TJ 93008, 9 sept. 2025, RG 25/03899

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 1]
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[Localité 1]

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REFERENCES : N° RG 25/03899
N° Portalis DB3S-W-B7J-26NH

Minute : 1007/25

Société SADA
Représentant : Me Joseph PANGALLO, avocat
au barreau de PARIS, vestiaire : L0281

C/

Monsieur [H] [E]
Madame [V] [N] épouse [E]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
ME PANGALLO
Copie délivrée à :
M. ET MME [E]
Le 10 Septembre 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 09 Septembre 2025 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 23 Juin 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Société SADA (SA DEFENSE ET D’ASSURANCES), dont le siège social est situé [Adresse 4] - [Localité 2]
représentée par Me Joseph PANGALLO, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [H] [E], demeurant [Adresse 5] - [Localité 3]
non comparant

Madame [V] [N] épouse [E], demeurant [Adresse 5] - [Localité 3]
non comparante

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Mme [R] [M], épouse [L] et M. [X] [L], par l'intermédiaire de leur mandataire, ont souscrit le 1er janvier 2017, un contrat d'assurance auprès SA SADA n°1P0009207 assurer le logement situé [Adresse 6], [Localité 4], dont ils sont propriétaires, contre les risques d'impayés et de dégradations locatives imputables aux locataires.

Par acte sous signature privée en date du 28 janvier 2022, Mme [R] [M], épouse [L] et M. [X] [L] ont donné à bail à M. [H] [E] et Mme [V] [N], épouse [E] un logement situé [Adresse 6], [Localité 4], outre un emplacement de stationnement situé à la même adresse, pour un loyer hors charges de 1 177,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 77,00 €. Un dépôt de garantie de 1 177,00 € a été versé.

M. [H] [E] et Mme [V] [N], épouse [E] ont délivré congé par courrier daté du 2 octobre 2023, reçu le 16 octobre 2023. Les lieux ont été repris le 16 novembre 2023.

Par trois quittances du 08 janvier 2025, Mme [R] [M], épouse [L] et M. [X] [L], par l'intermédiaire de leur mandataire, ont reconnu avoir reçu une somme globale de 5 648,44 euros de la part de SA SADA au titre de la prise en charge assurantielle de leur préjudice en exécution du contrat d'assurance n°1P0009207.

Par exploit de commissaire de justice en date du 26 mars 2025, SA SADA a fait assigner M. [H] [E] et Mme [V] [N], épouse [E] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 23 juin 2025 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'indemnisation des dégradations locatives.

SA SADA, comparante, représentée, soutient oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de condamner solidairement M. [H] [E] et Mme [V] [N], épouse [E] à payer :
o la somme de 5 426,44 € avec intérêts au taux légal à compter e la délivrance de l'assignation ;
o une somme de 2 000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
o les entiers dépens de la présente procédure.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, elle rappelle les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, du décret n°87-712 du 26 août 1987, ensemble l'article L. 121-12 du code des assurances, rappelle que le bail en date du 28 janvier 2022 fait force de loi entre les parties, que M. [H] [E] et Mme [V] [N], épouse [E] ont quitté les lieux sans régler l'intégralité des loyers et des charges appelés, que l'intervention d'un commissaire de justice a été nécessaire pour réaliser l'état des lieux, que le logement a été rendu dans un état dégradé par rapport à l'état dans lequel il se trouvait lors de sa délivrance.

M. [H] [E] et Mme [V] [N], épouse [E], assignés en la forme d'un procès-verbal de recherches, n'ont pas comparu.

L'affaire a été mise en délibéré au 9 septembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de M. [H] [E] et Mme [V] [N], épouse [E] ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

o Sur la demande en paiement d'une somme de 5 426,44 euros

L'article L. 121-12 du code des assurances dispose que sans préjudice du deuxième alinéa de l'article L. 121-2, l'assureur qui a payé l'indemnité d'assurance est subrogé, jusqu'à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l'assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l'assureur.

En l'espèce, l'assureur réclame une somme globale de 5 426,44 euros, composée d'une somme de 222 euros au titre du remboursement de la moitié du coût de l'état des lieux de sortie, d'une somme de 3 509,44 euros au titre de l'arriéré des loyers et des charges dus par les locataires au jour du départ des lieux et enfin d'une somme de 1 695 euros au titre des dégradations locatives imputables aux locataires.

Il justifie avoir versé des indemnités d'assurance à hauteur de chacun de ces montants aux bailleurs, en exécution du contrat d'assurance n°1P0009207 de sorte qu'il est régulièrement subrogé dans les droits de ces derniers.

Sur le rejet de la demande en paiement d'une somme de 222 euros au titre des frais d'état des lieux

L'article 3-2, alinéa 2, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Il ressort de cet article que pour que les frais d'état des lieux soient partagés pour moitié entre le bailleur et le locataire, ce dernier doit avoir été régulièrement convoqué par le commissaire de justice pour assister aux opérations de constat (3ème Civ., 27 mai 2003, n°02-12.253).

En l'espèce, si un état des lieux de sortie a effectivement été réalisé le 16 novembre 2023 par un commissaire de justice, à la demande du bailleur, il ne ressort d'aucune des pièces du dossier que les locataires ont été avisées par le commissaire de justice de son intervention et des conditions de celles-ci dans les conditions prévues par le texte précité.

En conséquence, il n'y a pas lieu de partager par moitié les frais d'état des lieux.

Sur la demande en paiement d'une somme de 3 509,44 euros au titre de l'arriéré des loyers et des charges

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

L'article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L'article 15 de la loi précitée prévoit que lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois ou d'un mois selon les hypothèses.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du contrat de bail en date du 28 janvier 2022 que M. [H] [E] et Mme [V] [N], épouse [E] doivent payer un loyer d'un montant de 1 177,00 € hors charges, augmenté de charges récupérables d'un montant de 77,00 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s'est élevé à la somme de 1 308,20 euros.

Par courrier reçu le 16 octobre 2023, les locataires ont délivré congé. Le bailleur a indiqué que ce congé prendrait effet à l'issue du délai d'un mois, soit le 16 novembre 2023, date la remise des clefs et de la réalisation de l'état des lieux de sortie. Les locataires ont été libérés de toute obligation à compter de cette date.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [H] [E] et Mme [V] [N], épouse [E] restaient devoir la somme de 3 619,92 € euros à la date du 16 novembre 2023, terme de novembre 2023 inclus.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 116,60 € (frais de relance) tandis qu'une régularisation de charges pour un montant de 273,43 euros est venue au crédit des locataires.

Par ailleurs, ceux-ci ont versé à leur entrée dans les lieux un dépôt de garantie d'un montant de 1 177 euros, qu'il convient de retenir, de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 2 052,89 €, arrêtée au 16 novembre 2023, terme de novembre 2023 inclus.

Sur la demande en paiement d'une somme de 1 675 euros au titre des dégradations locatives

L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu, notamment, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il ressort de l'annexe au décret du 26 août 1987 qu'il appartient au locataire, s'agissant des murs et des plafonds, de procéder à de menus raccords de peintures et tapisseries, à la remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique, au rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l'emplacement de ceux-ci, et s'agissant des revêtements de sol, d'assurer l'encaustiquage et entretien courant de la vitrification, le remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.

En l'espèce, il ressort du décompte joint à la quittance subrogative et du devis fourni dans les pièces du demandeur que l'assureur a pris en charge le remplacement du plan de travail de la cuisine pour un montant de 950 euros, la reprise du revêtement des murs du séjour pour un montant de 565 euros en raison de trous de chevilles grossièrement rebouchés et le remplacement d'un placard dans le dégagement en raison des portes hors d'état d'usage pour un montant de 180 euros.

Il convient donc de procéder à la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et de sortie réalisé par commissaire de justice sur chacun de ces points pour vérifier l'imputabilité des dégradations aux locataires.

Entrée Sortie
Plan de travail de la cuisine Le plan de travail est en bon état mais présente des fissures et des éclats
Le plan de travail est en état d'usage mais présente des griffures et se retire par endroit
Peinture du séjour Bon état sauf deux trous de cheville et deux trous de clous État d'usage avec présence de nombreux trous de chevilles rebouchés de manière grossière
Placard du dégagement Bon état sauf les étagères Portes coulissantes hors d'état d'usage

Il ressort de cette comparaison qu'aucune différence significative n'existe entre les constatations de l'état des lieux d'entrée et de l'état des lieux de sortie relativement à l'état du plan de travail de la cuisine. La différence de qualification entre bon état et état d'usage est inopérante au regard des descriptions complémentaires. Aucune dégradation n'est imputable aux locataires.

Une différence significative existe en ce qui concerne l'état de la peinture du séjour. La présence de nombreux trous de cheville rebouchés de façon apparente lors de la sortie des lieux alors que le mur se trouvait en bon état lors de la délivrance du logement témoigne de dégradations imputables aux locataires. Toutefois, les photographies prises par le commissaire de justice relativisent le nombre des trous, par ailleurs localisés dans certains endroits de la pièce. Malgré le devis fourni à la cause, il convient d'évaluer souverainement ce préjudice à la somme de 250 euros.

Une différence significative existe en ce qui concerne l'état de la porte du placard du dégagement. Alors que celle-ci était en bon état lors de la délivrance du logement, elle est hors d'état d'usage à la sortie. Cette différence témoigne de dégradations imputables aux locataires. La somme réclamée à ce titre est justifiée par le devis fourni à la cause.

Les locataires seront donc tenus au paiement d'une somme de 430 euros au titre des dégradations locatives.

En conséquence, M. [H] [E] et Mme [V] [N], épouse [E] seront condamnés à payer une somme de 2 482,89 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2025, date de l'assignation. Conformément à l'article 1310 du code civil, cette condamnation sera solidaire dès lors que le contrat de bail prévoit une clause de solidarité en son article VI

o Sur les mesures de fin de jugement

Les défendeurs qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu'il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les défendeurs y seront condamnés in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS