TJ 93008, 11 sept. 2025, RG 25/04793

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE MONTREUIL
[Adresse 1]
[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/04793 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3C3O
et N° RG 24/12265 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2N6D

Minute : 25/91

S.D.C. DU [Adresse 2] REPRESENTE PAR SON SYNDIC LE CABINET CONUS
Représentant : Maître Frédérique MORIN de l’AARPI CABINET GUILLAUME ABADIE - FREDERIQUE MORIN, avocats au barreau de PARIS

C/

Monsieur [V] [J]

Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :
Maître Frédérique MORIN

Copie(s) certifiée(s) conforme(s) délivrée(s) à :

Le

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
JUGEMENT
du 11 Septembre 2025

Jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 11 Septembre 2025 ;

Par Madame Patricia ISAC, Magistrat à titre temporaire du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de Madame Marianne TRUSSARDI, cadre greffier ;

Après débats à l'audience publique du 15 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Patricia ISAC, Magistrat à titre temporaire du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de Madame Marianne TRUSSARDI, cadre greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. de l’immeuble sis [Adresse 2]
représenté par son syndic LE CABINET CONUS, sis [Adresse 3]
représenté par Maître Frédérique MORIN de l’AARPI CABINET GUILLAUME ABADIE - FREDERIQUE MORIN, avocats au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [J],
demeurant [Adresse 4]
non comparant, ni représenté

D'AUTRE PART

? EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [V] [J] est propriétaire d'un bien correspondant au lot n°34 situé au [Adresse 4] et au lot 59 situé [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 décembre 2024, le SDC DU [Adresse 2] (le syndicat des copropriétaires) a, par l'intermédiaire de son syndic la société CABINET CONUS, fait assigner Monsieur [V] [J] devant le présent tribunal aux fins d'obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
¢ 5.041,56 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 15 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
¢ 45 euros au titre des frais visés à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
¢ 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
¢ 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
¢ les dépens comprenant les frais d'assignation et des actes de procédure nécessaires
¢ l'anatocisme selon le code civil.

À l'audience du 16 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes.

Monsieur [V] [J], assigné par procès-verbal de recherches infructueuses, ne comparait pas et n'est pas représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025.

Par jugement du 13 mars 2025, le tribunal ordonne la réouverture des débats à l'audience du 15 mai 2025 afin de permettre de faire citer à nouveau Monsieur [V] [J].

Par acte de commissaire de justice en date du 29 avril 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [V] [J] devant le présent tribunal aux fins d'obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
¢ 6.457,42 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
¢ 45 euros au titre des frais visés à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, arrêtés au 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
¢ 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
¢ 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
¢ les dépens comprenant les frais d'assignation et des actes de procédure nécessaires
¢ l'anatocisme selon le code civil.

À l'audience du 15 mai 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes.

Il expose que Monsieur [V] [J], propriétaire de divers lots au sein de l'immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s'estime bien fondé à obtenir la condamnation du propriétaire au paiement de dommages et intérêts.

Monsieur [V] [J], régulièrement assigné, à l'étude, ne comparait pas et n'est pas représenté.
L'affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment :
" du procès-verbal de l'assemblée générale du 29 novembre 2023 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2022, ajustant le budget prévisionnel de 2023 et approuvant le budget prévisionnel pour l'exercice 2024,
" du procès-verbal de l'assemblée générale du 6 juin 2024 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2023, ajustant le budget prévisionnel de 2024 et approuvant le budget prévisionnel pour l'exercice 2025.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire.

Le décompte du 1er avril 2025 reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour les années 2024 et 2025, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Il convient de déduire 45 euros de frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [V] [J] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.457,42 euros, au titre des charges de copropriété dues au 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 29 avril 2025, date de l'assignation.

Sur la capitalisation des intérêts :

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d'ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l'espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l'octroi de la somme de 45 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il sollicite 5 euros de frais de relance le 22 janvier 2024 et 40 euros de frais de relance le 15 octobre 2024 conformément au contrat de syndic. L'envoi de plusieurs mises en demeure avant d'initier la présente procédure relève d'un choix de gestion du syndic.

Seul sera pris en compte le coût de la première relance du 22 janvier 2024 soit 5 euros.

Il convient dès lors de condamner Monsieur [V] [J] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l'exécution de l'obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, il apparaît que Monsieur [V] [J] qui a déjà fait l'objet d'une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du 9 novembre 2023, signifié le 25 janvier 2024. Le comportement et la résistance du copropriétaire entraînent un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient de condamner Monsieur [V] [J] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [V] [J] aux dépens de l'instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [V] [J] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS