TJ 33063, 15 sept. 2025, RG 24/02900

Du 15 septembre 2025

56Z

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 24/02900 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZYUN

S.A.R.L. MARIANNE

C/

S.A.S. MOBILITE LOGEMENT

- Expéditions délivrées à Me Cloé MAHAUD

- FE délivrée à Me Corinne LAPORTE

Le 15/09/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
Pôle protection et proximité
180, rue Lecocq - CS 51029 - 33077 Bordeaux Cedex

JUGEMENT EN DATE DU 15 septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Hassna AHMAR-ERRAS, Adjoint administratif faisant fonction de greffier

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. MARIANNE
RCS BORDEAUX 538 036 948
28 rue de Libourne
33100 BORDEAUX

Représentée par Me Corinne LAPORTE (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDERESSE :

S.A.S. MOBILITE LOGEMENT
RCS LYON 481 624 948
8 Chemin du Jubin
69570 DARDILLY

Représentée par Me Cloé MAHAUD (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 16 Juin 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 mai 2023, la SARL MARIANNE, représentée par Madame [S] [J], a conclu avec la SAS MOBILITE LOGEMENT un mandat d'administration de son bien immobilier situé au 3B chemin des Plateaux à FLOIRAC (33270), assorti d'une assurance loyers impayés.

Le bien immobilier précité a été pris à bail le 26 octobre 2023 et un état des lieux d'entrée a été établi le 27 octobre 2023.

Par courrier daté du 8 mars 2024, Madame [S] [J], représentant la SARL MARIANNE, a résilié le mandat de gestion portant sur le bien immobilier précité à effet du 31 mars 2024 et a, à cette date, sollicité la restitution de l'entier dossier de gestion et des clés et badges en la possession de la SAS MOBILITE LOGEMENT.

Par acte introductif d'instance délivré le 1er octobre 2024, la SARL MARIANNE a fait assigner la SAS MOBILITE LOGEMENT à l'audience du 2 décembre 2024 par devant le tribunal judiciaire de Bordeaux, Pôle Protection et Proximité, sur le fondement des dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, aux fins de :
- Déclarer sa demande recevable et bien fondée,
En conséquence :
- Ordonner la résiliation du mandat de gestion à compter du 31 mars 2024,
- Condamner la SAS MOBILITE LOGEMENT à la restitution, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir, des documents de gestion, comptes, badges, clés et le détail du compte de gérance depuis la signature du mandat de gestion, la restitution d'un éventuel trop perçu et le paiement du solde du compte de gérance, particulièrement pour ce qui concerne les prélèvements mensuels au titre de l'assurance loyers impayés,
- Se réserver le droit de liquider l'astreinte,
- Condamner la SAS MOBILITE LOGEMENT à lui payer la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi,
- Ordonner l'exécution provisoire nonobstant l'appel et sans caution,
- Condamner la SAS MOBILITE LOGEMENT à lui payer la somme de 1.700 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner la SAS MOBILITE LOGEMENT aux entiers dépens.

L'affaire a été appelée à l'audience du 2 décembre 2024, puis après six renvois à la demande des parties, elle a été débattue à l'audience du 16 juin 2025.

Lors de cette audience, la SARL MARIANNE, représentée par son conseil, a maintenu l'ensemble de ses demandes initiales.

Au soutien de sa demande de résiliation, elle explique avoir adressé une demande de résiliation anticipée du mandat les liant à effet du 31 mars 2024 à la SAS MOBILITE LOGEMENT qui est demeurée taisante quant aux demandes de restitution de documents de gestion, comptes, badges, clés et solde. Elle ajoute que les pièces communiquées intitulés " fin de mandat " dans le cadre de la présente procédure ne suffisent pas à la libérer de son obligation de communiquer le détail des comptes de gestion, l'intégralité des comptes, clés et badges.
Au soutien de sa demande de dommages et intérêts, elle expose avoir assuré les missions normalement confiées à la SAS MOBILITE LOGEMENT et s'être aperçue de dysfonctionnements notamment lors de l'établissement de l'état des lieux d'entrée. Elle ajoute que le règlement de ces problèmes et les difficultés rencontrées lui ont causé un préjudice, en la contraignant à dépenser du temps et de l'énergie, ce qui aurait pu être évité si le mandat avait été exécuté correctement. Elle précise que la SAS MOBILITE LOGEMENT reconnaît avoir commis une faute dans l'exécution du contrat : la communication tardive des documents de fin de mandat, ce qui constitue un préjudice différent de la restitution proposée de la somme de 511 euros correspondant aux honoraires indûment perçus à compter du 1er avril 2024. Elle précise avoir dû pallier à la défaillance de la SAS MOBILITE LOGEMENT dans ses missions de gestion dont la réalisation de réparation et la modification d'un état des lieux erroné.

En défense, la SAS MOBILITE LOGEMENT, représentée par son conseil, demande au tribunal, au visa des dispositions de l'article 1231-1 du code civil, de :
- Prendre acte que le contrat de mandat a été résilié et que tous les documents sollicités par la SARL MARIANNE lui ont été restitués,
- Débouter, en conséquence, puisque sans objet, les demandes de la SARL MARIANNE relatives à :
o la résiliation du mandat de gestion,
o la restitution, sous astreinte, des " documents de gestion, comptes, badges et clés, le détail du compte de gérance ".
- Prendre acte du remboursement qu'elle est prête à réaliser entre les mains de la SARL MARIANNE, à hauteur de 511 euros, pour compenser le retard pris dans l'effectivité de la résiliation du mandat survenu,
- Débouter le complément indemnitaire sollicité par la SARL MARIANNE, à hauteur de 489 euros, en raison de son caractère infondé et injustifié,
- Juger que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles et dépens.

A titre liminaire, elle indique que le tribunal n'est saisi que par la demande indemnitaire puisque la résiliation du mandat et la restitution des documents de fins de contrat ne sont soumis à aucune contestation.
Elle ne conteste pas le retard survenu dans la restitution des documents de fin de contrat qui aurait dû survenir dès le 31 mars 2024, raison pour laquelle elle a proposé une indemnité de 511 euros comprenant le remboursement des honoraires perçus entre le 1er avril et le 23 octobre 2024 ainsi que les cotisations garantie de loyers impayés prélevées sur cette même période. Elle s'oppose au reliquat indemnitaire sollicité par la SARL MARIANNE à hauteur de 498 euros car aucun préjudice complémentaire n'est justifié.

A l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 15 septembre 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la demande de résiliation du mandat de gestion locative

L'article 1103 du code civil dispose que " les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. "

En l'espèce, il résulte d'un courrier du 8 mars 2024, adressé par Madame [S] [J], représentant la SARL MARIANNE, à la SAS MOBILITE LOGEMENT, que la société mandante, en raison de désaccords concernant la gestion de ses biens, a décidé, d'un commun accord avec Madame [B] [F], responsable administrative au sein de la SAS MOBILIER LOGEMENT, de procéder à la résiliation des mandats de gestion en cours, dont celui concernant le bien immobilier situé au 3B chemin des Plateaux à FLOIRAC (33270).

Par ailleurs, il est expressément convenu que cette résiliation anticipée interviendrait sans frais et prendrait effet au 31 mars 2024. Cette volonté réciproque de mettre fin aux relations contractuelles à ladite date est corroborée par les échanges de courriels intervenus entre le conseil de la SARL MARIANNE et Madame [B] [F], entre le 22 février et 19 mars 2024.

En outre, la SAS MOBILITE LOGEMENT ne conteste pas, dans ses écritures, que la résiliation du contrat devait intervenir à effet du 31 mars 2024.

Au surplus, la circonstance que le mandataire n'a pas donné de suite, à cette date, aux demandes de restitution ne saurait remettre en cause la résiliation déjà acquise, les restitutions relevant des obligations du mandataire à l'expiration du contrat.

Dès lors que la résiliation du mandat de gestion locative au 31 mars 2024 n'est pas contestée par les parties, et résulte d'un accord entre elles, il n'y a pas lieu de l'ordonner mais seulement de la constater.

Sur la demande de communication de pièces sous astreinte

L'article 1993 du code civil prévoit que " tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu'il aurait reçu n'eût point été dû au mandant. "

En conséquence de la résiliation du contrat de mandat de gestion locative, il incombe au mandataire de rendre compte de sa gestion et de restituer au mandant les pièces utiles lui permettant de poursuivre la gestion.

Par suite de la résiliation du mandat de gestion locative, la SARL MARIANNE demande la restitution, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir, des documents de gestion, comptes, badges, clés et le détail du compte de gérance depuis la signature du mandat de gestion.

Il convient de rappeler qu'une demande d'injonction de communication de pièces doit être suffisamment précise pour être exécutable.

En l'espèce, la demande de restitution de documents présente des imprécisions quant aux éléments attendus au titre de la gestion.

Postérieurement à la délivrance de l’assignation, la SAS MOBILITE LOGEMENT a communiqué à Mme [J] le contrat de location du 26 octobre 2023, l'état des lieux d'entrée du 27 octobre 2023 et le mail de la locataire en complément de cet état des lieux, le relevé du compte des locataires au 22 octobre 2024, ainsi que le compte de gérance pour la période du 1er au 30 novembre 2024.

Cependant le détail du compte de gérance depuis la signature du mandat de gestion le 7 mai 2023 n'a pas été communiqué à ce jour par la SAS MOBILITE LOGEMENT et elle ne justifie pas l’avoir fait antérieurement, alors que cette communication lui incombait dans le cadre de ses obligations. Il n’est pas établi en revanche que d’autres documents seraient nécessaires à la reprise de gestion et non communiqués.

En conséquence, la SAS MOBILITE LOGEMENT sera condamnée à communiquer à la SARL MARIANNE le détail du compte de gérance depuis la signature du mandat de gestion le 7 mai 2023, sous astreinte provisoire de 20 euros par jour de retard à l'issue d'un délai d'un mois suivant la signification de la présente décision, et ce pour une durée de quatre mois, passée laquelle l'astreinte devra être liquidée et il pourra être de nouveau fait droit.

Par ailleurs, s’agissant de la demande de restitution des badges et clés, la SARL MARIANNE ne justifie pas avoir remis au mandataire plus de badges et clés que ceux qui ont été remis aux locataires. En conséquence cette demande sera rejetée.

Sur la demande en paiement du solde du compte de gérance

La SAS MOBILITE LOGEMENT reconnaît être débitrice de la somme de 511 euros correspondant au remboursement des honoraires perçus et des cotisations garantie de loyers impayés prélevés entre le 1er avril et le 23 octobre 2024, alors que la résiliation du mandat a pris effet au 31 mars 2024. Ce montant est justifié par la pièce n°2 de la défenderesse et la SARL MARIANNE n’en conteste pas ce montant.

Malgré plusieurs invitations à régler cette somme, la SAS MOBILITE LOGEMENT ne s'y est pas conformée.

En conséquence, la SAS MOBILITE LOGEMENT sera condamnée à payer à la SARL MARIANNE la somme de 511 euros au titre du remboursement des honoraires et cotisations garantie de loyers impayés perçus entre le 1er avril et le 23 octobre 2024, sous astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard à l'issue d'un délai d'un mois suivant la signification de la présente décision, et ce pour une durée de quatre mois, passée laquelle l'astreinte devra être liquidée et il pourra être de nouveau fait droit.

Sur la demande de dommages et intérêts

L'article 1231-1 du code civil prévoit que " le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. "

Il appartient au mandant de démontrer que le mandataire a commis une faute dans l'exécution du mandat, que cette faute lui a causé un préjudice et qu'il existe un lien de causalité direct entre la faute et le préjudice allégué.

En l'espèce, la SARL MARIANNE reproche à la SAS MOBILITE LOGEMENT plusieurs manquements.

La SARL MARIANNE indique avoir dû effectuer des missions normalement dévolues au mandataire, et avoir été contrainte de dépenser du temps et de l’énergie pour pallier la défaillance du mandataire, notamment pour procéder à des réparations et à la modification de l'état des lieux d'entrée qu'elle estime erroné.
Elle ne produit cependant aucun élément permettant de corroborer ses allégations, alors que s’agissant de l’état des lieux d’entrée dont elle reproche la fausseté au mandataire, il convient de constater qu’il est assorti de photographies conformes à ses mentions, tandis qu’aucune pièce ne justifie de l’état neuf et du parfait état allégués.

Il est en revanche exact que la SAS MOBILITE LOGEMENT a commis une faute en tardant à communiquer à son mandant les éléments nécessaires à la reprise de gestion, puisqu’alors que dès fin février 2024 la résiliation du 31 mars 2024 était convenue entre les parties, c’est par courriel du 23 octobre 2024 qu’elle a transmis les éléments permettant à la SARL MARIANNE de reprendre la gestion locative, sans pour autant restituer la somme de 511 euros au titre du remboursement des honoraires et cotisations garantie de loyers impayés perçus entre le 1er avril et le 23 octobre 2024.

Toutefois, la SARL MARIANNE ne démontre pas que ces retards dans la communication du compte de gérance et dans le remboursement des honoraires et cotisations lui ont causé un quelconque préjudice, étant rappelé que le retard de paiement est sanctionné selon les dispositions de l’article 1231-6 du code civil et non aux termes de l’article 1231-1 du code civil.

En conséquence, la SARL MARIANNE sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie. En outre l'article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

La SAS MOBILITE LOGEMENT, qui succombe, sera tenue aux dépens.

La SAS MOBILITE LOGEMENT sera condamnée à payer à la SARL MARIANNE la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS :