TJ 33063, 10 sept. 2025, RG 24/02135

Du 10 septembre 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 24/02135 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZZG7

[E] [T] [B]

C/

[Y] [Z]

- Expéditions délivrées à
Maître Vanessa MEYER de la SELARL MEYER & SEIGNEURIC

- FE délivrée à
Maître Vanessa MEYER de la SELARL MEYER & SEIGNEURIC

Le 10/09/2025

Avocats : Maître Vanessa MEYER de la SELARL MEYER & SEIGNEURIC

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 septembre 2025

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Madame [E] [T] [B]
née le 21 Juillet 1960 à [Localité 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représentée par Maître Vanessa MEYER de la SELARL MEYER & SEIGNEURIC

DEFENDEUR :

Monsieur [Y] [Z]
né le 14 Mai 1983 à [Localité 3]
[Adresse 3]
[Localité 3]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 11 Juillet 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 29 Octobre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 18 décembre 2018, Monsieur [A] [P] a, par l'intermédiaire de son mandataire, l'agence OFI, donné à bail à Monsieur [Y] [Z] un logement situé [Adresse 3] moyennant un loyer révisable mensuel de 573€ et une provision sur charges mensuelle de 32€.

Suivant acte de commissaire de justice du 12 juin 2024, Madame [E] [B] et Monsieur [Q] [G] venant aux droits de Monsieur [A] [P] ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2.463,93€ en vue de la mise en œuvre de la clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers prévue par le bail étant précisé que Monsieur [G] est décédé le 1er avril 2024 la laissant seule propriétaire de l'appartement.

L'arriéré locatif n'ayant pas été réglé, Madame [E] [B] a, par acte introductif d'instance en date du 29 octobre 2024, fait assigner Monsieur [Y] [Z] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 10 janvier 2025 aux fins de :

CONSTATER l'acquisition du jeu de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 12 août 2024
CONDAMNER Monsieur [Y] [Z] au versement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 605€
CONDAMNER Monsieur [Y] [Z], à payer à Madame [E] [B] la somme provisionnelle de 3.108,33€ à titre d'arriéré locatif arrêtée à la date du 2 octobre 2024 (à parfaire au jour de l'audience)
ASSORTIR cette condamnation des intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance du commandement de payer et pour le surplus à compter de la date de délivrance de l'assignation en application de l'article 1153 du code civil
ORDONNER l'expulsion de Monsieur [Y] [Z] de l'appartement sis [Adresse 3], avec, au besoin le concours d'un serrurier et l'assistance éventuelle de la force publique

DIRE que dans l'hypothèse où à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans l'ordonnance à intervenir, l'exécution forcée devra être réalisée par l'intermédiaire d'un Commissaire de Justice, le montant des sommes par lui retenues en application de l'article 10 du décret du 8 mars 2001 (portant modification du décret du 12 décembre 1996 n°96-1080) devra être supporté par le débiteur en sus de l'application de l'article 700 du code de procédure civile
DIRE n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel et sans caution vu l'urgence
CONDAMNER Monsieur [Y] [Z] à payer à Madame [E] [B] la somme de 1.500€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre intérêts au taux légal à compter de la date de l'ordonnance,
CONDAMNER Monsieur [Y] [Z] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût des commandements de payer en date du 06 juin 2023 et du 12 juin 2024, la notification à la CCAPEX, la signification de la présente assignation et sa notification au Préfet

A l'audience du 10 janvier 2025, l'affaire a été renvoyée au 28 mars 2025.

A cette audience, Madame [E] [B], représentée par son conseil, a maintenu les termes de sa demande initiale et a exposé que la dette locative s'élevait désormais à la somme de 4.959,39€ à la date du 27 mars 2025. Elle a expliqué avoir acquis en indivision avec Monsieur [Q] [G] le bien donné à bail à Monsieur [Z] et ce par acte du 14 novembre 2022. Elle a précisé que Monsieur [G] était décédé le 1er avril 2024 la laissant seule propriétaire de l'appartement. Elle indique qu'il y avait un accord s'il y avait un règlement mais qu'il n'y a pas de règlement.

En défense, Monsieur [Y] [Z] avait comparu et exposé vivre avec son fils, être autoentrepreneur et percevoir environ 3.000€ par mois.

A l'issue de l'audience, la date du délibéré de l'affaire avait été fixée au 23 mai 2025.

Par ordonnance du 23 mai 2025, il a été ordonné la réouverture des débats au 11 juillet 2025 afin que Madame [B] justifie de sa qualité de propriétaire du bien loué.

A l’audience du 11 juillet 2025, Madame [E] [B], représentée par son conseil, maintient la teneur de ses demandes initiales. La dette n’est pas actualisée. Elle produit l’acte d’acquisition du bien loué, l’acte de décès de Monsieur [D] [G], et l’attestation notariée de la dévolution successorale, la laissant usufruitière de l’entière communauté, comprenant le bien loué.

En défense, Monsieur [Y] [Z], comparant à l’audience du 23 mai 2025, ne comparait pas à l’audience du 11 juillet 2025.

L’ordonnance sera en conséquence contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 30 octobre 2024 soit au moins six semaines avant l’audience du 10 janvier 2025.

La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée en date du 13 juin 2024.

L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l'expulsion

L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Madame [E] [B] a fait signifier à Monsieur [Y] [Z] un commandement d’avoir à payer la somme de 2.463,93€ au titre des loyers échus suivant exploit du 12 juin 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [Y] [Z] n’ayant pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 12 juin 2024, réglé les causes dudit commandement, le défaut de paiement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 13 août 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 13 août 2024.

Au vu des dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023, à défaut pour le locataire de démontrer qu'il est en situation de régler sa dette locative et à défaut d’avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, le loyer n'étant plus réglé depuis le mois de décembre 2024, il ne pourra être accordé de délais de paiement à Monsieur [Y] [Z].

De même, en application de l'article 24 VII de la loi précitée, à défaut pour le locataire d'avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit ne peuvent pas être suspendus par la juridiction de céans.

Dès lors, Monsieur [Y] [Z] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 13 août 2024, ce qui constitue pour Madame [E] [B] un trouble manifestement excessif auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion du défendeur à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d'occupation

En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, Madame [E] [B] produit un décompte actualisé à la date du 27 mars 2025 selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 4.959,39 € (mars 2025 inclus).

Cependant, ce décompte intègre des sommes qu'il convient de déduire de cette créance à savoir des frais de relance (175€+25€+25€+25€+25€+25€+25€ =325€).

Dès lors, cette créance n'étant pas sérieusement contestable, Monsieur [Y] [Z] sera condamné au paiement de la somme de 4.634,39€ à titre d’indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 27 mars 2025– échéance du mois de mars 2025 incluse. Monsieur [Y] [Z], sera, en outre, condamné au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges (676,62€ par mois) à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la demande d'application de l'article 10 du décret du 8 mars 2001

Il sera fait droit à la demande de Madame [B] tendant à dire que dans l'hypothèse où à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans l'ordonnance à intervenir, l'exécution forcée devra être réalisée par l'intermédiaire d'un commissaire de Justice, le montant des sommes par lui retenues en application de l'article 10 du décret du 8 mars 2001 (portant modification du décret du 12 décembre 1996 n°96-1080) devra être supporté par le débiteur en sus de l'application de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens en ceux compris le coût du commandement de payer du 12 juin 2024 sur lequel se fonde Madame [B] pour obtenir le constat de la résiliation de plein droit du bail, le coût de la notification à la CCAPEX et le coût de la notification de l'assignation au représentant de l’État, ces frais antérieurs à l'engagement de la présente instance étant dans un rapport étroit et nécessaire avec celle-ci, étant ici rappelé que les frais d'assignation sont des débours tarifés compris dans les dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [Y] [Z].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [Y] [Z] à verser à Madame [B] la somme de 300€.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS