TJ 59350, 8 sept. 2025, RG 25/01374

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/01374 - N° Portalis DBZS-W-B7J-ZG5C

N° de Minute : L 25/00522

JUGEMENT

DU : 08 Septembre 2025

[J] [A]
[L] [C] épouse [A]

C/

[Y] [H]
[X] [P]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 08 Septembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [J] [A], demeurant [Adresse 1]

Mme [L] [C] épouse [A], demeurant [Adresse 1]

représentés par Me Jeanne FAYEULLE, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [Y] [H], demeurant [Adresse 2]

Mme [X] [P], demeurant [Adresse 3]

non comparants

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 02 Juin 2025

Anne FEYDEAU-THIEFFRY, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 08 Septembre 2025, date indiquée à l'issue des débats par Anne FEYDEAU-THIEFFRY, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

Exposé du litigePar acte sous seing privé signé le 4 février 2022, prenant effet le 25 février 2022, M. [J] [A] et Mme [L] [C] épouse [A] ont donné à bail à M. [Y] [H] et Mme [X] [P] un logement situé [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel de 856,62 euros, outre une provision sur charges de 155 euros.
Mme [X] [P] a délivré congé le 8 septembre 2023, réceptionné le 12 septembre 2023.
Par acte du 19 septembre 2024, M. [J] [A] et Mme [L] [C] épouse [A] ont fait signifier à M. [Y] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat et portant sur la somme en principal de 3 397,89 euros au titre des loyers et charges impayés.
Par acte du 7 octobre 2024, M. [J] [A] et Mme [L] [C] épouse [A] ont fait signifier à Mme [X] [P] un commandement de payer visant la clause de solidarité prévue au contrat et portant sur la somme en principal de 1 119,36 euros au titre des loyers et charges impayés.
La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d'impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 20 septembre 2024.
Par acte du 21 janvier 2025, M. [J] [A] et Mme [L] [C] épouse [A] ont fait assigner M. [Y] [H] et Mme [X] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :
• Constater et, à défaut, prononcer la résiliation du bail sous seing privé régularisé le 4 février 2022 entre M. [J] [A] et Mme [L] [C] épouse [A], d'une part, et Monsieur [Y] [H] et Madame [X] [P], d'autre part, pour défaut de paiement des loyers et charges en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :
• Dire que Monsieur [Y] [H] est occupant sans droit ni titre et en conséquence, ordonner son expulsion de corps et de biens ainsi que de tous occupants introduits par lui dans le local à usage d'habitation sis [Adresse 4], dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la Force Publique et d'un serrurier :
• Dire que faute par lui de quitter spontanément les lieux, les requérants pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de toutes personnes et de tous biens se trouvant dans les lieux de son chef, en la forme ordinaire, en faisant s'il y a lieu, procéder à l'ouverture des portes, éventuellement avec l'assistance de la Force Publique et d'un serrurier ;
• Dire qu'il pourra être procédé à la séquestration des meubles garnissant les lieux, dans tel garde meuble qu'il plaira aux requérants et ce, aux frais de Monsieur [Y] [H] ;

• Condamner Monsieur [Y] [H] au paiement de la somme de 4 552.66 euros correspondant aux loyers et charges impayés en application de l'article 1147 du Code Civil ; outre intérêt au taux légal à compter du commandement de payer les loyers en date du 19 septembre 2024 ;
• Condamner Madame [X] [P] solidairement à hauteur de la somme de 1 119.36 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 13 avril 2024, en application de l'article 1147 du Code Civil, outre intérêt au taux légal à compter du commandement de payer les loyers en date du 7 octobre 2024 ;
• Condamner Monsieur [Y] [H] au paiement des indemnités d'occupation faisant suite à la résiliation du bail, et ce jusqu'à la libération effective des lieux, indemnités d'un montant équivalent à celui des loyers et charges ;
• Condamner solidairement Monsieur [Y] [H] et Madame [X] [P] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
• Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;
• Condamner solidairement Monsieur [Y] [H] et Madame [X] [P] au paiement de tous frais et dépens, en application de l'article 696 du Code de Procédure Civile.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 29 janvier 2025.
L’affaire a été appelée à l’audience du 2 juin 2025.
A cette audience, M. [J] [A] et Mme [L] [C] épouse [A], représentés par leur avocat, confirment leurs demandes initiales, sauf à actualiser le montant de la dette à 11 366,22 euros.
M. [Y] [H] et Mme [X] [P], assignés par acte remis à étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens du demandeur.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 8 septembre 2025.

Motifs de la décision
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique le 29 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 2 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de Cassation expose que les dispositions de cet article 10, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (avis 3è Civ. 13 juin 2024 n°24-70.002).
En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire aux termes de laquelle le contrat sera résolu de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il convient donc de prendre en compte un délai de deux mois pour déterminer si les effets de la clause résolutoire ont été acquis.

Deux commandements de payer visant la clause résolutoire et la clause de solidarité ont été signifiés à M. [Y] [H] et Mme [X] [P] le 19 septembre et 7 octobre 2024, impartissant aux locataires de régler leur dette dans un délai de deux mois.

Il résulte du décompte des loyers impayés que M. [Y] [H] et Mme [X] [P] ne se sont pas acquittés, dans ce délai, du montant des loyers et charges impayés.

Ainsi, il y a lieu de constater la résiliation du contrat de bail à la date du 19 novembre 2024, 24h00.

Dans ces conditions, il convient d’ordonner l’expulsion de M. [Y] [H], Mme [X] [P] ayant quitté le logement, suivant les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Sur les sommes dues :

En application de l'article 7, a), de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

En application de l’article 8-1 VI. de la loi susvisée, « La solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé. »
En application de l’article 15 de cette même loi : « Lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Le délai de préavis est toutefois d'un mois :
1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17 ;
(…)
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués. »

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

La faute qui consiste pour le locataire à occuper le logement, postérieurement à la résiliation du contrat bail, cause un préjudice au bailleur, qui ne peut pas disposer de son bien et le relouer.

Ce préjudice est réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation, d’un montant équivalent à celui du loyer majoré de la provision sur charges, en l’occurrence la somme de 1 134,25 euros.

En l'espèce, il est expressément prévu à l’article VII du contrat de location la solidarité entre les co-locataires. Dès lors, les débiteurs seront condamnés solidairement.

En outre, Mme [X] [P] a délivré congé auprès du mandataire des bailleurs le 8 septembre 2023, réceptionné le 12 septembre 2023.

Le logement se trouvant à [Localité 1], soit en situation de zone tendue, la durée du préavis a été réduite à un mois conformément à l’article 15 susvisé.

Mme [X] [P] reste dès lors redevable du paiement des loyers et charges jusqu’au 12 avril 2024 à défaut pour elle d’avoir trouvé un nouveau colocataire.

Il résulte du décompte locatif versé par M. [J] [A] et Mme [L] [C] épouse [A] qu’à la date du 1er juin 2025, M. [Y] [H] est redevable de la somme de 11 804,69 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de juin 2025, échéance de juin 2025 incluse.

Toutefois, il convient de déduire de cette somme les frais de poursuites qui seront compris, le cas échéant, dans les dépens.

En effet, il convient de soustraire les sommes suivantes :
180,12 euros au titre du commandement du 9 septembre 2024,
258,35 euros au titre des « dépenses par convention à la charge du locataire commandement M+MME »,
144,48 euros au titre des « traitement des chèques impayés ou prélèvements rejetés (frais bancaires) »

Il convient, dès lors, de condamner M. [Y] [H] à payer à M. [J] [A] et Mme [L] [C] épouse [A] la somme de 11 221,74 euros, échéance du mois de juin 2025, incluse, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 19 septembre 2024 et au paiement, à compter du mois de juillet 2025 jusqu’à libération effective des lieux, d’une indemnité mensuelle de 1 134,25 euros.

Il résulte du décompte locatif versé par M. [J] [A] et Mme [L] [C] épouse [A] qu’à la date du 12 avril 2024, M. [Y] [H] et Mme [X] [P] sont redevables de la somme de 1 119,36 euros au titre des loyers et charges impayés.

Toutefois il convient de soustraire la somme suivante :
144,48 euros au titre des « traitement des chèques impayés ou prélèvements rejetés (frais bancaires) »

Il convient, dès lors, de condamner solidairement Mme [X] [P] à hauteur de la somme de 974,88 euros, correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 12 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 octobre 2024 pour la somme de 1 119,36 euros et à compter du jugement pour le surplus ;

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la solution du litige, M. [Y] [H] et Mme [X] [P] supporteront in solidum la charge des dépens, et régleront in solidum à M. [J] [A] et Mme [L] [C] épouse [A] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS