TJ 33063, 5 sept. 2025, RG 25/00681
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Texte de la décision
Du 05 septembre 2025
5AA
SCI/JJG
PPP Référés
N° RG 25/00681 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2JAN
S.A. CLAIRSIENNE
C/
[K] [J]
- Expéditions délivrées à
S.A. CLAIRSIENNE
Me Fanny BESSON
- FE délivrée à
S.A. CLAIRSIENNE
Le 05/09/2025
Avocats : Me Fanny BESSON
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 septembre 2025
PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François SABARD, Magistrat honoraire
GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,
DEMANDERESSE :
S.A. CLAIRSIENNE
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Monsieur [A] , muni d’un pouvoir spécial
DEFENDERESSE :
Madame [K] [J]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Fanny BESSON (Avocat au barreau de BORDEAUX)
DÉBATS :
Audience publique en date du 13 Juin 2025
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 27 Mars 2025
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
Contradictoire et en premier ressort
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :
Suivant acte d’assignation en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 27 mars 2025 à comparaître à l’audience du 13 juin 2025 à neuf heures auquel il convient de se reporter pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions de la SA CLAIRSIENNE , il est demandé au tribunal à l’encontre de Madame [K] [J] de constater le jeu de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail du logement situé au [Adresse 3], d’ordonner son expulsion des lieux ainsi que celle de tous occupants de leur chef, d’ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais et risques et périls du défendeur et de le condamner au paiement de la somme provisionnelle de 2890,03 euros.
Il est sollicité également sa condamnation au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges, indemnité à indexer selon les clauses du contrat résilié jusqu’à libération effective des lieux loués,d’une pénalité de 7,62 € majorée de 7,62 € par mois entier de retard à compter du mois de janvier 2024 e le tout pour un montant total arrêté au 19 mars 2025 de 30,48 € etd’une indemnité de procédure de 150 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l’instance en ce compris le coût de commandement de payer.
À l’audience du 2 juin 2025 la SA CLAIRSIENNE observe que la décision de recevabilité de la commission de surendettement des particuliers de la Gironde est intervenue postérieurement au commandement de payer signifié au locataire de sorte qu’il conviendra de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail au terme du délai fixé par le commandement.
Elle maintient ses demandes pour le surplus constatant néanmoins la reprise de paiement des loyers courants et des charges sans s’opposer à un plan d’apurement de la dette locative.
Madame [K] [J] demande au tribunal de déclarer irrecevable l’action de la SA CLAIRSIENNE en raison de l’absence de notification de l’assignation à la préfecture de la Gironde et à titre principal de suspendre les effets de la clause résolutoire en raison de la décision de recevabilité de la commission de surendettement avec orientation vers une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, d’autoriser Madame [K] [J] à rester dans le logement qu’elle occupe actuellement et à titre subsidiaire de lui octroyer un délai de deux ans pour quitter son logement.
Il est demandé également au tribunal de débouter la SA CLAIRSIENNE de ses demandes indemnitaires et au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile de laisser à chacune des parties la charge de ses propres dépens.
Il convient pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties de se référer expressément à leurs dernières conclusions écrites développées oralement à l’audience.
MOTIFS DE LA DECISION :
Sur la régularité de la procédure :
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique avec accusé de réception du 28 mars 2025 soit deux mois au moins avant la date de l’audience.
La bailleresse justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales de la Gironde aux fins de signalement des impayés de loyer en date du 18 juillet 2024 conformément à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.
L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc régulière et recevable.
Sur la résiliation du contrat de bail :
L’article 834 du code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans la limite de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.
En outre selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remises en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.
Or en l’espèce il est constant que par acte de commissaire de justice du 8 octobre 2024 il a été signifié un commandement de payer à Madame [K] [J] aux fins de résiliation du bail pour la somme au total de 2103,32 euros.
Il convient dès lors que l’arriéré des loyers et charge n’a pas été réglé dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer, de constater le jeu de la clause résolutoire à la date du 9 décembre 2024 stipulée dans le contrat de bail d’habitation et d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef faute par elle d’avoir libéré les lieux avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier.
La déclaration de recevabilité du dossier de surendettement de Madame [K] [J] par la commission de surendettement des particuliers de la Gironde en date du 10 avril 2025 avec une orientation vers un éventuel rétablissement personnel sans liquidation judiciaire consistant en un effacement total des dettes mais sans dispenser la débitrice du règlement des charges courantes telles que les loyers, est postérieure à l’expiration du délai fixé par le commandement de payer précité pour le règlement de l’arriéré des loyers et charges de sorte qu’elle ne remet pas en cause l’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation telle que prononcée ci-dessus.
Cependant cette décision de recevabilité de la commission de surendettement permet d’accorder à Madame [K] [J] un délai de paiement jusqu’à selon les cas l’approbation du plan conventionnel de redressement ou d’une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraînant l’effacement des dettes par une décision définitive ou encore une décision de clôture de la procédure de surendettement.
Force est de constater en l’espèce que la créance de la SA CLAIRSIENNE s’établit en deniers ou quittances à la somme de 3569,39 € euros sauf à parfaire outre la pénalité pour un montant total de 30,48 € arrêté au 19 mars 2025 pour non réponse à l’enquête sur l’occupation du parc social (pénalité OPS) prévue par l’article L442 – 5 du code de la construction et de l’habitation et lesquelles ne sont pas contestées ni sérieusement contestables.
Il sera dû également le cas échéant par Madame [K] [J] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges avec indexation à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.
Il convient de lui accorder un délai de paiement de sa dette locative selon les modalités définies dans le présent dispositif, les effets de la clause de résiliation de plein droit du bail étant suspendus pendant le cours de ce délai et ne prendra fin que dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se sera pas libéré de sa dette locative dans le délai selon les modalités fixées.
En cas de non-respect de ce moratoire, le bailleur sera autorisé à poursuivre l’expulsion de Madame [K] [J] et de tous occupants de son chef.
L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens y inclus le coût du commandement de payer, seront laissés à la charge des parties qui les seront avancés.
Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant en référé par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort.
Déclare l’action de la SA CLAIRSIENNE régulière, recevable et fondée.
Constate à la date du 9 décembre 2024 la résiliation du bail en vertu de la clause résolutoire du logement situé au [Adresse 3].
Fixe provisionnellement la créance de la SA CLAIRSIENNE au jour de l’audience à la somme de 3569,39 € sauf à parfaire outre la pénalité d’un montant de 30,48 €.
Accorde à Madame [K] [J] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 36 mois à raison de 35 mensualités égales de 80 € suivies d’une 36e et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts et des frais de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au jour de l’échéance du loyer au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance.
Dit que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais et s’il y a lieu.
Ordonne en conséquence la suspension des effets de la clause résolutoire permettant la continuation du contrat de bail d’habitation de Madame [K] [J].
Dit que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais jouée.
Dit que ce moratoire ne s’appliquera selon ces modalités que jusqu’à la décision définitive relative aux mesures imposées par la commission qui se substitueront à celles-ci ou une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraînant l’effacement des dettes par une décision définitive ou encore une décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.
Dit qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges, de l’indemnité d’occupation ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail.
Dit que dans ce cas et à défaut d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier deux mois après la délivrance commandement de quitter les lieux conformément dispositions des articles L 411–1 et L412–1 du code des procédures civiles d’exécution.
Ordonne en tant que de besoin l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur.
Dit que dans ce cas il sera dû une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.
Dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile
Dit que les dépens seront laissés à la charge respective des parties qui les auront avancés .
Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits
Le greffier Le juge des contentieux de la protection
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