TJ 13055, 26 août 2025, RG 23/04173

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 26 Août 2025
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : M. CARITEY,
Débats en audience publique le : 20 Mai 2025

GROSSE :

Le 26 08 2025
Me Dorothée SOULAS
EXPEDITION :

Le 26 08 2025
Me Sophie RICHELME-BOUTIERE

N° RG 23/04173 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3TJB

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [G] [W]
né le 10 Novembre 1970 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Dorothée SOULAS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [J] [H], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Sophie RICHELME-BOUTIERE de l’AARPI CABINET BRINGUIER-RICHELME-ROUSSET, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous signature privée du 9 août 2003, Madame [J] [H] a donné à bail à Monsieur [G] [W] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 480 euros outre 30 euros de provision sur charges.
Des travaux de rénovation de la toiture de l’immeuble ont été réalisés en janvier 2019, confiés à la société ATTB.
Des infiltrations d’eau ont été déclarées en octobre 2019, causant des dommages au sein du logement de Monsieur [W].
Des travaux complémentaires ont été effectués en janvier 2020, qui n’ont pas fait cesser le sinistre.
Plusieurs expertises amiables ont été diligentées. Une procédure d’expertise est en cours, mettant notamment en cause la société ATTB et son assureur.
Un nouveau dégât des eaux est survenu en octobre 2021 dans l’appartement de Monsieur [W].
Par assignation du 19 juin 2023, Monsieur [G] [W] a attrait Madame [J] [H] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] afin de solliciter à titre principal la tenue de travaux d’embellissement de son logement sous astreinte, à titre subsidiaire l’organisation d’une expertise judiciaire de son appartement.
L’affaire a été appelée à l’audience du 16 octobre 2023, renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties, pour être plaidée le 9 juillet 2024.
Lors des débats, représentées par leur conseil respectif, les parties se sont référées à leurs conclusions déposées auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des motifs et prétentions.
A la date du délibéré fixée au 12 novembre 2024, une réouverture des débats a été ordonnée, le conseil de Monsieur [W] ayant transmis des notes en délibéré non autorisées mais ayant un intérêt certain pour l’issue du litige.
Le dossier a été rappelé à l’audience du 20 mai 2025.
Chacune des parties, toujours représentées par son conseil respectif, a repris oralement ses dernières conclusions déposées.
Monsieur [W] a demandé :
A titre principal et avant dire droit :- Ordonner une expertise judiciaire avant dire droit permettant de constater les troubles qu’il allègue et en chiffrer ses préjudices,
- Ordonner le sursis à statuer sur ses autres demandes dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise
A titre subsidiaire : si la mesure d'expertise devait ne pas être ordonnée, constater le manquement de Madame [J] [H] à son obligation de délivrance et à ses obligations d'entretien et de réparation du logement loué - Ordonner la consignation des loyers mensuels auprès de la Caisse des dépôts et consignations jusqu'à ce que les travaux d'entretien et de reprise des embellissements aient été réalisés,
- Condamner Madame [J] [H] à réaliser les travaux d'entretien et de reprise d'embellissement (réfection de la toiture, réfection des peintures, réfection du tableau électrique, réfection de la ventilation de la cuisine et remplacement des huisseries) sous astreinte de 200 € par jour de retard passé le délai de quinzaine à compter de la signification de la décision à intervenir,
- Condamner Madame [J] [H] à lui verser la somme de 29.760 € au titre de l'indemnisation du préjudice subi du fait du trouble de jouissance causé par l'ensemble des désordres de son appartement,
- Condamner Madame [J] [H] à lui verser la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi,
En tout état de cause : débouter Madame [J] [H] de toutes ses demandes fins et conclusions,- Condamner Madame [J] [H] à lui payer la somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens.
Monsieur [W] a exposé que les dommages subis dans son logement se sont aggravés en dépit des interventions sur la toiture depuis octobre 2021. Il en a informé la bailleresse et son assureur. Un expert a été missionné qui a constaté un état de vétusté important des lieux, le dégât des eaux n’ayant causé que des dommages minimes. Des travaux d’embellissement ont été préconisés et chiffrés. Malgré une mise en demeure de sa protection juridique, Madame [H] n’a pas engagé ces reprises. La réfection de peinture n’est intervenue qu’après délivrance de l’assignation et n’a été achevée qu’en octobre 2023. Or de nouvelles infiltrations ont été déplorées début 2024, occasionnant des désordres constatés par commissaire de justice en mai 2024. Monsieur [W] en a déduit que la cause en toiture n’a pas été supprimée. Au-delà de ce sinistre, Monsieur [W] a rappelé que la vétusté des lieux était soulignée, et que les services de salubrité de la ville de [Localité 2] ont relevés en juin 2024 une ventilation non adaptée en cuisine et un tableau électrique qui n’est pas aux normes. Il a en outre déploré un mauvais isolement de l’appartement, des fenêtres qui ne sont pas étanches, ne se ferment pas bien et accueillant des mites. Monsieur [W] a donc conclu que Madame [H] a manqué à ses obligations de délivrance et d’entretien du logement. Il s’est dit fondé à obtenir avant-dire droit une expertise judiciaire pour établir l’ensemble des pathologies affectant son appartement et les mesures nécessaires pour les solutionner. A titre subsidiaire, il a demandé l’exécution de travaux sous astreinte, portant sur les embellissements, la réfection du tableau électrique, de la ventilation de la cuisine et le remplacement des huisseries, avec consignation des loyers jusqu’à leur achèvement. Il a considéré que l’état du logement lui cause un trouble important depuis octobre 2019, l’humidité et les moisissures pouvant majorer sa santé fragile (opéré d’un cancer du poumon en 2020). Le préjudice de jouissance et le préjudice moral perdurent encore malgré les interventions invoquées par Madame [H]. Il a continué à subir d’importantes et récurrentes infiltrations dans sa salle de bain fin 2024. Les interventions successives du couvreur ont été inefficaces jusqu’en novembre 2024, de sorte que la demande d’expertise reste nécessaire.
En réplique aux arguments de Madame [H], il a argué qu’aucune demande n’est formulée au titre d’un arriéré locatif, la bailleresse se contentant de reprocher un règlement tardif des loyers et charges. Elle ne prouve pas davantage un défaut d’entretien courant du logement. Son bail ne porte mention d’aucun jardin, de sorte qu’il ne peut être tenu de tailler et élaguer les arbres du jardin dont il n’est pas locataire. Enfin, elle ne démontre pas que les 2 jardinières entreposées sur l’allée commune lui appartiennent et bloquent l’issue de secours. Il a donc demandé le rejet des demandes reconventionnelles de Madame [H].
Madame [H] a sollicité :
De juger qu’elle a, dès l'apparition des infiltrations, pris des mesures conservatoires dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise judiciaire, qu’elle a procédé à la réfection de la toiture dès le dépôt du rapport d'expertise judiciaire, et réalisé les travaux liés aux embellissements de Monsieur [W] dès la fin des travaux de réfection de la toiture, alors même que les embellissements auraient dû être pris en charge par l'assureur de Monsieur [W] au titre de la convention IRSI, juger que Monsieur [W] ne justifie pas que les infiltrations apparues en mars 2024 dont les travaux de reprise ont été réalisés en avril 2024, perdurent, ni des prétendus désordres allégués quant aux fenêtres présentes dans l'appartement loué, et en conséquence, le débouter de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions.A titre reconventionnel, condamner sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter d'un délai de quinze jours suivant la signification de la décision à intervenir, Monsieur [W] à laisser l'accès à son bailleur ou à toute entreprise mandatée par ses soins, pour faire examiner l'installation électrique et la ventilation, déterminer et réaliser les travaux éventuellement nécessaires ; condamner, sous astreinte de 80 € par jour de retard à compter d'un délai de quinze jours suivant la signification de la décision à intervenir, Monsieur [W] à réaliser les tailles et l'élagage des arbres et arbustes du jardin, et plus généralement l'entretien en parfait état du jardin ; et sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter d'un délai de quinze jours suivant la signification de la décision à intervenir, Monsieur [W] à évacuer l'intégralité de ses jardinières et encombrants au niveau des parties communes ; Condamner Monsieur [W] au paiement de la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du CPC.Madame [H] a soutenu avoir réalisé les travaux provisoires le plus rapidement possible afin de mettre fin aux infiltrations subis par Monsieur [W]. Elle a fait valoir que les embellissements dans le logement ne pouvaient être réalisés avant la réfection de la toiture, ce qui a pris du temps compte tenu de l’expertise judiciaire en cours et du litige l’opposant à la société ATTB. Les dernières infiltrations en mars 2024 ont été causées par un fort épisode venteux et pluvieux ayant déplacé certaines tuiles. Elle a aussitôt dépêché une entreprise qui a définitivement mis fin aux infiltrations au cours du mois d’avril 2024. Elle a souligné que depuis, aucun sinistre n’est signalé. Le constat de commissaire de justice dressé en mai 2024 ne fait qu’observer les conséquences des infiltrations de mars 2024 sans établir la persistance ou la réapparition du désordre. Les nouvelles infiltrations dont fait état Monsieur [W] d’août à novembre 2024 ne sont corroborées par aucun constat ou photographie datée. Le problème est en toute hypothèse résolu depuis novembre 2024. Le reste des griefs évoqués par Monsieur [W] quant à l’état des fenêtres, l’isolement, le problème de ventilation et de tableau électrique, n’a jamais été porté à la connaissance de la bailleresse alors qu’il occupe les lieux depuis 20 ans, ni devant les experts mandatés par les assureurs. Madame [H] a dénoncé l’opposition de Monsieur [W] aux travaux de révision et mise aux normes électriques de l’immeuble. Elle a écarté l’existence d’un trouble de jouissance et d’un préjudice moral en indiquant que le locataire ne démontre pas avoir usé partiellement des lieux, n’a pas entretenu le logement, et ne démontre pas que sa santé se serait aggravée en raison des désordres subis.
A titre reconventionnel, Madame [H] a demandé que Monsieur [W] soit condamné sous astreinte, d’une part à entretenir le jardin, d’autre part, à ôter des jardinières qu’il a entreposées sur l’allée commune.
En application du deuxième alinéa de l'article 446-2 et de l'article 455 du code procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties visées à l'audience pour l'exposé de leurs moyens.
Le délibéré a été fixé au 26 août 2025 par mise à disposition au greffe.
MOTIVATION
Il est rappelé que les demandes des parties de « dire et juger » ou « constater », tendant à constater tel ou tel fait ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.
Sur les demandes de Monsieur [W]
Sur la demande d’expertise judiciaire

Aux termes de l'article 145, « s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. ».

En l’espèce, les parties sont liées par un contrat de bail signé le 9 août 2023 portant sur un appartement situé au 1er étage [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 480 euros outre 30 euros de provision sur charges.

Il n’est pas contesté que cet appartement a subi des infiltrations provenant de la toiture de l’immeuble en octobre 2019. D’autres dégâts des eaux ont été signalés par Monsieur [W] en octobre 2021 puis en 2024. Plusieurs expertises ont été diligentées par les assureurs en janvier 2021, juillet 2021, octobre 2021, mars 2022. Deux constats ont été dressés en 2023 et 2024. Le service de salubrité de la ville de [Localité 2] a visité le logement et préconisé des travaux en juin 2024. Enfin, Monsieur [W] convient que depuis la dernière intervention du couvreur en novembre 2024, il n’a déploré aucun épisode d’infiltration.

Monsieur [W] maintient sa demande d’expertise pour vérifier si les travaux ont été réalisés dans les règles de l’art et mis fin à l’intégralité des désordres, mais également pour déterminer son trouble de jouissance.

Néanmoins, la juridiction dispose d’éléments suffisants au dossier, pour trancher sur l’existence, l’étendue, l’imputation des désordres qu’il allègue, mais aussi pour fixer l’indemnisation d’éventuels préjudice qu’il subit.

La mesure d’expertise judiciaire n’étant pas indispensable à ce stade, la demande à ce titre sera rejetée.

Sur les manquements du bailleur à l’obligation de délivrance
L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que le bailleur est obligé :
a) de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ;
b) d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui consignés dans l'état des lieux, qui auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus ;
c) d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.
Il incombe, par ailleurs, au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage, de réparation et qui réponde aux normes de décence prescrites par les articles 1 et 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatifs aux caractéristiques du logement décent, étant rappelé que cette obligation a un caractère d'ordre public :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation.
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres.
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage.
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.
La réfection complète des murs et sols endommagés à la suite d'un dégât des eaux ne font pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur listées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987.
Il s'ensuit que le bailleur a l'obligation de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, dès lors qu'il a été informé de sa dégradation à la suite d'événements non imputables au locataire.
Il est rappelé que ces obligations forment plus généralement l'obligation de délivrance du bail et que de telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d'une faute du bailleur ou d'un défaut de diligences. Le bailleur est responsable en cas de dysfonctionnement des éléments d'équipement dus à la vétusté, pour ne pas avoir pris les mesures nécessaires compte tenu du mauvais état de l’immeuble qui lui appartient ni d'avoir été diligent pour qu'il soit mis fin à ces troubles.
Le bailleur est tenu d'indemniser le locataire pour les troubles occasionnés par le manquement à son obligation de délivrance ; cette indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent n'est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur.
Néanmoins, Il incombe aux locataires qui invoquent les manquements du bailleur, d’en rapporter la preuve.
En l’occurrence la réalité des dégâts des eaux subis par Monsieur [W] à compter du 25 octobre 2019 n’est pas débattue. Ces sinistres sont confirmés par les rapports d’expertise des assureurs des parties, déposés les 28 janvier 2021, 13 juillet 2021, 18 octobre 2021, 17 mars 2022 et 30 mars 2022. Ces rapports indiquent que Madame [H] est propriétaire non occupante de l’immeuble. Fin 2019 des infiltrations ont été constatées dans deux logements du 1er étage, dont celui de Monsieur [W]. En janvier 2020 des réparations ont été effectuées. En février 2020 deux locataires du 1er étage ont signalé un nouveau dégât des eaux.
Un rapport d’expertise déposé le 18 octobre 2021 dans la procédure opposant Madame [H] à l’entreprise ATTB, à laquelle Monsieur [W] n’est pas partie, conclut que « les investigations ont permis de mettre en exergue les différentes causes à l’origine des infiltrations au travers de la couverture de l’immeuble de Madame [H]. Certaines infiltrations liées à un défaut d’étanchéité de la partie courante de la toiture de l’immeuble de Mme [H] ne relève pas de la responsabilité d’un tiers et les défauts d’étanchéité sont à corriger par Mme [H]. Le faitage remplacé par ATTB en 2019 n’a pas été posé selon les règles de l’art et est à l’origine d’infiltrations d’eaux pluviales du fait d’un défaut d’étanchéité. […] Mme [H] va faire intervenir prochainement un couvreur pour supprimer le défaut d’étanchéité de la partie courante de la couverture. Le bâchage mise en œuvre au niveau du faitages est une mesure provisoire et conservatoire qui n’a pas vocation à perdurer. A terme la bâche va se déchirer du fait du vent. Pour la sécurité et la paisible jouissance de ses locataires, Mme [H] souhaite pouvoir faire constater les désordres au niveau du faitage par un huissier puis réaliser les travaux de remplacement du faitage avant une éventuelle suite judiciaire. La phase amiable n'a que trop duré pour ses locataires et une suite judiciaire va rallonger la procédure sans permettre à Mme [H] d'intervenir sur le faitage. Nous vous remercions donc de revenir rapidement vers Mme [H] concernant la suite à donner au litige et si une réparation du faitage peut être entreprise après constat d'huissier de l'état du faitage ».
Les travaux d’embellissement dans l’appartement de Monsieur [W] ont été réalisés en septembre 2023.
De nouvelles infiltrations ont été constatées chez Monsieur [W] le 21 mars 2024.
Des travaux en toiture ont été réalisés le 26 avril 2024.
La réalité des infiltrations dénoncées postérieurement à ces travaux est corroborée par le rapport d’interventions de la société ACA TOITURE COUVREUR. Une reprise d’étanchéité au pied d’un conduit d’aération a été nécessaire. Elle a été effectuée le 5 septembre 2024, mais sur un mauvais conduit. Celui de l’appartement de Monsieur [W] n’a donc été réparé que le 19 octobre 2024. Les investigations dans les combles ont démontré l’insuffisance des travaux qui ont été étendus le 31 octobre 2024. Les infiltrations ont alors cessé.
Il apparaît, ainsi, que le clos et le couvert de l’appartement n’ont pas été assurés, les infiltrations d’eau ayant entraîné des dégradations en lien avec le défaut d’étanchéité de la toiture.
Par ailleurs, dans un courrier du 24 juin 2024, le responsable du service d’hygiène de l’habitat de [Localité 2], suite à sa visite de l’appartement de Monsieur [W] le 19 juin 2024, a observé des désordres contrevenant au règlement sanitaire départemental et au décret portant règles sanitaires d’hygiène et de salubrité. Il a mis Madame [H] en demeure de réaliser dans un délai d’un mois les interventions suivantes :
Assurer la réfection des tomettes descellées au niveau de l'escalier qui accède au logementRechercher les causes d'humidité et d'infiltrations au niveau du plafond de la salle d'eau, des murs de façade du séjour et du dressing et y remédier Aménager des ventilations efficaces et adaptées dans le logement, notamment dans la cuisine pour l'utilisation d'appareils au gazAssurer la mise en sécurité de l'installation électrique, notamment au niveau du tableau électrique situé au-dessus de 1,80 m avec l'absence d'un organe de coupure général et d'un disjoncteur différentiel de 30 mA ainsi que l'absence d'un point lumineux dans l'escalier et nous fournir un certificat établi par un diagnostiqueur agréé ou une entreprise habilitée Madame [H] n’a certes pas été formellement alertée par Monsieur [W] sur ces points avant un courriel du 17 avril 2024. Pour autant, ces désordres étaient nécessairement connus de la bailleresse s’agissant d’installations d’origine. L'obligation de mise en demeure du bailleur pour ses obligations d'entretien des lieux à leur usage n'existe pas quand le manquement invoqué est un non-respect de l'obligation de délivrance d'un logement décent. En ce sens, une installation électrique qui n’est pas aux normes présente de réels éléments de danger (risque de contact direct avec les conducteurs, risque de choc électrique, risque d'échauffements anormaux), qui constituent, au sens de l'article 6 alinéa 1 de la loi du n°89-462 du 6 juillet 1989, des risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique du locataire.
Monsieur [W] rapporte à suffisance la preuve des désordres qu’il subit dans son logement.
L'essentiel de ces désordres est de nature structurelle, consistant en une toiture non étanche à l'eau et à l'air, à une insuffisance de ventilation, à la vétusté de l’installation électrique.
Leur ampleur et leurs causes témoignent de leur imputation non pas à d’éventuelles négligences du locataire, qui ne sont par ailleurs pas démontrées, mais bien à l’état du logement et de ses équipements, caractérisant une indécence du logement au sens des dispositions précitées.
Il en résulte que Madame [H], bailleur et propriétaire de l'immeuble litigieux, est tenue d'assurer la jouissance paisible des lieux loués et de les garantir des vices de la chose louée. Lui sont donc imputables les travaux d'embellissement et de mise aux normes des lieux loués, sans pouvoir renvoyer le locataire à saisir son assureur. Il convient de rappeler que l'origine étrangère du sinistre ne constitue pas un cas de force majeure, seul susceptible d'exonérer Madame [Q] de ses obligations de bailleur, le tout sans préjudice de ses propres recours ou des recours de son assureur contre les responsables des sinistres.
Madame [H] ne conteste pas la réalité des désordres d’infiltrations ni leur imputabilité mais soutient avoir été diligente en réalisant les travaux nécessaires pour y mettre fin.
Il convient de rappeler que les diligences du bailleur ne sont pas de nature à l'exonérer de sa responsabilité.
Madame [H] justifie de travaux provisoires compte tenu d’une instance l’opposant à la société ATTB. Elle a pu procéder à la réparation du faîtage a en novembre 2022. Pourtant les embellissements dans l’appartement de Monsieur [W] n’ont été réalisés qu’en septembre 2023. Elle ne justifie par ailleurs d’aucun travaux exécuté suite aux injonctions de la ville de [Localité 2], ni reprise des embellissements suite aux infiltrations de mars 2024.
Il apparaît donc que la bailleresse a tardé et tarde encore à effectuer les réparations nécessaires et qu'elle ne justifie pas de son empêchement à agir dans un délai raisonnable.
Au regard de ces éléments, Madame [H] qui avait une obligation de résultat de mettre un terme au trouble de jouissance dans un délai raisonnable, a commis une faute, de sorte que sa responsabilité apparaît engagée.
Sur les travaux sous astreinte
En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, qui est une obligation de résultat, le locataire dispose de l'action en exécution des travaux avec demande d'indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d'usage ou le préjudice d'agrément. Pour la réalisation des travaux, une astreinte peut être prononcée pour assurer l'exécution de la décision en application de l'article L.131-1 du code des procédures civiles d'exécution.
Madame [H] établit que les travaux en toiture de novembre 2024 ont définitivement mis fin aux infiltrations.
La demande de remplacement des huisseries sera rejetée en l’absence d’éléments au dossier confirmant leur non-conformité.
Pour le reste, Madame [H] n’apporte aucune preuve de la réalisation de travaux ayant mis fin aux désordres d’indécence relevés par le responsable du service d’hygiène de l’habitat de [Localité 2] en juin 2024.
En conséquence, la bailleresse sera condamnée à réaliser les travaux suivants :
Réfection des peintures dégradées suite aux infiltrations Assurer la réfection des tomettes descellées au niveau de l'escalier qui accède au logement Aménager des ventilations efficaces et adaptées dans le logement, notamment dans la cuisine pour l'utilisation d'appareils au gazAssurer la mise en sécurité de l'installation électrique, notamment au niveau du tableau électrique situé au-dessus de 1,80 m avec l'absence d'un organe de coupure général et d'un disjoncteur différentiel de 30 mA ainsi que l'absence d'un point lumineux dans l'escalier et nous fournir un certificat établi par un diagnostiqueur agréé ou une entreprise habilitée. Il sera laissé au bailleur un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement pour la réalisation de ces travaux, afin qu'il ait matériellement le temps de diligenter l'intervention des professionnels requis et de faire exécuter les travaux. Néanmoins, passé ce délai, la condamnation sera assortie d'une astreinte fixée à la somme de 50 euros par jour de retard et ce sur une durée de 3 mois.
Sur la séquestration des loyers
L'article 20-1 alinéa 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 indique que « Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6. »
Monsieur [W] demande l'autorisation de consigner les loyers jusqu'à l'exécution des travaux.
Il est établi au regard de ce qui précède que le logement ne répond pas aux normes de décence, et il est enjoint au bailleur d'exécuter des travaux qui avaient été antérieurement demandés par les locataires et exigés par la mairie de [Localité 2].
Il n'apparaît pas pour autant justifié d'autoriser le locataire à consigner les loyers car il a la jouissance totale et ininterrompue des lieux, même s'ils sont inconfortables.
La demande sera donc rejetée.
Sur la réparation des préjudices
En application de l'article 1719 du code civil, le bailleur est tenu d'indemniser le locataire du trouble de jouissance subi pendant le bail, en raison de l'indécence des lieux.
En application du droit commun des contrats et de la responsabilité, le comportement fautif du locataire dans la persistance et de l’aggravation du préjudice diminue d’autant son droit à indemnisation.
Madame [H] affirme sans le démontrer, que Monsieur [W] se serait opposé à des travaux de révision et mise aux normes de l’électricité de l’immeuble. En revanche, elle a manqué à ses obligations d’assurer à son locataire la jouissance paisible du logement, d’entretenir les locaux en état de service à l’usage prévu par le contrat et d’y faire les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état à l’entretien normal des locaux loués.
Elle sera donc tenue de réparer intégralement les préjudices découlant de ces manquements.
Les épisodes d’infiltrations ont été récurrents entre octobre 2019 et octobre 2024, soit sur une période de 60 mois. En outre, comme il a précédemment été jugé, l’installation électrique vétuste et l’insuffisance de ventilation existaient à l’entrée dans les lieux de Monsieur [W].
Il est certain que l’occupation du logement dans un tel état de désordre, n’a pu que provoquer un préjudice pour les occupants en raison de l’inconfort, des craintes pour leur santé et des multiples démarches effectuées pour qu’il y soit mis fin.
Tenant la nature des désordres, de leur conséquence sur l'habilité du logement et la qualité de vie, Monsieur [W] est fondé à obtenir réparation de son préjudice de jouissance à hauteur de 25 % du montant des loyers versés.
Madame [H] sera donc condamnée à indemniser ce trouble à hauteur de 7.650 euros (25% du loyer mensuel avec charges de 510 euros, sur 60 mois).
Concernant le préjudice moral, aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Force est de relever que le locataire a subi durant près de 5 ans des expertises et des constats, envoyé plusieurs mises en demeure à la bailleresse, vécu dans un logement humide et dégradé alors qu’il était traité pour un cancer des poumons sur cette période. Il a été contraint de saisir le juge des contentieux de la protection pour obtenir réparation, entraînant inévitablement du stress.
En conséquence, ce chef de préjudice sera réparé par une indemnité de 2.500,00 euros.
Sur les demandes reconventionnelles de Madame [H]
Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré doit en justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.
Madame [H] sollicite qu’il soit enjoint sous astreinte à Monsieur [W] de laisser l’accès à son logement pour faire examiner l’installation électrique et la ventilation, d’entretenir le jardin et d’évacuer les jardinières disposées sur les parties communes.
Toutefois, ni le bail ni aucun autre document figurant au dossier ne mentionne la jouissance privative d’un jardin.
Les seules photographies que fournit Madame [H], montrant des buissons, arbustes, allées et jardinières, ne permettent pas de prouver que le bail porte bien sur un jardin, ni même le cas échéant, un défaut d’entretien de cet espace par Monsieur [W], pas plus que les jardinières lui appartiennent et empiètent sur les parties communes, puisqu’elles ne sont ni datées, ni circonstanciées.
Enfin, la bailleresse a été condamnée à refaire l’électricité et la ventilation sous astreinte. Il n’y a pas lieu d’enjoindre au locataire, à l’origine de cette demande et dont il n’est pas démontré qu’il s’est opposé d’une quelconque manière à ces travaux, de laisser l’accès à son logement.
Madame [H] sera donc déboutée de l’ensemble de ses demandes.
Sur les demandes accessoires
Madame [H] qui succombe, sera tenue aux entiers dépens.
Elle sera également condamnée en équité, à payer à Monsieur [W] une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés et non compris dans les dépens.
L’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance particulière n’exige de l’écarter dans la présente instance.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,
CONDAMNE Madame [J] [H] à faire réaliser, dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, les travaux suivants :
Réfection des embellissements et peintures dégradées suite aux infiltrations Assurer la réfection des tomettes descellées au niveau de l'escalier qui accède au logement Aménager des ventilations efficaces et adaptées dans le logement, notamment dans la cuisine pour l'utilisation d'appareils au gazAssurer la mise en sécurité de l'installation électrique, notamment au niveau du tableau électrique situé au-dessus de 1,80 m avec l'absence d'un organe de coupure général et d'un disjoncteur différentiel de 30 mA ainsi que l'absence d'un point lumineux dans l'escalier et nous fournir un certificat établi par un diagnostiqueur agréé ou une entreprise habilitée.
DISONS que passé ce délai de trois mois, cette obligation de faire sera assortie d'une astreinte, provisoirement fixée à 50 euros par jour de retard et ce sur une durée de trois mois ;
CONDAMNE Madame [J] [H] à payer à Monsieur [G] [W] une somme de 7.650 euros (SEPT MILLE SIX CENTS CINQUANTE EUROS) en réparation de son préjudice de jouissance ;
CONDAMNE Madame [J] [H] à payer à Monsieur [G] [W] une somme de 2.500 euros (DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS) en réparation de son préjudice moral ;
CONDAMNE Madame [J] [H] à payer à Monsieur [G] [W] une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [J] [H] aux entiers dépens ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes autres, amples ou contraires ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit et dit n’y avoir lieu d’y déroger ;
Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.
LE GREFFIER LE JUGE