi de dossier transmis à l'avocat ", " constitution du dossier transmis à l'huissier ", " constitution du dossier transmis à l'avocat " relèvent de l'activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent des actes élémentaires d'administration de la copropriété. Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d'honoraires supplémentaires n'en change pas la nature, ces frais ne sont donc pas nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les frais de commissaire de justice pour la signification de l'assignation et de la sommation de payer sont inclus dans les dépens. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre.

Il convient dès lors de rejeter la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de délais de paiement :

En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, Monsieur [Z] [J] sollicite des délais de paiement. Il indique qu'il est en reprise d'emploi. Cependant, les délais qui lui ont été accordées dans un précédent jugement, en date du 8 septembre 2023, n'ont pas été respectés.

En conséquence, il convient de rejeter la demande de délais de Monsieur [Z] [J].

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l'exécution de l'obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, il apparaît que Monsieur [Z] [J] qui a déjà fait l'objet d'une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du 8 septembre 2023 n'a depuis versé aucune somme au syndicat des copropriétaires. Le comportement et la résistance ducopropriétaire entraînent un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient de condamner Monsieur [Z] [J] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Z] [J] aux dépens de l'instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [Z] [J] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS