TJ 93008, 9 sept. 2025, RG 25/03704

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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REFERENCES : N° RG 25/03704
N° Portalis DB3S-W-B7J-25J7

Minute : 1006/25

Monsieur [S] [O]
Madame [A] [X] [R]
épouse [O]
Représentant : Me Adam JEARALLY, avocat au
barreau de PARIS, vestiaire : C1059

C/

Monsieur [N] [T]
Madame [D] [L] épouse [T]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
ME JEARALLY
Copie délivrée à :
M. ET MME [T]
Le 09 Septembre 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 09 Septembre 2025 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 23 Juin 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [S] [O] et Madame [A] [X] [R] épouse [O] demeurant ensemble [Adresse 2]

Tous deux comparants en personne et assistés de Me Adam JEARALLY, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [N] [T], demeurant [Adresse 3]
comparant en personne

Madame [D] [L] épouse [T], demeurant [Adresse 3]
non comparante

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 8 mars 2014, M. [S] [O] et Mme [A] [R], épouse [O] ont donné à bail à M. [N] [T] et Mme [D] [L], épouse [T] un logement situé [Adresse 3], outre l'emplacement de stationnement extérieur [Adresse 4] situé à la même adresse, pour un loyer hors charges de 760,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 140,00 €.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [S] [O] et Mme [A] [R], épouse [O] a fait signifier à M. [N] [T] et Mme [D] [L], épouse [T], par exploit de commissaire de justice du 19 juin 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 10 451,00 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 27 février 2025, M. [S] [O] et Mme [A] [R], épouse [O] a fait assigner M. [N] [T] et Mme [D] [L], épouse [T] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 23 juin 2025 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion des locataires.

M. [S] [O] et Mme [A] [R], épouse [O], comparants, représentés, actualisent oralement le contenu de leur assignation et demandent au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :
o constater l'acquisition de la clause résolutoire
o ordonner l'expulsion de M. [N] [T] et Mme [D] [L], épouse [T] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision ;
o ordonner la suppression du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux ;
o ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement aux frais, risques et périls de M. [N] [T] et Mme [D] [L], épouse [T] ;
o autoriser la conservation du dépôt de garantie ;
o condamner solidairement M. [N] [T] et Mme [D] [L], épouse [T] à payer :
? la somme de 11 049,00 € à valoir sur l'arriéré des loyers, échéance de juin 2025 incluse, avec intérêts de droit à compter de l'assignation ;
? une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 1 800 euros et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;
? une somme de 1 800,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement, de l'assignation et des frais d'exécution.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 8 mars 2014 fait force de loi entre les parties, qu'il contient une clause résolutoire, que M. [N] [T] et Mme [D] [L], épouse [T] n'ont pas exécuté régulièrement ses obligations, qu'ils a été mis en demeure d'y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d'huissier, qu'ils n'y ont pas déféré.

M. [N] [T], comparant, demande au juge des contentieux de la protection de lui octroyer des délais de paiement d'un montant mensuel de 200,00 €, en actualisant leur situation personnelle et financière. Il indique qu'il souhaite quitter les lieux.

Mme [D] [L], épouse [T], assignée à personne, n'a pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L'affaire a été mise en délibéré au 9 septembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de Mme [D] [L], épouse [T] ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

o Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du contrat de bail en date du 8 mars 2014 que M. [N] [T] et Mme [D] [L], épouse [T] doivent payer un loyer d'un montant de 760,00 € hors charges, augmenté de charges récupérables d'un montant de 140,00 €.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [N] [T] et Mme [D] [L], épouse [T] restaient devoir la somme de 11 049,00 € euros à la date du 23 juin 2025, juin 2025 inclus.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [N] [T] et Mme [D] [L], épouse [T] au paiement d'une somme de 11 049,00 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 7 449,00 € à compter du 27 février 2025, date de l'assignation et sur le surplus à compter du 9 septembre 2025, date du jugement.

Il n'y a en revanche pas lieu de faire droit à la demande de conservation du dépôt de garantie dès lors que les comptes ne sont pas définitivement réglés entre les parties.

Conformément à l'article 220 et 1751 du code civil, cette condamnation sera solidaire dès lors que les codébiteurs ne contestent pas être mariés et qu'ils tous deux locataires en titre du logement familial.

o Sur demande de délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, M. [N] [T] propose de régler 200 euros par mois pour apurer sa dette, ce à quoi le bailleur ne s'oppose pas.

En conséquence, il sera fait droit à la demande selon les modalités fixées au dispositif.

o Sur l'acquisition des effets de clause résolutoire

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la cause prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 8 mars 2014 contient telle une clause résolutoire en son article 12 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 19 juin 2024 pour la somme en principal de 10 451,00 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 août 2024.

L'expulsion de M. [N] [T] et Mme [D] [L], épouse [T] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [N] [T] et Mme [D] [L], épouse [T] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation.

o Sur les modalités de l'expulsion

L'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l'espèce, compte tenu de la situation des parties, il n'est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

o Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l'espèce, le maintien dans les lieux de M. [N] [T] et Mme [D] [L], épouse [T] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 20 août 2024 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d'un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 8 mars 2014.

Il y a donc lieu de fixer l'indemnité d'occupation au montant de 900 euros par mois. Il n'y a pas lieu de doubler ce montant en vertu du principe de réparation intégrale du dommage.

En conséquence, il y a lieu de condamner in solidum M. [N] [T] et Mme [D] [L], épouse [T] au paiement d'une somme mensuelle de 900 euros à compter du 1er juillet 2025, terme de juillet 2025 ce jusqu'à parfaite libération des lieux.

En effet, l'indemnité d'occupation courant du 20 août 2024, 00 heure, au 30 juin 2025, 24 heures, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

o Sur les mesures de fin de jugement

Les défendeurs, qui succombent, supporteront les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 19 juin 2024 et de l'assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu'il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 500 euros leur sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les défendeurs y seront condamnés in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

Il y a lieu d'indiquer que la charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions d'ordre public de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution et qu'il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais.

PAR CES MOTIFS