TJ 33063, 10 sept. 2025, RG 24/01851

Du 10 septembre 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 24/01851 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZT6V

[D] [R] [X], [F] [Y] [H] [Z] [C] épouse [X]

C/

[Q] [G], [M] [G]

- Expéditions délivrées à
Me Marie-anne RAYMOND
[Q] [G],
[M] [G]

- FE délivrée à
Me Marie-anne RAYMOND

Le 10/09/2025

Avocats : Me Marie-anne RAYMOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 septembre 2025

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEURS :

Monsieur [D] [R] [X]
né le 05 Décembre 1956 à [Localité 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représenté par Me Marie-anne RAYMOND (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Madame [F] [Y] [H] [Z] [C] épouse [X]
née le 28 Juin 1956 à [Localité 3] (BELGIQUE)
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représentée par Me Marie-anne RAYMOND (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEURS :

Monsieur [Q] [G]
né le 05 Août 1960 à [Localité 4]
[Adresse 3]
[Localité 2]

Présent

Madame [M] [G]
[Adresse 3]
[Localité 2]

Présente

DÉBATS :

Audience publique en date du 11 Juillet 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 09 Septembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 3 août 2015, Madame [A] [K] a donné à bail à Madame [M] [G] et Monsieur [Q] [G] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 2] moyennant un loyer mensuel de 800 euros.

Le bail a été reconduit par tacite reconduction.

Madame [A] [K] est décédée le 12 mars 2022.

Ayant acquis le bien loué situé [Adresse 3] à [Localité 2] en viager auprès de Madame [A] [K], Madame [F] [C] épouse [X] et Monsieur [D] [X] sont devenus propriétaires après le décès de celle-ci.

Par acte sous seing privé du 1er décembre 2022, Madame [F] [C] épouse [X] et Monsieur [D] [X] ont consenti un bail d'habitation à Madame [M] [G] et Monsieur [Q] [G] à effet du même jour pour le logement situé [Adresse 3] à [Localité 2] moyennant un loyer mensuel de 1.200 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 juin 2024, Monsieur et Madame [X] ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 6.400 euros au titre de l'arriéré locatif aux fins de mise en œuvre de la clause résolutoire contenue au contrat de bail.

Par actes introductifs d'instance du 9 septembre 2024, les époux [X] ont fait assigner Madame [M] [G] et Monsieur [Q] [G] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bordeaux statuant en matière de référé à l'audience du 6 décembre 2024 afin de :

-Constater et prononcer la résiliation survenue le 3 août 2024, du fait de l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu le 1er décembre 2022,
-Ordonner la libération des lieux par les défendeurs et la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie,
-Ordonner l'expulsion des défendeurs et de tout occupant de leur chef, avec, au besoin, l'assistance de la force publique,
-Ordonner l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur,
-Assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte de 50€ par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu'au jour de complète libération des lieux et de remise des clés,
- Condamner solidairement les défendeurs à payer à titre provisionnel aux demandeurs la somme de 7.200€ au titre des loyers impayés arrêtés du 1er mars 2024 au 3 août 2024, date de la résiliation du bail,
- Condamner solidairement les défendeurs à payer aux demandeurs une indemnité d'occupation de 1.200€ par mois (montant du loyer), de la résiliation jusqu'à la libération des locaux et la restitution des clés, indemnité à indexer selon les clauses du contrat résilié,
-Condamner solidairement les défendeurs aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement,
-Condamner solidairement les défendeurs au paiement de 960 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure.

L’affaire a été renvoyée plusieurs fois pour être finalement débattue à l’audience du 28 mars 2025.

A l'audience, Madame [F] [C] épouse [X] et Monsieur [D] [X], représentés par leur conseil, sollicitaient de :

-Débouter Monsieur et Madame [G] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

-Constater et prononcer la résiliation survenue le 3 août 2024, du fait de l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu le 1er décembre 2022 ;
-Ordonner la libération des lieux par les défendeurs et la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie ;
-Ordonner l'expulsion des défendeurs et de tout occupant de leur chef, avec, au besoin, l'assistance de la force publique ;
-Ordonner l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur ;
-Assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte de 50€ par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu'au jour de complète libération des lieux et de remise des clés ;
-Condamner solidairement les défendeurs à payer à titre provisionnel aux demandeurs la somme de 6.921€ au titre des loyers impayés arrêtés du 1er mars 2024 au 3 août 2024, date de la résiliation du bail ;
-Condamner solidairement les défendeurs à payer aux demandeurs une indemnité d'occupation de 1.200€ par mois (montant du loyer), de la résiliation jusqu'à la libération des locaux et la restitution des clés, indemnité à indexer selon les clauses du contrat résilié
-Condamner solidairement les défendeurs aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement délivré le 3 juin 2024 (163,50 €) ;
-Condamner solidairement les défendeurs au paiement de 800€ HT, soit 960 €, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Ils exposaient avoir acquis le bien en viager avec réserve d'usufruit auprès de Monsieur et Madame [K] et qu’à la suite du décès des vendeurs, ils étaient devenus propriétaires du bien en pleine propriété par l'extinction de l'usufruit ; que le bien vendu était loué à Madame et Monsieur [G] lesquels accusaient déjà des retards de paiement de loyers auprès de Madame [K]. Ils expliquaient avoir consenti un nouveau bail aux époux [G].

Ils exposaient avoir réalisé d’importants travaux de rénovation afin d'améliorer et rénover le bien, le logement étant passé de la classe E à la classe D.

Ils indiquaient être opposés à l'octroi de délais de paiement.

En défense, Madame [M] [G] et Monsieur [Q] [G], représentés alors par leur conseil, sollicitaient à l’audience du 28 mars 2025, à titre principal, de juger qu'il existe une obligation sérieusement contestable, faisant échec à la demande de résolution du contrat et à la demande d'expulsion des locataires, de débouter Monsieur et Madame [X] de l'intégralité de leurs demandes, à titre subsidiaire, de faire droit à leur demande de délais de paiement.

Le diagnostic social et financier avait été porté à la connaissance des consorts [X].

A l'issue de l'audience, la date du délibéré de l'affaire avait été fixée au 23 mai 2025.

Par ordonnance du 23 mai 2025, il a été ordonné la réouverture des débats au 11 juillet 2025 afin que les bailleurs puissent justifier de la notification de l’assignation au Préfet de la Gironde.

A l’audience du 11 juillet 2025, Monsieur et Madame [X], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes. La dette n’est toutefois pas actualisée.

Monsieur et Madame [G] ne comparaissent pas, ni ne sont représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non-comparution des défendeurs

Les défendeurs non comparants ayant été régulièrement assignés, ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser leur défense, et ayant comparu lors des précédentes audiences, il y a lieu de statuer par ordonnance contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 10 septembre 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

Les bailleurs justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 4 juin 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

Sur la validité du bail du 1er décembre 2022 :

En vertu du décret n°2017-1198 du 27 juillet 2017, par dérogation aux dispositions de l'article 3, le loyer du nouveau contrat de location peut être réévalué, lorsque le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial avec le précédent locataire ou, au cas où le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence définies en application des premiers et deuxième alinéas de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises.

En l’espèce, il est produit un ensemble de factures attestant que la maison a fait l’objet de travaux dans le courant de l’année 2022, pour un montant de 34 922,42 euros, notamment sur les menuiseries.
Il est également justifié du DPE, lequel est classé en lettre D.

Soit 34 922,42 x 15% = 5238 euros. Ce montant est supérieur à la hausse annuelle du loyer anciennement réglé par les époux [G] (400 euros x 12 mois = 4800 euros), précision faite que l’échelonnement de la hausse ne s’applique pas en matière de travaux d’amélioration.

Il n’y a dès lors pas lieu à contestation sérieuse sur la validité du bail, ni sur le montant du loyer.

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version alors applicable, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux. Selon une jurisprudence bien établie, la loi ne disposant que pour l’avenir, les baux conclus avant la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 continuent de s’appliquer, s’agissant du délai de deux mois.

En l’espèce, le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit un délai de deux mois et non de six semaines. Le commandement du 3 juin 2024 mentionne un délai de 6 semaines. Le commandement n’en est pas moins recevable, mais il convient d’appliquer le délai contractuel de deux mois.

Les bailleurs ont fait signifier à Monsieur et Madame [G] un commandement d’avoir à payer la somme de 6400 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 3 juin 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur et Madame [G] n’ayant pas, le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 3 juin 2024, purgé les causes du commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 4 août 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, Monsieur et Madame [X] sont fondés à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 4 août 2024.

Dès lors, Monsieur et Madame [G] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 4 août 2024, ce qui constitue pour les époux [X] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion des défendeurs à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de leur demande, les consorts [X] produisent un décompte au 2 février 2025, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 14 121 euros, terme de février 2025 inclus.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur et Madame [X] seront donc condamnés au paiement de la somme de 14 121 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 2 février 2025 – échéance du mois de février 2025 incluse. Ils seront, en outre, condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (1200 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Les conditions d’octroi de délais de paiement ne sont pas réunies en l’espèce, aucune reprise de paiement du loyer courant n’ayant été constatée.

Sur l’astreinte :

L’expulsion des occupants étant autorisée, il ne parait pas nécessaire d’ordonner une astreinte en vue de contraindre les occupants à quitter les lieux, ce qui excéderait par ailleurs le montant du préjudice effectivement causé.

Sur la solidarité :

Le contrat de location comportant une clause de solidarité, il y a lieu de déclarer les défendeurs solidaires dans le paiement des condamnations.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. La demanderesse sollicite également la condamnation de la défenderesse aux dépens en ce compris les frais d'exécution à venir. Si les frais d'exécution sont par principe à la charge des débiteurs, ils ne peuvent être compris dans les dépens étant postérieurs à la procédure.
Les dépens, non inclus les frais d’exécution, seront donc mis à la charge de Monsieur et Madame [G].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur et Madame [G] à verser à la aux demandeurs la somme de 300 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS