TJ 33063, 10 sept. 2025, RG 25/00337
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Texte de la décision
Du 10 septembre 2025
5AG
SCI/jjg
PPP Référés
N° RG 25/00337 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2DIF
[A] [D]
C/
Société AQUITANIS
- Expéditions délivrées à
la SCP DEFFIEUX - GARRAUD - JULES
la SELARL GONDER
2 copies au service des expezrtises,
- FE délivrée à
Le 10/09/2025
Avocats : la SCP DEFFIEUX - GARRAUD - JULES
la SELARL GONDER
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1] - [Localité 1]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 septembre 2025
PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,
GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,
DEMANDEUR :
Monsieur [A] [D]
né le 03 Avril 1970 à [Localité 2]
[Adresse 2]
[Adresse 2] -
[Localité 3]
Représenté par la SCP DEFFIEUX - GARRAUD - JULES
DEFENDERESSE :
Société AQUITANIS
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentée par Maître Frédéric GONDER de la SELARL GONDER
DÉBATS :
Audience publique en date du 11 Juillet 2025
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance en date du 11 Février 2025
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
Contradictoire et en premier ressort
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé du 3 janvier 2013, l’Office Public de l’Habitat AQUITANIS a donné à bail à Monsieur [A] [D] un logement n°[Adresse 2], conventionné à l’APL, d’une pièce principale au 1er étage dans un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3].
Se plaignant de divers désordres affectant le bien loué, et notamment d’importants problèmes d’humidité, Monsieur [D] assignait par acte du 11 février 2025 l’OPH AQUITANIS devant le juge du contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 11 avril 2025 aux fins :
De condamner AQUITANIS sous astreinte de 50 euros par jour de retard à réaliser les travaux réparatoires suivants :
Remettre en service la Ventilation Mécanique Contrôlée,Supprimer les moisissures,Reprendre les embellissements,Reprendre le joint de la porte-fenêtre,Mettre en sécurité les points lumineux,Protéger et vérifier le tableau électrique.
A titre subsidiaire,
Ordonner une mesure d’expertise avec missions habituelles.
En tout état de cause,
Autoriser Monsieur [D] à consigner les loyers à la CARPA jusqu’à exécution complète des travaux de réparations,Condamner AQUITANIS à lui verser la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.
L’audience a été renvoyée plusieurs fois pour être finalement débattue à l’audience du 11 juillet 2025.
A l’audience du 11 juillet 2025, Monsieur [D], représenté par son conseil, maintient ses demandes conformes à la teneur de l’assignation et sollicite le rejet des prétentions d’AQUITANIS.
Monsieur [D] expose que son logement souffre d’une grande humidité depuis 2021, que les murs et plafonds du logement présentent des traces de moisissures.
Il produit aux débats, plusieurs clichés, un rapport de visite du 7 décembre 2023 des services techniques de la Ville de [Localité 3], un compte-rendu de recherche de fuites du cabinet RESILIANS du 19 décembre 2023, un complément de rapport de la Ville de [Localité 3], un rapport d’expertise du 8 décembre 2024 du cabinet CEC, mandaté par son assurance protection juridique. Ce dernier décrit une double cause de l’humidité ; un défaut de ventilation dû à une coupure de la VMC, aggravé par des ponts thermiques en cueillies de plafond. Et en second lieu, une suspicion de défaut d’étanchéité du palier de l’étage. Monsieur [D] produit également des certificats médicaux.
En défense, AQUITANIS, représentée par son conseil, ne conteste pas l’humidité du logement mais indique que la VMC a depuis, été réparée, en juin 2024. Elle fait valoir que les logements jouxtant celui du demandeur ne présentent aucune humidité. Elle indique que des travaux ont été réalisés, notamment la reprise du joint de dilatation en dalle et épaufrures (au-dessus du logement). Elle précise que la SARP a conclu à un phénomène de condensation et à l’existence de ponts thermiques. Elle produit notamment un constat de Commissaire de justice du 15 mai 2025, lequel ne décrit pas la présence de moisissures, constate que la VMC du logement fonctionne, et que ce dernier est très encombré.
AQUITANIS demande au Tribunal de débouter Monsieur [D] de l’ensemble de ses prétentions, mais ne s’oppose pas à l’expertise judicaire, émettant d’ores et déjà les réserves et protestations d’usage.
A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 10 septembre 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la nature de la décision ;
Conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, la présente ordonnance sera contradictoire.
Sur la demande de travaux sous astreinte ;
S’il est constant que le logement litigieux a subi une humidité excessive depuis 2021, ce qui est corroboré par plusieurs rapports de visite de techniciens, les parties divergent sur les causes de celle-ci. La bailleresse elle-même suggère que les coupures de VMC ne seraient pas l’unique cause des apparitions de moisissures et s’interroge sur l’absence de tout problème du logement pendant les 9 premières années de location, ainsi que dans les logements avoisinants celui du demandeur. Par ailleurs, l’injonction de travaux, objet de l’assignation, est par trop imprécise et résulte d’un avis émis par un expert non indépendant.
La demande de travaux sous astreinte sera en conséquence rejetée.
Sur la demande de consignation des loyers :
En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, sans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Les circonstances de l’espèce ne démontrent aucune urgence à ordonner la consignation des loyers.
Cette demande sera en conséquence rejetée.
Sur la demande subsidiaire d’expertise :
En vertu de l’article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.
L’article 146 du même code précise qu’une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver.
En l’espèce, à l’appui de sa demande subsidiaire d’expertise, le demandeur produit les rapports listés infra.
Les pièces et explications versées aux débats ne permettent pas d’éclairer suffisamment, et de manière impartiale, le Tribunal.
Il y a par conséquent un intérêt certain et légitime à l'organisation d'une mesure d'expertise.
Il convient par conséquent d’ordonner une mesure d’expertise pour la résolution du litige.
Dans le but de faciliter la mise en œuvre rapide de la mesure d'instruction, et celle-ci étant ordonnée dans son intérêt, Monsieur [D] fera l’avance des frais d’expertise.
Chacune des parties conservera provisoirement à sa charge les dépens qu'elle a exposés et en l’absence de partie perdante, chacune conservera la charge des frais irrépétibles qu’elle a exposés.
Il convient de rappeler que l’exécution de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mis à disposition auprès du greffe,
REJETONS la demande de consignation des loyers de Monsieur [A] [D],
DEBOUTONS Monsieur [A] [D] de sa demande de travaux sous astreinte,
DONNONS acte à l’OPH AQUITANIS de ses protestations et réserves quant à sa responsabilité, et quant à l’action engagée,
Tous droits et moyens des parties réservés,
ORDONNONS une expertise confiée aux soins de Monsieur [K] [Q] avec mission de :
* prendre connaissance du dossier, se faire communiquer tous éléments ou pièces estimés utiles à l’exécution de la mission, convoquer les parties et leur conseil, se rendre sur les lieux du litige, logement n°[Adresse 2], au 1er étage dans un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3],
* décrire le logement, objet du litige,
* vérifier si les désordres invoqués par le demandeur existent, notamment ceux affectant le système d’aération, les joints de menuiseries, l’existence de ponts thermiques, le défaut d’étanchéité de la dalle située au-dessus du logement, dans l’affirmative, les décrire, indiquer leur nature et leur date d’apparition, en déterminer l'origine et la cause en précisant notamment s’ils sont dus à une erreur de conception, à un vice de construction, à un vice de matériaux, à une mauvaise mise en œuvre de ceux-ci, à un défaut d’entretien locatif, dire le moyen et le coût de leur réparation, préciser la durée prévisible de l’exécution des travaux,
* Vérifier si faire se peut, s’il existe d’autres causes d’humidité non décrites dans les rapports privés,
* dire si ces désordres compromettent la jouissance paisible et l’obligation de délivrance du bailleur,
* Déterminer et évaluer les mesures conservatoires nécessaires,
* Donner son avis sur les travaux propres à remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût hors-taxes et TTC, et la durée, désordre par désordre, en communiquant au besoin aux parties en même temps que son pré-rapport, des devis et propositions chiffrées concernant les travaux envisagés, et ce, en enjoignant les parties de formuler leurs observations écrites dans le délai d'un mois suivant la date de cette communication,
* Définir les préjudices subis et notamment le préjudice de jouissance et tous postes de préjudices annexes,
* Se prononcer avec l’assistance, le cas échéant, de tout sapiteur, des conséquences des désordres sur la santé des occupants,
* Donner tous avis techniques estimés nécessaires à éclairer la juridiction du fond compétente s’agissant notamment de la détermination des responsabilités encourues ou des préjudices subis,
DISONS que les parties devront transmettre leur dossier complet directement à l'expert, et ce au plus tard le jour de la première réunion d'expertise,
RAPPELLONS à l'expert qu'il pourra recueillir l'avis d'un autre technicien mais dans une spécialité distincte de la sienne, à charge, pour lui, de joindre son avis au rapport,
FIXONS à la somme de 2.500,00 euros la provision que le demandeur, Monsieur [A] [D] devra consigner par virement sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire de Bordeaux (Cf code BIC joint) mentionnant le numéro PORTALIS (figurant en haut à gauche sur la première page de la présente ordonnnance) dans le délai de 2 mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque, et ce à moins que ces parties ne soient dispensées du versement d’une consignation par application de la loi sur l’aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor ;
RAPPELLONS qu'à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque selon les modalités de l'article 271 du code de procédure civile,
DISONS que l'expert devra déposer au Greffe dudit Tribunal un rapport détaillé de ses opérations dans les six mois suivant la date de la consignation et qu’il adressera copie complète, y compris la demande de fixation de rémunération, à chacune des parties, conformément à l'article 173 du Code de procédure civile,
DISONS que ce délai pourra être prorogé par le magistrat chargé du contrôle des expertises, et ce sur demande présentée avant l’expiration du délai fixé,
Précisons qu'une photocopie du rapport sera adressée à l'avocat de chaque partie,
Disons qu’en cas de refus ou d’empêchement de l’expert commis, il sera procédé à son remplacement par ordonnance sur requête,
Désignons le juge chargé du contrôle des expertises pour suivre le déroulement de la présente mesure d’instruction,
Réservons les dépens, et les frais irrépétibles,
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision,
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
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