TJ 93008, 11 sept. 2025, RG 25/00257

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE MONTREUIL
[Adresse 1]
[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/00257 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2PZW

Minute : 25/

S.D.C. DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] REPRESENTE PAR LE CABINET COGEIM (SARL)
Représentant : Me Laurent LOYER, avocat au barreau de PARIS

C/

Madame [F] [D]

Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :
Me Laurent LOYER

Copie(s) certifiée(s) conforme(s) délivrée(s) à :
Madame [F] [D]

Le

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
JUGEMENT
du 11 Septembre 2025

Jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 11 Septembre 2025 ;

Par Madame Patricia ISAC, Magistrat à titre temporaire du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de Madame Marianne TRUSSARDI, cadre greffier ;

Après débats à l'audience publique du 15 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Patricia ISAC, Magistrat à titre temporaire du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de Madame Marianne TRUSSARDI, cadre greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. de l’immeuble sis [Adresse 2]
représenté par son syndic le CABINET COGEIM (SARL), sis [Adresse 3]
représenté par Me Laurent LOYER, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [F] [D],
demeurant [Adresse 4] (GUADELOUPE)
comparante en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [F] [D] est propriétaire des lots 6, 17 et 35 au sein d'un immeuble situé [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires, le SDC DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 2], représenté par son syndic, le CABINET COGEIM, a fait assigner Madame [F] [D] devant le présent tribunal aux fins d'obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
¢ 3.978,19 euros au titre des charges de copropriété impayées à compter du 21 mars 2023 arrêtées au 1er septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
¢ 1.100 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
¢ 1.200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
¢ les dépens comprenant les frais d'assignation et des actes de procédure nécessaires
¢ ordonner la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l'assignation,

À l'audience du 15 mai 2025, Madame [F] [D] sollicite un renvoi en indiquant qu'elle a récupéré des pièces illisibles.

Le syndicat des copropriétaires s'oppose au renvoi en indiquant que Madame [F] [D] a connaissance des pièces depuis mars 2025, qu'il y a déjà eu 3 renvois et que l'assignation a été envoyé en 2024.

Le tribunal refuse le renvoi.

Le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes. Il expose que Madame [F] [D], propriétaire de divers lots au sein de l'immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s'estime bien fondé à obtenir la condamnation de la propriétaire au paiement de dommages et intérêts. Le syndicat des copropriétaires indique qu'il a communiqué par mail l'arrêt de la cour d'appel. Concernant le vote de la résolution, il ajoute que Madame [F] [D] n'a pas contesté l'assemblée générale. A propos de la non réception du relevé des charges, il précise que cela relève de la mauvaise foi. Enfin, sur la note en délibéré, il déclare qu'elle est inopportune.

À l'audience, Madame [F] [D] comparait. Elle déclare qu'elle ne reçoit plus les appels de charges et qu'elle n'a pas eu de commandement de payer. Elle précise qu'elle paye régulièrement des charges pour assainir ses dettes. Madame [F] [D] indique qu'aucun paiement n'est affecté sur le compte individuel et que ses résolutions ne sont jamais votées. Elle confirme qu'elle n'a pas contesté les procès-verbaux d'assemblée générale et qu'elle n'a pas réagi au défaut d'appel des charges car elle est très occupée. Elle sollicite la possibilité de transmettre une note en délibéré au tribunal.

Lors de l'audience, le tribunal a autorisé Madame [F] [D] à envoyer une note en délibéré de manière contradictoire jusqu'au 15 juin 2025, puis a accordé un délai de réponse au syndicat des copropriétaires jusqu'au 3 juillet 2025.

L'affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

Par note en délibéré en date du 14 juin 2025, Madame [F] [D] à fait parvenir au tribunal de nouvelles pièces et des décomptes depuis 2013. Cependant, le tribunal ne dispose pas d'éléments lui permettant d'apprécier le caractère contradictoire des éléments qui lui sont soumis.

Par note en délibéré en date du 19 juin 2025, Madame [F] [D] sollicite un nouveau délai pour transmettre des pièces. Enfin, par note en délibéré en date du 27 juin 2025, Madame [F] [D] fait parvenir au tribunal de nouvelles pièces et éléments. L'ensemble de ces pièces ont été soumises hors délai et ne sont pas soumises au contradictoire. Dès lors, le tribunal ne peut tenir compte de ces pièces et les écarte de la présente procédure.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires que les comptes annuels ont été approuvés et n'ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs, notamment :
- du procès-verbal de l'assemblée générale du 21 mars 2023 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2022 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices 2023 et 2024,
- du procès-verbal de l'assemblée générale du 21 mai 2024 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2023 et approuvant le budget prévisionnel pour l'exercice 2025.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés à la copropriétaire.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l'année 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.
Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Concernant les notes en délibéré communiquées, aux termes de l'article 15 du Code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense.

Selon l'article 16 du même code, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; il ne peut retenir dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

Madame [F] [D] soumet au tribunal de nouvelles pièces par note en délibéré. Cependant aucun élément permet de démontrer que ces pièces ont été communiquées au syndicat des copropriétaires, le SDC DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 2]. De plus, les pièces communiquées se rapportent à un jugement du 11 septembre 2013 et à d'autres précédentes procédures dont les causes auraient été exécutées, ainsi qu'un décompte produit par Mme [D] des charges et paiements depuis le 1er avril 2014 ce dont le tribunal n'est pas saisi.

En conséquence, il convient de condamner Madame [F] [D] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.978,19 euros, au titre des charges de copropriété dues au 1er septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2024, date de l'assignation sur la somme de 3.978,19 euros et du jugement sur le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts :

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d'ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l'exécution de l'obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, il apparaît que Madame [F] [D] qui a déjà fait l'objet d'une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon un arrêt du 29 mai 2024. Le comportement et la résistance de la copropriétaire entraînent un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient de condamner Madame [F] [D] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [F] [D] aux dépens de l'instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Madame [F] [D] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS