TJ 33063, 5 sept. 2025, RG 24/02312

Du 05 septembre 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 24/02312 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Z4NU

Société EHPAD [O]

C/

[O] [R]

- Expéditions délivrées à
Me Ludovic BOUSQUET
la SELARL PILON-SAULNIER AVOCATS

- FE délivrée à
Me Ludovic BOUSQUET

Le 05/09/2025

Avocats : Me Ludovic BOUSQUET
la SELARL PILON-SAULNIER AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 septembre 2025

PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François SABARD, Magistrat honoraire

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Société EHPAD [O]
[Adresse 2]
[Localité 1]

Représentée par Me Ludovic BOUSQUET (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEUR :

Monsieur [O] [R]
né le 27 Juin 1986 à [Localité 2] (GIRONDE)
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 1]

Représenté par Maître Céline PILON de la SELARL PILON-SAULNIER AVOCATS

DÉBATS :

Audience publique en date du 13 Juin 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 03 Décembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premoier ressort

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :

Suivant acte d’assignation en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 3 décembre 2024 à comparaître à l’audience du 7 février 2025 à neuf heures auquel il convient de se reporter pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions de la société EHPAD [O] , il est demandé au tribunal à l’encontre de Monsieur [O] [R] de constater le jeu de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail du logement situé dans la résidence du Docteur [Q] [B] à [Adresse 4] , d’ordonner son expulsion des lieux ainsi que celle de tous occupants de son chef, d’ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais et risques et périls du défendeur et de le condamner au paiement de la somme provisionnelle de 6227,69 € selon un décompte arrêté au 5 octobre 2024 euros .

Il est sollicité également sa condamnation au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle de 577,07 euros égale au montant des loyers et charges, indemnité à indexer selon les clauses du contrat résilié jusqu’à libération effective des lieux loués et une indemnité de procédure de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l’instance.

À l’audience du 13 juin 2025, la société EHPAD [O] représentée par son conseil indique que la dette locative s’élève à 7079 € moyennant un loyer de 593,45 € et maintient ses demandes en totalité à l’encontre du défendeur sauf en ce qui concerne la constatation de la résiliation du bail pour défaut d’assurance.

Elle ajoute qu’elle a saisi la caisse d’allocations familiales de la Gironde de la situation d’impayés de son locataire de sorte que la procédure est régulière quand bien même il n’y aurait pas eu saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions CCAPEX.

Monsieur [O] [R] est représenté par son conseil et conclut in limine litis à l’irrecevabilité de la demande par application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dès lors que le bailleur personne morale n’a pas saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives antérieurement à la délivrance de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail.

Il fait observer que le décompte fourni par le bailleur démontre que depuis le 5 janvier 2021 date de signalement auprès de la caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés, Monsieur [O] [R] a repris en totalité ou à tout le moins partiellement le paiement de son loyer de sorte que la situation d’impayés n’a pas persisté alors que cette persistance de la situation d’impayés est imposée par le texte et que le signalement auprès de la caisse d’allocations familiales quatre ans avant la délivrance de l’assignation en vue de la résiliation du bail pour impayés ne permet pas de passer outre à la saisine de ladite commission.

Il considère qu’il aurait nécessairement subi un grief du fait de la violation des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ce qui doit conduire à déclarer irrecevable la demande en justice de Société EHPAD [O].

Il conclut par ailleurs au débouté de la demande de résiliation du bail fondé sur le défaut d’assurance des lors que le logement loué par Monsieur [O] [R] est bien assuré ce qui a conduit le bailleur à renoncer à voir constater la résiliation du contrat de bail pour défaut d’assurance.

S’agissant de sa demande de délai de paiement, il fait valoir qu’il sera en mesure de régler sa dette en 36 mensualités et d’assurer à nouveau tous les mois le paiement régulier de son loyer ce qui devra entraîner la suspension des effets de la clause résiliation de droit du bail.

Enfin il est demandé qu’il lui soit accordé le bénéfice des délais les plus larges prévus par les articles L 412 –3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et de surseoir à toute mesure d’expulsion par application de l’article L412 –6 du même code .

La société EHPAD [O] par des conclusions responsives soutient que la procédure de constatation de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est bien recevable en ce que le texte précité prévoit que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires à l’organisme payeur des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides.

Elle affirme avoir dès le 5 janvier 2021 informé la caisse d’allocations familiales d’une situation d’impayés et que cette situation a bien persisté comme le démontre le relevé de compte depuis le signalement du 5 janvier 2021 puisque ce compte présente un solde débiteur permanent qui s’est même aggravé passant de 2092,62 € en janvier 2021 à 7079,09 € au 2 juin 2025.

Elle ajoute qu’elle s’oppose à tout délai de paiement ainsi qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire dans la mesure où le défendeur n’a pas repris le paiement intégral des loyers courants et que les échéances de mai et juin 2025 sont demeurées impayées pour le montant total de 7079,09 euros cette situation ne cessant de s’aggraver depuis des années.

Elle indique avoir effectivement renoncé à se prévaloir d’un défaut d’assurance pour faire constater la résiliation du contrat de bail.

Il convient pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties de se référer expressément à leurs dernières conclusions écrites développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la régularité de la procédure :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique avec accusé de réception du 3 décembre 2024 soit dans le délai légal avant la date de l’audience.

Aux termes des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821 –1 du code de la construction et de l’habitation . Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information.

En l’espèce il est justifié par la société EHPAD [O] que la situation d’impayés de Monsieur [O] [R] a été signalée à la caisse d’allocations familiales de la Gironde le 5 janvier 2021 et que depuis cette situation d’impayés a persisté puisque le conseil de Monsieur [O] [R] le reconnaît lui-même dans ses conclusions que ce dernier n’a pas intégralement versé l’ensemble des loyers et charges courants et que la dette locative n’a fait que s’aggraver pour atteindre 7079,09 euros en juin 2025.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc bien régulière et recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail :

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans la limite de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remises en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il convient préliminairement de constater que Société EHPAD [O] a renoncé à sa demande de faire constater la résiliation du contrat de bail pour défaut d’assurance dès lors que cette obligation contractuelle a été respectée par le défendeur.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 applicable à la date de conclusion du bail d’habitation que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

Or en l’espèce il est constant que par acte du 4 septembre 2024 il a été signifié un commandement de payer à Monsieur [O] [R] aux fins de résiliation du bail pour la somme au total de 6867,04 euros.

Le tribunal ne peut que rejeter les demandes de délai de paiement de Monsieur [O] [R] et de suspension des effets de la clause résolutoire dans la mesure où le locataire ne s’est jamais trouvé en situation de régler totalement sa dette locative et sans avoir repris le versement intégral du loyer et des charges courants avant la date de l’audience, les échéances de mai et juin 2025 demeurant impayées, la production de relevés bancaires mettant en évidence des versement effectués par lui étant insuffisante à démontrer la reprise intégrale du paiement des loyers et des charges alors qu’il est établi que la dette locative ne cesse d’augmenter depuis de nombreuses années, bien que Monsieur [O] [R] dispose de revenus à hauteur de 1842,42 € par mois.

Il convient de constater le jeu de la clause résolutoire à la date du 5 novembre 2024 stipulée dans le contrat de bail d’habitation et d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef faute par lui d’avoir libéré les lieux avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier.

Lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable il peut être accordé une provision au créancier ou ordonné l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Force est de constater en l’espèce que la créance s’établit en deniers ou quittances à la somme de 7079,09 euros sauf à parfaire ou à diminuer selon décompte arrêté au 2 juin 2025 et laquelle n’est pas sérieusement contestable de sorte qu’il convient de condamner Monsieur [O] [R] au paiement de cette somme à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnité d’occupation dus à la date de l’audience cette somme portant intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Il sera également tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges avec revalorisation de droit à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Il convient également d’ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur.

Il n’y a pas lieu non plus d’accorder à Monsieur [O] [R] de plus larges délais que ceux prévus par les articles L412 – 1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ou de surseoir à toute mesure d’expulsion.

L’équité commande de condamner Monsieur [O] [R] à payer à la société EHPAD [O] une indemnité de procédure de 700 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais non compris dans les dépens lesquels seront mis à sa charge y inclus le coût du commandement de payer.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

PAR CES MOTIFS