TJ 93008, 9 sept. 2025, RG 25/03016

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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REFERENCES : N° RG 25/03016
N° Portalis DB3S-W-B7J-22PP

Minute : 1015/25

S.C.I. AVI ABELANSKI
Représentant : Me Bertrand CAHN, avocat au
barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 210

C/

Monsieur [A] [G]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
AARPI CAHN CHABANNE
Copie délivrée à :
M. [G]
Le 11 Septembre 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 09 Septembre 2025 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 23 Juin 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.C.I. AVI ABELANSKI, demeurant [Adresse 2]
par Me Catherine CHABANNE de l’AARPI CAHN CHABANNE, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [A] [G] demeurant [Adresse 2]
non comparant

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 14 novembre 2023, SCI AVI Abelanski a donné à bail à M. [A] [G] un logement situé [Adresse 2], pour un loyer hors charges de 612,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 20,00 €.

Des loyers étant demeurés impayés, SCI AVI Abelanski a fait signifier à M. [A] [G], par exploit de commissaire de justice du 28 novembre 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 4 764,80 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 26 février 2025, SCI AVI Abelanski a fait assigner M. [A] [G] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 23 juin 2025 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion du locataire.

SCI AVI Abelanski, comparante, représentée, soutient oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :
o à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;
o en tout état de cause :
? ordonner l'expulsion de M. [A] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier sous astreinte de 75 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;
? condamner M. [A] [G] à payer :
? la somme de 6 051,84 € à valoir sur l'arriéré des loyers ;
? une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;
? une somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
? une somme de 700,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement et de la dénonciation de l'assignation au préfet.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 14 novembre 2023 fait force de loi entre les parties, qu'il contient une clause résolutoire, que M. [A] [G] n'a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu'il a été mis en demeure d'y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d'huissier, qu'il n'y a pas déféré, qu'en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail.

M. [A] [G], assigné à étude, n'a pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe du Tribunal avant l'audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L'affaire a été mise en délibéré au 9 septembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de M. [A] [G] ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

o Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du contrat de bail en date du 14 novembre 2023 que M. [A] [G] doit payer un loyer d'un montant de 612,00 € hors charges, augmenté de charges récupérables d'un montant de 20,00 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s'est élevé à la somme de 643,52 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [A] [G] restait devoir la somme de 6 051,84 € euros à la date du 30 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [A] [G] au paiement d'une somme de 6 051,84 euros.

o Sur l'acquisition des effets de clause résolutoire

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 14 novembre 2023 contient telle une clause résolutoire en son article VIII et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 28 novembre 2024 pour la somme en principal de 4 764,80 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 janvier 2025.

L'expulsion de M. [A] [G] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [A] [G] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.

o Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l'espèce, le maintien dans les lieux de M. [A] [G] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 10 janvier 2025 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d'un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 14 novembre 2023.

Il y a donc lieu de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [A] [G] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalent au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail à compter du 1er février 2025, terme de février 2025 ce jusqu'à parfaite libération des lieux.

o Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

En application de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, SCI AVI Abelanski n'établit pas l'existence d'un préjudice particulier, autre que celui résultant du retard dans les paiements et de la nécessité d'agir en justice.

Il en résulte que sa demande de dommages-intérêts ne peut aboutir et sera rejetée.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 28 novembre 2024 et de la dénonciation de l'assignation au préfet.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu'il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 250 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS