TJ 33063, 10 sept. 2025, RG 25/00374

Du 10 septembre 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00374 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2DMO

[A] [C], [S] [H]

C/

[Y] [E]

- Expéditions délivrées à
Me Charlotte BOUYER
Maître Eric VISSERON de la SELARL VISSERON

- FE délivrée à
Maître Eric VISSERON de la SELARL VISSERON

Le 10/09/2025

Avocats : Me Charlotte BOUYER
Maître Eric VISSERON de la SELARL VISSERON

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1] - [Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 septembre 2025

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEURS :

Madame [A] [C]
née le 27 Avril 1978 à [Localité 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Représentée par Maître Eric VISSERON de la SELARL VISSERON

Monsieur [S] [H]
né le 23 Juillet 1978 à [Localité 4]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Représenté par Maître Eric VISSERON de la SELARL VISSERON

DEFENDEUR :

Monsieur [Y] [E]
né le 15 Mai 1960 à [Localité 5]
[Adresse 3] - [Adresse 4]
[Localité 1]

Représenté par Me Charlotte BOUYER (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 11 Juillet 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 12 Février 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 15 juillet 2024, Monsieur [S] [H] et Madame [A] [C] ont donné à bail à Monsieur [Y] [E] un logement en rez-de-chaussée situé [Adresse 3].

Par acte de Commissaire de justice du 13 novembre 2024, Monsieur [H] et Madame [C] ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 4100 euros au titre de l’arriéré locatif aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de Commissaire de justice du 12 février 2025, les bailleurs ont assigné Monsieur [Y] [E] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 18 avril 2025 aux fins de voir :
Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,Ordonner son expulsion des lieux, ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier,Le condamner au paiement de la somme de 6900 euros à titre provisionnel, ainsi qu'à une indemnité d'occupation équivalente au montant du dernier loyer, depuis la date de résiliation jusqu'à la date de départ effectif des lieux,Le condamner au paiement de la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,Le condamner aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers.
L’affaire a été renvoyée plusieurs fois pour être finalement débattue à l’audience du 11 juillet 2025.

A l'audience du 11 juillet 2025, Monsieur [S] [H] et Madame [A] [C], représentés par leur conseil, exposent que la dette locative s'élève désormais à la somme de 13 900 euros hors dépens au 1er juillet 2025, terme de juillet inclus, et confirment les termes de leurs demandes initiales. Ils s’opposent à tout délai et actualisent leur demande au titre des frais irrépétibles à la somme de 3000 euros.

En défense, Monsieur [E] demande au Tribunal de constater que les prétentions formées par les demandeurs sont affectées de contestations sérieuses en ce qu’elles reposent sur un contrat encourant la nullité,

En conséquence, se déclarer incompétent au profit de la Juridiction du fond,

A titre subsidiaire,

Accorder des délais à Monsieur [E] pour s’acquitter de sa dette à raison de 300 euros mensuels pendant 24 mois, et suspendre les effets de la clause résolutoire,

A titre encore plus subsidiaire, lui accorder un délai de 6 mois pour quitter les lieux,
En tout état de cause, débouter les demandeurs du surplus de leurs prétentions, laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens.

Monsieur [E] soutient en substance que les bailleurs ont sciemment attendus le mois d’octobre 2024 pour lui communiquer le dossier de diagnostic technique alors qu’il était déjà dans les lieux depuis le 15 juillet 2024. Il a découvert que les volets extérieurs contenaient du plomb, et que le surface du logement avait été surestimée. Il expose que le loyer charges comprise a été négocié à 1200 euros au lieu de 1400 euros à partir d’octobre 2024. Il explique que certains travaux promis par les bailleurs n’ont pas été réalisés ; travaux sur la porte de garage, sur la VMC.

Le diagnostic social et financier a été porté à la connaissance des bailleurs.

A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 10 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la compétence du juge de la protection et de la proximité statuant en matière de référé ;

Selon les articles L213-4-1 et suivants du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause. Il peut être saisi en référé au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile.

En l’espèce, le litige opposant les parties relève d’un contrat de location sur un bien dont il est critiqué la conformité, en vue de faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le juge de la protection et de la proximité statuant en matière de référé est par conséquent compétent.

Sur la mauvaise foi des bailleurs, soulevée par le demandeur

Il sera rappelé en propos liminaires que les griefs relatifs à l’état du logement que peut soulever le locataire à l’égard de son bailleur, ne sont pas fondés sur la responsabilité pour faute mais sur le respect de certaines dispositions légales destinées à un ordre public de protection.

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur la bonne ou mauvaise foi des demandeurs, laquelle n’intervient pas pour la résolution des litiges dans les relations bailleur-locataire. De même, les prétendues manœuvres dolosives de la part des bailleurs ne peuvent aboutir à la nullité du contrat de location, ce qui produirait un effet contraire à celui recherché de la protection du locataire, mais à l’allocation de provisions indemnitaires.

En l’espèce, le dossier de diagnostic technique a été réalisé mi-octobre 2024. Monsieur [E] en a pris connaissance à cette période, non pas en raison d’une transmission tardive mais parce que les diagnostics n’étaient pas encore finalisés.

S’agissant des travaux, les demandeurs produisent les justificatifs de travaux de couverture, d’entretien du jardin, du changement de la porte de garage, et de rénovation de la VMC, de sorte qu’il ne peut leur être reproché l’inexécution de ceux-ci.

Sur l’exception d’inexécution

Conformément aux dispositions de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Dans un rapport synallagmatique, pour qu’une partie poursuivie en exécution de ses obligations puisse suspendre la réalisation de ses engagements en opposant à l’autre partie l’inexécution de ses prestations, il faut rapporter la preuve que cette partie n’a pas exécuté ses propres obligations. Seule une inexécution grave des engagements d’une partie est de nature à détruire l’équilibre des rapports synallagmatiques entre les partenaires. La charge de la preuve de cette inexécution incombe à celui qui se prévaut de l’exception d’inexécution.

En l’espèce, deux griefs sont attestés ; d’une part la présence de plomb sur les volets extérieurs, d’autre part une mesure de la surface du logement, calculée à 61,75 m2 au lieu de 70 m2 annoncés sur le bail.

Ces deux éléments ne contribuent pas à mettre en avant un quelconque désordre grave et ne relèvent pas d’une contestation sérieuse, ni ne justifient la rétention totale du loyer depuis septembre 2024.

Sur le montant du loyer principal et des charges :

Dans ses écritures reprises oralement, le défendeur évoque la baisse du loyer principal à compter d’octobre 2024, ainsi qu’une baisse des charges. Toutefois, aucun élément ne corrobore cette affirmation, de sorte qu’il convient de se référer au loyer principal de 1100 euros convenu au bail. S’agissant des charges, le montant de 300 euros ne constitue qu’une provision qu’il conviendra de régulariser lors de l’apurement des charges de l’immeuble. C’est en vain que le défendeur produit un courriel du 17 octobre 2024 émanant du gestionnaire, et évoquant un montant dû de 1200 euros, ce montant correspondant à un solde et non au montant de l’échéance.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 5 février 2025, au moins 6 semaines avant la date de l’audience.

Les demandeurs justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 8 novembre 2024.

L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l'expulsion

L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Les consorts [H] [C] ont fait signifier à Monsieur [E] un commandement d’avoir à payer la somme de 4100 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 13 novembre 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [E] n’ayant pas dans le délai qui lui était accordé de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 13 novembre 2024, réglé les causes du commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 14 janvier 2025, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, les demandeurs sont fondés à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 14 janvier 2025.

Les conditions d’octroi de délais prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas réunies en l’espèce, aucune reprise du loyer courant n’ayant été constatée.

Dès lors, Monsieur [E] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 14 janvier 2025, ce qui constitue pour Monsieur [H] et Madame [C] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion du défendeur à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation du bail.

Compte tenu de l’importance et de l’ancienneté de la dette, il ne sera pas accordé de délai pour quitter les lieux.

Sur la provision et les indemnités d'occupation

En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de leur demande, Monsieur [H] et Madame [C] produisent un décompte actualisé, selon lequel leur créance s’établirait à la somme de 13 900 euros à la date du 1er juillet 2025, hors dépens, terme de juillet 2025 inclus.

Cette créance n'étant pas sérieusement contestée, ni contestable, Monsieur [E] sera donc condamné au paiement de la somme de 13 900 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation, dus à la date du 1er juillet 2025– échéance du mois de juillet 2025 incluse. Monsieur [E] sera en outre, condamné au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges (1400 euros par mois à la date de l'audience), à compter du 1er août 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [E].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient d’allouer à la partie qui a gain de cause une indemnité de 300 euros à ce titre.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,