TJ 33063, 10 sept. 2025, RG 25/00763

Du 10 septembre 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00763 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2K2K

S.C.I. LES ARBOUSIERS

C/

[E], [M] [O], [J], [C] [Q], [Y] [U] [X] [N]

- Expéditions délivrées à
la SELARL FEVRIER DUPOURQUE & ASSOCIES
Me Stéphanie LACREU
Me Sarah SEGOL

- FE délivrée à
Me Stéphanie LACREU

Le 10/09/2025

Avocats : la SELARL FEVRIER DUPOURQUE & ASSOCIES
Me Stéphanie LACREU
Me Sarah SEGOL

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1] - [Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 septembre 2025

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

S.C.I. LES ARBOUSIERS, immatriculée au RCS de Bordeaux sous le n° 449187541
[Adresse 2]
[Localité 2]

Assistée de Me Stéphanie LACREU (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEURS :

Madame [E], [M] [O]
née le 02 Juillet 1979 à [Localité 3]
[Adresse 3]
[Localité 4]

Représentée par Me Sarah SEGOL (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Monsieur [J], [C] [Q]
né le 23 Octobre 1972 à [Localité 5]
[Adresse 3]
[Localité 4]

Représenté par Me Sarah SEGOL (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Madame [Y] [U] [X] [N]
née le 03 Février 1959 à [Localité 6]
[Adresse 4]
[Localité 5]

Représentée par Maître Dorine DUPOURQUE de la SELARL FEVRIER DUPOURQUE & ASSOCIES

DÉBATS :

Audience publique en date du 11 Juillet 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 15 Avril 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 19 février 2012, la SCI LES ARBOUSIERS a donné à bail à Madame [E] [O] et Monsieur [J] [Q] une maison individuelle d’habitation située à [Localité 7], [Adresse 3].

Suivant acte sous seing privé du même jour, Madame [U] [X] [N] s'est portée caution solidaire des engagements des locataires.

Par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2024, la SCI LES ARBOUSIERS a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 16 701 euros au titre de l’arriéré locatif aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. Ce commandement a été dénoncé à Madame [X] [N] le 7 novembre 2024.

Par actes de commissaire de justice du 15 avril 2025, la SCI LES ARBOUSIERS a assigné Madame [E] [O], Monsieur [J] [Q] et Madame [U] [X] [N] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 27 juin 2025 aux fins de voir :

- Constater la résiliation du bail de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,

- En conséquence, ordonner l’expulsion de Monsieur [Q] et de Madame [O] et tout occupant de leur chef du logement situé à [Localité 7], [Adresse 3],
avec le concours de la force publique et d'un serrurier (art L.412-1 et suivant du Code des procédures civiles d'exécution) ;
- Condamner solidairement Monsieur [Q], Madame [O] et Madame [X] [N] à une indemnité provisionnelle de 19 861 euros correspondante aux sommes restant dues, échéance de mars 2025 incluse, avec intérêts de droit à compter du 27 novembre 2024,
- Condamner solidairement Monsieur [Q], Madame [O] et Madame [X] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et charges mensuels,
- Condamner solidairement Monsieur [Q], Madame [O] et Madame [X] au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 CPC, outre les dépens.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 11 juillet 2025.

Lors de l'audience du 11 juillet 2025, la SCI LES ARBOUSIERS représentée par son conseil, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 23 021 euros au 7 juillet 2025 et confirme les termes de sa demande initiale.

En défense, les consorts [Q]-[O], représentés par leur conseil, ne contestent pas la dette, exposent connaitre des difficultés financières et attendre l’attribution d’un logement social.

Madame [X] [N], représentée par son conseil, ne conteste pas sa qualité de caution, ne conteste pas le montant de la dette mais sollicite des délais de paiement.

Le diagnostic social et financier a été porté à la connaissance de la bailleresse.

A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 10 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 15 avril 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée en date du 28 novembre 2024.

L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de leur compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

La SCI LES ARBOUSIERS a fait signifier à Monsieur [Q] et Madame [O] un commandement d’avoir à payer la somme de 16 701 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 7 novembre 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Le même jour, le commandement de payer a été régulièrement dénoncé à Madame [X].

Monsieur [Q] et Madame [O] n’ayant pas, dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 7 novembre 2024, purgé les causes du commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 8 janvier 2025, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 8 janvier 2025.

Les conditions d’octroi de délais ne sont pas réunies en l’espèce, aucune reprise de paiement de loyer n’ayant été constatée et les occupants n’étant pas en situation d’apurer la dette locative, qui ne fait que progresser.

Dès lors, Monsieur [Q] et Madame [O] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 8 janvier 2025, ce qui constitue pour la SCI LES ARBOUSIERS un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion des défendeurs à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d'occupation

En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SCI LES ARBOUSIERS produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 23 021 euros à la date du 7juillet 2025, échéance de juillet 2025 incluse.

Cette créance n'étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [Q] et Madame [O] seront donc condamnés au paiement de la somme de 23 021 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 7 juillet 2025 – échéance du mois de juillet 2025 incluse. Ils seront, en outre, condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges (790 euros par mois à la date de l'audience), à compter du 1er août 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur l'engagement de la caution

Il résulte de l'article 2288 du code civil que celui qui se rend caution d'une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation si le débiteur n'y satisfait pas lui-même.

Madame [X] [N] s’est portée caution solidaire des engagements des locataires afin de garantir le paiement des loyers, indemnités d’occupation, réparations locatives, impôts et taxes et tous frais éventuels de procédure relatifs au bail susvisé. Il résulte dudit contrat qu’elle a eu connaissance de la nature et de l'étendue de son engagement. En outre, celui-ci respecte les formes de l'article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Madame [X] [N] est donc tenue au paiement des sommes dues par Monsieur [Q] et Madame [O] au titre des loyers, des charges et indemnités d'occupation. Elle sera donc condamnée solidairement avec eux au paiement de ces sommes.

L’importance et l’ancienneté de la dette apparaissent incompatibles avec la mise en place d’un échéancier, au visa de l’article 1343-5 du code civil.

Sur la solidarité des occupants :

Le contrat de location comportant une clause de solidarité, Monsieur [Q] et Madame [O] seront en conséquence déclarés solidaires des condamnations de la présente ordonnance.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis solidairement à la charge de Monsieur [Q], Madame [O] et Madame [X] [N].

L’équité commande de ne pas condamner les défendeurs au paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, de sorte que cette demande sera rejetée.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,