TJ 93008, 28 août 2025, RG 25/04919

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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REFERENCES : N° RG 25/04919
N° Portalis DB3S-W-B7J-3DRB

Minute : 940/25

[Localité 1] HABITAT (OPH)
Représentant : Me Samira MAHI, avocat au
barreau de [Localité 2], vestiaire : PB 192

C/

Monsieur [Q] [T]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
ME MAHI
Copie délivrée à :
M. [T]
Le 29 Août 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 28 Août 2025 ;

par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 26 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

En présence de Madame [F] [V], auditrice de justice ;

ENTRE DEMANDEUR :

[Localité 1] HABITAT (OPH) EPIC, dont le siège social est sis [Adresse 2]
Représenté par Maître Samira MAHI, avocat au barreau de [Localité 2]

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [Q] [T], demeurant [Adresse 3]
Non comparant

D'AUTRE PART

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

[Localité 2] Habitat a fait signifier à M. [Q] [T] le 12 janvier 2024 un commandement de payer la somme de 6605,25 € au titre d'un arriéré locatif arrêté au 11 janvier 2024, et de justifier d'une assurance locative, visant la clause résolutoire.

Il a ensuite fait assigner Monsieur [Q] [T] devant le juge des contentieux de la protection de Bobigny par un acte de commissaire de justice du 9 avril 2025 aux fins de :
- Prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de Monsieur [Q] [T],
- ordonner l'expulsion du défendeur et celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, sous astreinte de 230 euros par jour de retard à compter de la décision,
- autoriser le transport des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués, dans un garde-meuble aux frais, risques et périls du défendeur dans les conditions du code des procédures civiles d'exécution ;
- condamner Monsieur [Q] [T] au paiement :
o de la somme de 14 054,01€, terme de novembre 2024 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation;
o d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer et charges laquelle sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer qui était prévu au contrat à tous le moins verbalement consenti et en subira les mêmes majorations et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;
o de la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que des entiers dépens;
- ordonner au défendeur de lui remettre sous astreinte de 77 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, son attestation contre les risques locatifs,
- rejeter toute éventuelle demande visant à écarter l'exécution de droit à titre provisoire du jugement à intervenir.

A l'appui de ses prétentions, la requérante expose à titre principal que les défauts d'exécution du contrat de bail par le locataire sont suffisamment répétés, graves et anciens, que ce dernier viole clairement son obligation contractuelle essentielle de paiement des loyers et charges à bonne date, ce qui justifie la résiliation de son bail.

A l'audience du 26 mai 2025, [Localité 2] Habitat, représenté, a réactualisé la créance locative à la hausse à un montant de 18 586,02 euros au titre de l'arriéré arrêté à la date du 19 mai 2025 et a maintenu ses autres demandes. Il a indiqué que le locataire n'a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience.

M. [Q] [T], cité à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

L'affaire a été mise en délibéré au 28 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement

Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Le défendeur n'ayant pas comparu à l'audience, l'actualisation de la dette n'est pas contradictoire, et l'objet du litige sera circonscrit aux demandes de la citation.

[Localité 2] Habitat produit un décompte indiquant que Monsieur [Q] [T] reste lui devoir la somme de 14 054,01 euros à la date du 16 décembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus.

En l'espèce, le décompte inclut des pénalités appliquées au défaut de réponse du locataire à l'enquête réalisée annuellement par le bailleur social pour la somme de 91,44 €. En l'absence du justificatif des diligences mises en œuvre par [Localité 2] Habitat pour réaliser cette enquête, ces pénalités seront déduites de la créance.

De surcroît, il convient de déduire de la somme réclamée les frais de procédure, pouvant éventuellement selon leur nature être inclus dans les dépens (164,05 €).

Monsieur [Q] [T] sera donc condamné au paiement de la somme de 13 798,61 € à valoir sur l'arriéré locatif arrêté à la date du 16 décembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2025, date de l'assignation.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation judiciaire du bail

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 11 avril 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 26 mai 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 2] Habitat justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 21 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation en date du 9 avril 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il appartient au juge d'apprécier souverainement si les manquements imputés sont d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle les contrats sont soumis, que le locataire est tenu d'une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l'espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur, notamment du décompte arrêté au 16 décembre 2024, que la dette s'élève à 13 798,61 euros, aucun paiement n'ayant été réalisé depuis le 22 juillet 2024, date à laquelle un important arriéré existait déjà.

L'absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail à la date du 9 avril 2025, date de l'assignation.

M. [Q] [T] est désormais occupant sans droit ni titre.

L'expulsion de Monsieur [Q] [T] sera ordonnée, en conséquence, avec l'assistance de la force publique si besoin.

Aux termes de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre [Q] [T] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il sera dès lors fixée une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l'occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi.

Sur la demande tenant à l'attestation d'assurance

Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a l'obligation de justifier de la souscription d'une assurance garantissant les risques locatifs, la remise de l'attestation d'assurance s'effectuant à la demande du bailleur.

Le contrat de bail étant résilié entre les parties, il n'y a pas lieu d'enjoindre au défendeur à transmettre une attestation d'assurance au bailleur.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Q] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir [Localité 2] Habitat, Monsieur [Q] [T] sera condamné à lui verser une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,