TJ 75056, 16 sept. 2025, RG 22/06833

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 11] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le:
à Me LEMAÇON

Copie certifiée conforme délivrée le :
à Me BESSIS

■

8ème chambre
1ère section

N° RG 22/06833 -
N° Portalis 352J-W-B7G-CXAT5

N° MINUTE :

Assignation du :
30 Mai 2022

JUGEMENT
rendu le 16 Septembre 2025
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. RINALDI, prise en la personne de son président domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 10]

représenté par Maître Samuel LEMAÇON de la SELAFA JEAN CLAUDE COULON ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #K0002

DÉFENDERESSE

S.C.I. MATANA, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 9]

représentée par Maître Bernard BESSIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0794

Décision du 16 Septembre 2025
8ème chambre 1ère section
N° RG 22/06833 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXAT5

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, Première Vice-Présidente
Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-présidente
Madame Elyda MEY, Juge

assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 21 Mai 2025 tenue en audience publique devant Madame JOSSELIN-GALL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

***

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI Matana est propriétaire du lot n°37 d'un immeuble sis [Adresse 7], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, correspondant à une boutique en rez-de-chaussée ; cette boutique a fait l'objet de baux commerciaux à différents locataires successifs, non identifiés dans la procédure.

Au cours de l'année 2018, des travaux de réaménagement ont été réalisés dans ce local commercial, et il a été notamment procédé à la suppression de quatre conduits en provenance du sous-sol, débouchant dans la boutique ; ils se trouvaient sous une protection maçonnée qui a été détruite à cette occasion.

Ces travaux ont été réalisés sans autorisation de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'immeuble.

Par exploit du 26 octobre 2018 le syndicat des copropriétaires, se plaignant de l'obturation de ces conduits permettant la ventilation des locaux en sous-sol de la copropriété, et notamment de la chaufferie collective au gaz, a assigné en référé la SCI Matana devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins qu'il lui soit ordonné la restitution des ventilations de chauffage et la remise en état de la devanture du lot n°37 à usage commercial, sous astreinte.

Par ordonnance en date du 27 mars 2019, le Président du tribunal judiciaire de Paris a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6].

Le 4 juin 2020, sur ordre de mission du syndicat des copropriétaires, la société LH Conseil a conclu dans son rapport d'audit des installations de chauffage de l'immeuble que « la mise aux normes de la chaufferie est obligatoire et les travaux doivent être engagés rapidement ».

Par ordonnance en date du 15 septembre 2020, sur demande de référé-expertise du syndicat des copropriétaires, le président du tribunal judiciaire de Paris a désigné M. [G] [E], expert judiciaire, aux fins de constatations des non-conformités affectant la ventilation des installations de chauffage de la copropriété depuis la réalisation des travaux par la SCI Matana.

L'expert-judiciaire a déposé son rapport d'expertise le 10 décembre 2021.

Par exploit du 30 mai 2022 le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] a assigné la SCI Matana devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de réalisation des travaux de remise en état du local commercial ainsi qu'en restitution de parties communes.

Par lettre en date du 9 septembre 2022, l'inspecteur général de la sécurité de GRDF a confirmé au syndicat des copropriétaires la défectuosité de l'environnement de la chaufferie, et averti la copropriété d'une possible interruption de l'alimentation en gaz, conformément à l'article L. 554-10 du code de l'environnement, si aucune mise en conformité n'était entreprise.

Par conséquent, en cours d'instance, le syndicat des copropriétaires a procédé aux travaux de reprise de la ventilation de la chaufferie, dont il demande désormais l'indemnisation.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] demande au tribunal de :

« Vu les articles 9 et 15 de la loi du 10 juillet 1965 et 55 du décret du 17 mars 1967,

• RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4]) en ses demandes et les dires bien fondées,

Y faisant droit,

• CONDAMNER la SCI MATANA à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] la somme de 9.209,40 euros TTC correspondant aux travaux de remise en état de la devanture et
ASSORTIR cette somme des intérêts légaux à compter de la présente assignation ;

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• CONDAMNER la SCI MATANA à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] la somme de 1.132,50 euros à titre de dommages et intérêts suite à l'appropriation de parties communes à l'avant de la boutique ;

• ORDONNER à la SCI MATANA, propriétaire du lot n°37, la restitution des parties communes à l'arrière du local sur le "petit couloir" qu'elle s'est appropriées illégalement et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, étant rappelé que cette restitution ne sera réalisée qu'à charge pour la SCI MATANA d'avoir à cette date (i) déposé la porte - volet roulant et la boîte aux lettres installés par elle et (ii) rendu l'accès à cette partie commune

• CONDAMNER la SCI MATANA à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4]) la somme de 4.530 euros à titre de dommages et intérêts suite à l'appropriation de parties communes à l'arrière de la boutique ;

• DÉBOUTER la SCI MATANA de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

• CONDAMNER la SCI MATANA d'avoir à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4]) la somme de 18.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

• CONDAMNER la SCI MATANA aux entiers dépens, en ce compris l'entier coût de l'expertise soit la somme de 7.819,30 euros ».

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 février 2024, la SCI Matana demande du tribunal de :

« Déclarer la demande du Syndicat des copropriétaires irrecevable et en tout état de cause, mal fondée.

Vu le titre de propriété de la SCI MATANA (lot n°37) et le règlement de copropriété

Juger qu'aucune servitude d'empiètement sur une partie privative du lot n°37 ne figure dans l'acte de propriété de la SCI au titre de l'installation dans le local de canalisations communes protégées par protection maçonnée empiétant sur un lot privatif.

Juger de ce fait que le Syndicat des copropriétaires ne saurait reprocher à la SCI MATANA ou à son locataire d'avoir supprimé les arrivées de bouches de canalisations dont certaines étaient d'ailleurs inutilisées depuis longtemps.

Débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] de sa demande en paiement de 9.209,40 euros au titre du remboursement des travaux de remise en état de la devanture avec intérêts aux taux légaux à compter de l'assignation.

Juger qu'il appartient aux copropriétaires au prorata de leurs millièmes de supporter le coût des travaux de remise en état des canalisations.
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Débouter le Syndicat de sa demande de 1.132,50 euros à titre de dommages et intérêts au titre de l'appropriation de parties communes à l'avant de la boutique, aucune appropriation n'étant intervenue, les canalisations se trouvant en partie intérieure du local et enfin la preuve d'une faute, d'un dommage et d'un lien de causalité n'étant aucunement rapportée.

Vu l'attestation de superficie en date du 22 Décembre 2006 annexée à l'acte de propriété de la SCI,

Juger qu'il ressort de cette attestation que la boutique et l'arrière-boutique ont une surface totale de 17,8982 m² et que l'avis de l'expert, qui n'est pas géomètre, ne saurait en aucune manière justifier cette demande de restitution et en débouter le Syndicat des copropriétaires.

Débouter le Syndicat des copropriétaires de sa demande en restitution par LA SCI MATANA sous astreinte de 200 euros par jour de retard, de l'arrière du local donnant sur le " petit couloir " dont la SCI ne s'est pas appropriée.

Débouter le Syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de 4.530 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la prétendue appropriation de parties communes à l'arrière de la boutique, cette demande étant totalement injustifiée au regard du titre de propriété de la SCI MATANA et en outre, la preuve d'une faute, d'un dommage et d'un lien de causalité n'étant aucunement rapportée.

Le débouter de sa demande en paiement de 15.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et au remboursement du coût de l'expertise pour un montant de 7.819,30 euros.

Juger que ces dépenses doivent être réparties entre les différents copropriétaires.

Reconventionnellement,

Condamner le Syndicat au paiement de la somme de 3.980 euros TTC au titre des travaux de remise en état du rideau métallique effectués par la société SECURI 15 DOV BENOLIEL.

Condamner également le Syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3.480 euros au titre des travaux de serrurerie que doit effectuer la société Établissements MARCO afin de permettre au rideau de la protection de la boutique d'être réparé.

Condamner le Syndicat des copropriétaires au paiement de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts du fait d'une perte partielle de jouissance de son lot et de l'acharnement du Syndicat des copropriétaires à l'égard de la SCI MATANA étant tout à fait anormal alors que celle-ci a toujours cherché à trouver une solution amiable à ce différend.

Condamner en outre le Syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

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Le condamner en tous les dépens dont distraction au profit de BERNARD BESSIS SELARL, représentée par Maître Bernard BESSIS, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile, à l'exception du coût de l'expertise, soit 7.819,30 euros, montant à répartir entre les différents copropriétaires ».

L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance du 13 mai 2024, et fixée à l'audience du 21 mai 2025, puis mise en délibéré au 16 septembre 2025, date à laquelle il a été mis à disposition au greffe.

MOTIFS

1- Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires en paiement de la somme de 9.209,40 euros au titre de la remise en état de la devanture de la boutique

Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu'il a fait réaliser par la société LH Conseil un audit de conformité de la chaufferie collective fonctionnant à l'énergie gaz naturel au mois de mai 2020, et que cette société a souligné que, faute de débouché réglementaire sur rue de la ventilation basse, constatant en outre la suppression de la gaine-pompier, les installations de la copropriété ne répondaient plus aux normes règlementaires imposées par l'arrêté du 23 juin 1978.

Il soutient que ce rapport révèle que les travaux entrepris par la SCI Matana ont obstrué les conduits d'aération, qui étaient nécessaires à la conformité des installations de chauffage de la copropriété.

Il se prévaut des conclusions du rapport de l'expert judiciaire en 2021, qui corroborent ce constat.

Il en conclut que la SCI Matana a effectué des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, étant précisé que la devanture de la boutique a été modifiée, sans autorisation expresse de l'assemblée générale des copropriétaires, et ce en violation de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965.

Il ajoute que ces travaux réalisent en outre une emprise sur les parties communes conduisant à leur appropriation indue par cette société, et mettent en cause la sécurité de l'ensemble des habitants de l'immeuble.

Il rappelle que c'est en raison de l'imminence de la coupure de gaz par GRDF que la copropriété a été contrainte à la remise en état de ces parties communes, et sollicite en conséquence le remboursement du montant de ces travaux à titre d'indemnisation.

En réponse au moyen de la SCI relatif à une servitude d'empiètement dans son lot privatif, s'agissant de la construction maçonnée qui accueillait les conduits, il rappelle que le plan annexé au règlement de copropriété, lequel était en outre annexé à l'acte de vente de la SCI Matana, fait figurer cette construction maçonnée et les conduits supprimés avec une légende très claire :
- « pompiers » pour la colonne sèche
- « remplissage » pour le mazout
- « Vh Chaufferie VB » pour les ventilations hautes et basses de la chaufferie.
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Il précise que l'attestation de superficie annexée à l'acte de vente fait figurer un plan qui matérialise en grisé spécifiquement l'emplacement des conduits, indiquant qu'ils ne faisaient évidemment pas partie de la surface vendue.

La SCI Matana soutient que les bouches d'aération litigieuses se trouvaient dans ses parties privatives, protégées par une construction maçonnée, empiétant sur ces dernières.

Elle fait valoir qu'en conséquence les travaux ne portaient pas sur des parties communes, et qu'elle n'avait donc pas à solliciter l'autorisation de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires pour les réaliser.

Elle argue qu'au contraire le lot n°37, privatif, subit un empiètement par ladite construction maçonnée, car aucune servitude d'installation de gaine commune, ni d'installation d'une construction maçonnée les protégeant, n'est mentionnée à la charge du propriétaire de ce lot dans le règlement de copropriété, pas plus que dans l'acte authentique d'acquisition de ce bien immobilier.

Elle ajoute qu'elle n'a pas été avertie de la suppression de ces conduits, imputable aux travaux de l'un de ses locataires, qui y a procédé sans l'en avertir ; par conséquent, elle soutient ne pas en être civilement responsable, car le syndicat des copropriétaires ne parvient pas à démontrer une faute susceptible de lui être reprochée.

---

L'article 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé.
Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire »

Aux termes de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 « Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputés parties communes :
• le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;
• le gros œuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent les locaux privatifs ;
• les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
• les locaux des services communs ;
• les passages et corridors ;
• tout élément incorporé dans les parties communes »

L'article 8-I de cette même loi dispose : « Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Il énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.
Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ».
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L'article 9 - I alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : «Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ».

Aux termes de l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 : « Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
(...)
b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;(...) »

En application de ces textes, un copropriétaire ne peut effectuer des travaux dans ses parties privatives, affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, qu'avec l'autorisation expresse de l'assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ; les travaux exécutés sans autorisation caractérisent un trouble manifestement illicite, sont irréguliers, et caractérisent une voie de fait. (Civ.3ème, 28 mars 2007, n°06-11.947 ; Civ.3ème , 27 nov. 1991, n°89-18.745)

L'article 1221 du code civil dispose que « Le créancier d'une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l'exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier ».
En application de ce texte, si le créancier peut toujours solliciter l'exécution en nature d'une créance, encore faut-il que le juge condamne le débiteur à cette exécution en nature.

Ainsi, si le juge doit faire droit aux demandes de démolition du syndicat des copropriétaires en cas, notamment, de violation du règlement de copropriété ou de travaux non autorisés (Cass. 3e civ., 6 mars 2002, n° 01-00.335. - Cass. 3e civ., 15 déc. 1999, n° 98-12.715), ce principe d'exécution en nature ne saurait permettre au syndicat des copropriétaires de se faire justice à lui-même et il ne peut donc pas, sans y avoir été préalablement autorisé par une décision de justice, détruire des constructions irrégulièrement édifiées sur des parties communes. (Cass. Civ. 3ème, 25 mars 2021, n°20-14-570)

Aux termes de l'article 637 du code civil, « Une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire ».

En application de ce texte une servitude ne peut s'établir qu'entre deux propriétaires distincts, titulaires pour l'un d'un droit réel sur le fonds dominant et pour l'autre d'un droit réel sur le fonds servant ; dès lors, une servitude ne peut s'établir dans un immeuble en copropriété sur une partie privative au profit d'une partie commune, l'un des propriétaires indivis du fonds dominant se confondant avec le propriétaire du fonds servant, l'identité (partielle) des propriétaires des deux héritages est un obstacle à la constitution d'un tel droit réel. (Civ. 3ème, 30 juin 1992, D. 1993.156)

Sur ce

Le règlement de copropriété de l'immeuble sis [Adresse 7], en date du 25 juin 1963, versé aux débats, procède à l'énumération en §III « des parties ou choses communes » et y inclut «les conduits de fumée et de ventilation » (p.36).

Au titre des « dispositions générales - interdictions diverses », le règlement de copropriété stipule des « Servitudes esthétiques » ainsi libellées (p.38) :
« La construction édifiée forme un ensemble à usage principal d'habitation, dont l'esthétique générale devra toujours être maintenue. A cet effet, les propriétaires des locaux commerciaux du rez-de-chaussée ne pourront aménager leur façade, vitrine ou devanture, ou la refaire que sous la direction générale de l'architecte de l'immeuble dont les honoraires seront à leur charge »

Il réglemente également l'« usage des parties privatives » en son article trois, et précise les obligations des propriétaires en matière de location de leur bien ; il stipule ainsi expressément que « Au cas où, sur un point quelconque, le présent règlement serait violé par un locataire, ou sous-locataire, le propriétaire ou l'associé serait tenu, à première réquisition du Syndic ou du Gérant de la Société, de le mettre en demeure de cesser ses manquements, et resterait en tout état de cause garant et responsable des dommages causés par lui ». (p. 43)

Selon l'état descriptif de division de ce règlement, le lot n°37 correspond à :
« I°- Au rez-de-chaussée de l'immeuble, une boutique portant le n°I du plan.
2°- Et une fraction indivise de l'ensemble immobilier à concurrence de cent trois/dix millièmes ».

Il ressort des plans annexés au règlement de copropriété, comme de ses stipulations, que les gaines d'aération sont des parties communes, et qu'elles sont matérialisées en grisé dans le tracé au sol des locaux du rez-de-chaussée.

Aux termes des conclusions du rapport de l'expert judiciaire produit aux débats, il ressort que la SCI Matana ou l'un de ses locataires, lors de travaux de réaménagement du lot n°37, a procédé à « la démolition de 4 conduits maçonnés de 40x40 cm environ chacun, soit : (souligné par l'expert judiciaire)
Concernant la chaufferie
• Débouché extérieur du conduit de la ventilation basse de la chaufferie,
• Débouché extérieur de la gaine pompier de la chaufferie.
Concernant la cuve fioul (aujourd'hui désaffectée : cuve déposée)
• Trappe d'accès pour le remplissage de l'ancienne cuve fioul (et évent éventuel)
• Conduit de ventilation de la soute fioul » (p.8)

L'expert judiciaire a également constaté la dépose de l'édicule de sortie de ces anciens conduits, qui ont été ainsi condamnés, en ces termes : «Dépose des édicules de débouché des ventilations (parties communes), augmentant ainsi le « volume utile » de la boutique, notamment sa vitrine (volume approximatif : 1.2 x 0,4 x 0,4 = 0.192 m3) » (p.8)

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L'expert judiciaire conclut en outre, au vu des pièces et photographies communiquées par les parties au cours de l'expertise judiciaire que « Il ne fait donc pas de doute que les travaux ayant amené à la suppression totale des débouchés de conduits sont ceux réalisés par la SCI Matana ou son locataire ». (p.10)

Il s'évince de l'ensemble de ces éléments et des stipulations du règlement de copropriété de l'immeuble que la SCI Matana, ou l'un de ses locataires, a procédé à des travaux non autorisés sur les parties communes de l'immeuble, l'identité de l'auteur de ces travaux étant en outre sans incidence sur la responsabilité de la SCI ès qualités de copropriétaire, en application des stipulations dudit règlement.

Le moyen de défense de la SCI Matana sur son ignorance des travaux querellés, car effectués à son insu par l'un de ses locataires, à la supposer avérée, est dès lors inopérant et sera rejeté.

Le tribunal relève en outre que la défenderesse n'a pas fait appel à l'architecte de la copropriété pour la reprise de la devanture de la boutique, comme l'y obligeait le règlement de copropriété.

Le moyen de défense de la SCI Matana relatif au défaut d'inscription d'une servitude d'installation des conduits communs dans son lot privatif ne sera pas davantage retenu, en application des textes susvisés.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les factures suivantes:

- Les factures n° 2022/03/008, 2022/08/015, 2023/02/028 et 2023/06/017 de M. [P], architecte DPLG, d'un montant total de 3.521,40 euros, relatives aux honoraires d'architecte s'agissant de sa mission de « remise en fonctionnement et en conformité de la ventilation de la chaufferie », en date des 15 mars 2022, 31 août 2022, 22 février 2023 et 30 juin 2023 ;

- Les factures n°22-12-056 et n°23-02-021, de la société Coresi, en date des 14 décembre 2022 et 17 février 2023, d'un montant de 1.564 euros et de 4.123,80 euros, s'agissant de la « reprise de gaines de ventilation».

Il ressort de ces pièces qu'il a procédé à la destruction des constructions irrégulièrement édifiées par la SCI Matana sur les parties communes sans y avoir été préalablement autorisé par une décision de justice, et qu'il ne peut dès lors demander l'indemnisation des travaux y correspondant, en application des textes susvisés.

Par conséquent le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] sera débouté de sa demande de condamnation de la SCI Matana en paiement de la somme de 9.209,40 euros.

2- Sur la demande du syndicat des copropriétaires en indemnisation pour occupation sans droit et en restitution des parties communes

Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu'en procédant à l'aménagement de la boutique en empiétant sur les parties communes, la SCI Matana s'est appropriée lesdites parties communes pendant une durée de 5 ans, augmentant ainsi d'un demi-mètre carré la surface donnée à bail, selon l'évaluation de l'expert judiciaire.
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Il soutient en conséquence que la SCI Matana doit être condamnée à lui payer, à titre d'indemnité, la somme correspondant au prix de cette location indument perçue pendant ces cinq années, sur la base du prix moyen de la location commerciale au mètre carré dans le 19ème arrondissement, soit 1.132,50 euros (453 x 5 / 2).

Il ajoute par ailleurs que la SCI Matana s'est en outre appropriée les parties communes à l'arrière de son local, en procédant à la clôture à son profit d'une partie du couloir commun aux deux boutiques du rez-de-chaussée, permettant l'accès à des toilettes communes.

Il souligne qu'il a déjà mis en demeure la SCI de lui restituer la partie de couloir annexé, que le gérant de la SCI a lui-même reconnu avoir posé le volet métallique clôturant cet espace, et que l'acte d'acquisition de la boutique avec son attestation de superficie est insuffisamment probant pour justifier que cette portion de couloir soit une partie privative du lot n°37, au regard des dispositions claires du règlement de copropriété, son état descriptif de division, et des plans annexés.

Il rappelle que la SCI Matana ne peut se prévaloir en l'espèce de la prescription acquisitive de la propriété de ce couloir, sa possession n'étant ni continue, ni de bonne foi.

Il se prévaut du rapport de l'expert judiciaire qui a indiqué que la surface de la boutique est de 13m2 environ, ce qui correspond à l'état descriptif de division et qu'en conséquence le lot n°37 n'intègre pas le couloir en arrière-boutique.

Il demande en conséquence la condamnation de la SCI Matana à la restitution du couloir commun, sous astreinte, ainsi que sa condamnation à des indemnités pour occupation sans droit des parties communes.

Le syndicat des copropriétaires sollicite pour l'appropriation sans droit du couloir commun par la SCI Matana sa condamnation en paiement de la somme de 4.530 euros à titre d'indemnité, correspondant au prix moyen de la location commerciale indument perçue pendant 5 années pour les 2 mètres carrés ainsi annexés.

La SCI Matana n'a pas conclu sur la demande d'indemnisation du syndicat des copropriétaires pour l'appropriation sans droit de l'emplacement du débouché des conduits de ventilation à l'avant et en devanture du local commercial.

S'agissant de l'appropriation alléguée du couloir commun, elle conteste les conclusions de l'expert judiciaire au motif qu'il n'a aucune qualification de géomètre et que, par conséquent, elles ne sont pas de nature à remettre en cause l'attestation de superficie qu'elle verse aux débats, et qui établit que la surface de son local comprend 17,8928 m2, soit la totalité du local tel qu'aménagé.

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Aux termes de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 « Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
(...) - les passages et corridors (...) »
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8ème chambre 1ère section
N° RG 22/06833 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXAT5

Aux termes de l'article 8-I de alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 « I.- Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Il énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative».

L'article 9 - I alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : «Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ».

Aux termes de l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 : « Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant:
(...)
b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci;(...) »

En application de ces textes, le syndicat des copropriétaires peut solliciter, dans l'hypothèse de l'empiètement sur des parties communes par un copropriétaire, non autorisé par une décision de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires, outre la remise en état des lieux, la condamnation à des dommages et intérêts de l'auteur de l'emprise sur lesdites parties communes, qui commet incontestablement une faute, à condition de faire la démonstration d'un préjudice.

L'article 9 du code de procédure civile dispose que « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention »

Sur ce

Il résulte des développements qui précèdent que les canalisations et l'édicule maçonné les protégeant, situés dans la boutique dont la SCI Matana est propriétaire, sont des parties communes.

S'agissant du périmètre de l'emprise ainsi réalisée, l'expert judiciaire l'a ainsi évaluée dans ses conclusions : « Dépose des édicules de débouché des ventilations (parties communes), augmentant ainsi "le volume utile" de la boutique, notamment sa vitrine (volume approximatif :
1.2 x 0.4 x 0.4 = 0.192 m3.
° CONSTAT : Effectivement, l'édicule de sortie des anciens conduits a été déposé » (p.8 du rapport)

Le règlement de copropriété ne contient pas de stipulation relative aux couloirs et dégagements du rez-de-chaussée, il convient en conséquence de faire application de l'article 3 de la loi de 1965 susvisé, et considérer que le couloir desservant les deux arrière-boutiques sises au rez-de-chaussée de l'immeuble sis [Adresse 7] est présumé constituer une partie commune, à charge pour la SCI Matana de démontrer qu'il constitue en réalité une partie privative, incluse dans le lot n°37 dont elle propriétaire.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats une lettre recommandée A/R en date 3 octobre 2016, restée sans réponse, et émanant du syndic de l'époque, attestant de sa revendication de la dépose de la porte installée par la SCI Matana dans le couloir desservant son arrière-boutique; ce courrier mentionne : « Vous vous êtes approprié une partie commune à l'arrière de la boutique par l'installation d'une porte donnant accès sur le palier face à la loge et par conséquent aux toilettes communes. Nous vous demandons de faire déposer cette porte ainsi que la boite aux lettres qui y est fixée ».

La SCI Matana ne conteste pas avoir réalisé des travaux dans ce couloir, puisque l''expert judiciaire constate dans son rapport que « Le gérant de la SCI reconnait d'ailleurs que le volet roulant métallique séparant sa boutique de ce « couloir » avait été posé par ses soins et qu'il était le seul à détenir la clé d'accès au couloir ». (p.12 du rapport).

Il est par ailleurs acquis aux débats que la pose de cette porte n'a pas été autorisée par une décision de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 8].

S'agissant de la surface revendiquée par le syndicat des copropriétaires au titre du couloir commun, l'expert judiciaire relève que « ce point relève d'une analyse de l'acte de vente du lot 37 du précédent propriétaire vers la SCI Matana, ce qui est une question de droit pour laquelle nous n'avons pas légitimité pour répondre »; il relève toutefois que la surface du local est de « 13 mètres carrés environ », ce qui «concorde avec les cotes indiquées sur le plan » (p.12 du rapport).

L'expert judiciaire a en conséquence conclu (p.13 du rapport) que l'estimation à hauteur de 17,8982 mètres carrés de la surface du lot n°37, en annexe de l'acte de vente de la boutique, deux pièces fournies aux débats, est erronée (boutique : 9,5582 mètres carrés + arrière-boutique : 8,34 mètres carrés).

L'expert judiciaire relève en outre que le plan joint à l'attestation de surface ressemble au plan d'origine de l'immeuble, mais que « les surfaces (lui) semblent surévaluées » et qu'il ne lui paraît pas que « le "petit couloir commun" fasse partie intégrante du lot 37 ». (p.14 du rapport)

Pour dénier la force probante des conclusions du rapport de l'expert judiciaire, la SCI Matana observe qu'il n'est pas géomètre, et fournit aux débats l'attestation de surface de la société Diagnostic Environnement Prévention, intervenue pour procéder au mesurage du lot n°37 le 29 juin 2006, pour les besoins de la rédaction de l'acte authentique de vente du local commercial.

Néanmoins le tribunal ne retiendra pas le moyen de la SCI Matana, la société Diagnostic Prévention Environnement n'ayant pas non plus la qualité de géomètre, s'agissant d'une société privée intervenue en application de la loi n°96-1107 du 12 décembre 1996, dite loi Carrez, pour les besoins de l'acte authentique de vente du lot n°37 ; l'attestation de surface mentionnant en outre « pour mémoire : la marge d'imprécision tolérée est de 5% ».

Ces constatations effectuées par un diagnosticien d'une société privée sont en conséquence insuffisamment probantes pour invalider les constatations et conclusions du rapport de l'expert judiciaire.
Décision du 16 Septembre 2025
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N° RG 22/06833 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXAT5

Il s'évince par ailleurs que la configuration du local, telle que dessinée sur le plan du rez-de-chaussée de l'immeuble, annexé au règlement de copropriété, et dont la SCI Matana a eu connaissance lors de l'acquisition du lot n°37, laisse clairement apparaître un couloir commun de dégagement aux deux boutiques, en arrière-boutique, permettant aux salariés desdites boutiques d'accéder à des toilettes placées en partie commune.

Il sera en outre relevé que l'analyse de ce plan démontre qu'il existe une porte d'accès de l'autre boutique en rez-de-chaussée, ouvrant sur la portion de couloir annexée par la SCI Matana.

Par conséquent, la SCI Matana ne rapporte pas la preuve que la portion de couloir dont elle a condamné l'accès par la pose d'un volet métallique soit une partie privative, elle sera en conséquence condamnée à restituer cette partie commune à la copropriété, sous astreinte.

L'emprise sur les parties communes réalisée par la SCI Matana constitue une faute, le syndicat des copropriétaires ayant subi un préjudice constitué par :
- La mise en danger des copropriétaires par la suppression d'ouvrages indispensables à la sécurité des biens et des personnes, pour ventiler la chaufferie et les locaux associés (voir les conclusions de l'expert judiciaire dans son rapport en p.12),
- La privation de l'accès aux toilettes communes du rez-de-chaussée.

Il sera donc fait droit à la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires pour l'appropriation sans droit par la SCI Matana des parties communes, constituées par la destruction de l'emplacement des canalisations d'aération, et la fermeture d'une partie du couloir commun desservant les arrière-boutiques et permettant l'accès aux toilettes communes.

Le tribunal retiendra les sommes demandées par le syndicat des copropriétaires, correspondant au versement pendant 5 années du prix de location moyen au mètre carré des locations commerciales dans le quartier pour la surface illégalement appropriée par la SCI Matana et pendant la période considérée, justifié par les pièces versées aux débats par le demandeur.

En conséquence, la SCI Matana sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires, à titre de dommages et intérêts pour appropriation sans droit des parties communes, les sommes de :
- 4.530 euros pour l'emprise de deux mètres carrés, constatée par l'expert judiciaire sur le couloir commun desservant les arrière-boutique (453 x 2 x 5)
- 1.132,50 euros pour l'emprise d'un demi-mètre carré, constituée par la démolition de l'édicule maçonné protégeant l'emplacement du débouché des canalisations d'aération de la chaufferie (453 x 5 / 2).

3- Sur les demandes reconventionnelles indemnitaires de la SCI Matana au titre de la remise en état de ses parties privatives et de la perte partielle de jouissance de son lot

La SCI Matana fait valoir que la reconstruction de la protection maçonnée des conduits d'aération a conduit à la détérioration du rideau de fer de la boutique dont elle est propriétaire, qui ne peut plus se fermer.
Décision du 16 Septembre 2025
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Elle explique qu'elle a été en conséquence contrainte de procéder à la remise en état de ce rideau métallique, ainsi qu'à des travaux de serrurerie, pour un montant respectif de 3.980 euros et 3.480 euros TTC, dont elle demande l'indemnisation.

Elle soutient en outre que le syndicat des copropriétaires procède à un harcèlement continuel à son égard, alors qu'elle a toujours cherché une solution amiable à ce différend, et que ce dernier l'a privé de la jouissance partielle de son lot, ce préjudice devant être réparé par la somme de 10.000 euros.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les demandes reconventionnelles de la SCI Matana portant sur la remise en état du rideau métallique et des travaux de serrurerie ne sont que la conséquence de sa faute initiale d'empiètement sur les parties communes, et ne sauraient prospérer.

Il fait état de ce que ses demandes procèdent de la juste restitution de parties communes que la SCI Matana s'est indûment appropriées.

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Aux termes de l'article 8-I alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 « I.- Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Il énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative ».

Sur ce

Il résulte des développements qui précèdent que la SCI Matana a procédé, sans autorisation, à des travaux sur des parties communes et a modifié la devanture de la boutique, en violation des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et des stipulations du règlement de copropriété de l'immeuble sis [Adresse 6], caractérisant ainsi une faute contractuelle au sens du texte susvisé.

Par conséquent, la SCI Matana sera déboutée de ses demandes reconventionnelles indemnitaires à l'égard du syndicat des copropriétaires.

4- Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La SCI Matana sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance.

Compte tenu du sens de la présente décision, la SCI Matana sera déboutée de sa demande de dispense de participation aux frais de la présente procédure en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Décision du 16 Septembre 2025
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- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, la SCI Matana, sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] la somme de 6.000 euros à ce titre.

- Sur l'exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, la nature des condamnations prononcées et l'ancienneté du litige justifient que l'exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS