TJ 93008, 9 sept. 2025, RG 25/03019

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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REFERENCES : N° RG 25/03019
N° Portalis DB3S-W-B7J-22PT

Minute : 1024/25

S.A. CDC HABITAT SOCIAL
Représentant : Me Judith CHAPULUT-AUFFRET,
avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Madame [P] [Q]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
ME CHAPULUT-AUFFRET
Copie délivrée à :
MME [Q]
Le 09 Septembre 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 09 Septembre 2025 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 23 Juin 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

CDC HABITAT SOCIAL S.A. D’HLM, dont le siège social est sis [Adresse 2],
Représentée par Maître Judith CHAPULUT-AUFFRET, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [P] [Q], demeurant [Adresse 3]
non comparante

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 20 janvier 2023, CDC Habitat Social a donné à bail à Mme [P] [Q] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer hors charges de 561,28 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 255,04 €.

Par acte séparé du 17 avril 2023, CDC Habitat Social a donné à bail à Mme [P] [Q] un emplacement de stationnement n°36 situé à la même adresse pour un loyer, charges comprises, de 41,31 €.

Des loyers étant demeurés impayés, CDC Habitat Social a fait signifier à Mme [P] [Q], par exploit de commissaire de justice du 18 septembre 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 7 133,84 € visant les clauses résolutoires.

Par exploit de commissaire de justice en date du 3 mars 2025, CDC Habitat Social a fait assigner Mme [P] [Q] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 23 juin 2025 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion du locataire.

CDC Habitat Social, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :
o à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;
o en tout état de cause :
? ordonner l'expulsion de Mme [P] [Q] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
? dire que le sort des meubles sera régi dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d'exécution ;
? condamner Mme [P] [Q] à payer :
? la somme de 1 796,10 € à valoir sur l'arriéré des loyers arrêté au 18 juin 2025, terme de mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
? une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;
? une somme de 800,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement ;
o ne pas écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 20 janvier 2023 fait force de loi entre les parties, qu'il contient une clause résolutoire, que Mme [P] [Q] n'a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu'il a été mis en demeure d'y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d'huissier, qu'il n'y a pas déféré, qu'en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail.

Mme [P] [Q], assignée à étude, n'a pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe du Tribunal avant l'audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L'affaire a été mise en délibéré au 9 septembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de Mme [P] [Q] ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

o Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du contrat de bail en date du 20 janvier 2023 que Mme [P] [Q] doit payer un loyer d'un montant de 561,28 € hors charges, augmenté de charges récupérables d'un montant de 255,04 €. Il ressort du contrat de location de l'emplacement de stationnement que Mme [P] [Q] s'est engagé à payer un loyer d'un montant 41,31 euros, toutes charges comprises. Le dernier loyer total appelé, charges comprises, s'est élevé à la somme de 898,71 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [P] [Q] restait devoir la somme de 1 796,10 € euros à la date du 18 juin 2025, terme de mai 2025 inclus.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [P] [Q] au paiement d'une somme de 1 796,10 €, avec les intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2025, date du jugement.

o Sur l'acquisition des effets de clause résolutoire

L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la cause prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 20 janvier 2023 contient telle une clause résolutoire en son article 7. Le contrat de location de l'emplacement de stationnement en date du 17 avril 2023 contient également une clause en ce sens à l'article 9. Un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 18 septembre 2024 pour la somme en principal de 7 133,84 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux étaient réunies à la date du 19 novembre 2024.

L'expulsion de Mme [P] [Q] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

o Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l'espèce, le maintien dans les lieux de Mme [P] [Q] après la résiliation des contrats de bail intervenue le 19 novembre 2024 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d'un loyer et des charges, au moins équivalent aux montants qui étaient prévus aux contrats de bail en date des 20 janvier 2023 et 17 avril 2023.

Il y a donc lieu de fixer l'indemnité d'occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation des baux.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [P] [Q] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalent au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation des baux à compter du 1er juillet 2025, terme de juin 2025 ce jusqu'à parfaite libération des lieux.

En effet, l'indemnité d'occupation courant du 19 novembre 2024, 00 heure, au 30 juin 2025, 24 heures, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 18 septembre 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu'il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS