TJ 75056, 9 sept. 2025, RG 24/09455

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : défendeur

Copie exécutoire délivrée
le :
à : demandeur

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 24/09455 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6BGU

N° MINUTE : 2025/2

JUGEMENT
rendu le mardi 09 septembre 2025

DEMANDERESSE
E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDEUR
Monsieur [E] [H], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Steven THEALLIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1367

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Philippe PUEL, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 20 février 2025

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 septembre 2025 par Clara SPITZ, Juge assistée de Philippe PUEL, Greffier

Décision du 09 septembre 2025
PCP JCP fond - N° RG 24/09455 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6BGU

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 juin 1954, l’OPHLM de la Ville de [Localité 1], devenu l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH, a donné à bail à M. [B] [H] un appartement de type T4 situé au 2ème étage gauche de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 2].

Par acte séparé du 20 décembre 1960, il a également été consenti au preneur un bail portant sur un emplacement de stationnement.

M. [B] [H] est décédé le 12 février 2013 et le contrat de bail portant sur le logement et ses accessoires a été établi au seul nom de Mme [S] [H] à compter du 26 mars 2013.

Cette dernière est décédée à son tour le 27 avril 2021. Par courrier du 10 mai 2021, M. [E] [H] a ainsi sollicité le transfert du bail auprès de l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH, qui le lui a refusé par courrier du 18 octobre 2023.

Déplorant le maintien dans les lieux de M. [E] [H], l'EPIC PARIS HABITAT-OPH l’a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS par acte de commissaire de justice du 10 septembre 2024, afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

-le constat que le bail est résilié depuis le 27 avril 2021, les conditions du transfert du bail au profit de M. [E] [H] n’étant pas réunies,
-l’expulsion de M. [E] [H], occupant sans droit ni titre du logement et de l’emplacement de stationnement, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire,
-sa condamnation à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle au moins égale au montant du loyer actuel et des charges jusqu’à libération des locaux,
-sa condamnation à lui verser la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à s’acquitter des entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 février 2025 au cours de laquelle l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH a maintenu ses demandes et précisé que M. [E] [H] avait restitué l’emplacement de stationnement.

La réouverture des débats a cependant été ordonnée à l’audience du 6 juin 2025.

Lors de cette audience, l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a déposé des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles il :
-maintient les demandes formées dans son acte introductif d’instance,
-sollicite que soit constatée la mauvaise foi de M. [E] [H] justifiant que le délai prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution soit écarté,
demande sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :
*5 531,67 euros au titre de l’arriéré d’indemnité d’occupation,
une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de *2 152 euros outre les charges à compter du présent jugement jusqu’à la libération des lieux,
*5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Le requérant estime que M. [E] [H] ne satisfait pas aux conditions imposées par les articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 pour bénéficier du transfert du bail faute de démontrer qu’il a cohabité pendant plus d’un an avec la preneuse en titre avant son décès, laquelle demeurait d’ailleurs, à cette date, à [Localité 3]. Il soutient qu’il ne prouve pas non plus que ses ressources sont inférieures aux plafonds fixés pour bénéficier d’un logement social et de justifier de la taille réelle de son ménage. Il soutient, en outre, qu’il fait preuve de mauvaise foi en se maintenant dans les lieux alors qu’il dispose d’une autre adresse parisienne et qu’il des parts dans une SCI propriétaire d’un château dont la valeur est estimée à 750 000 euros et demande ainsi son expulsion sans application du délai prévu par l’article L 412-2 outre sa condamnation au paiement de 5000 euros au titre de la résistance abusive dont il fait preuve.

M. [E] [H], représenté par son conseil, a également soutenu les conclusions qu’il a déposées et aux termes desquelles il demande au juge :
à titre principal,
-d’annuler la décision de la CALEOL du 18 octobre 2023 lui refusant le transfert de bail sollicité,
-d’ordonner à l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH de procéder au transfert du bail portant sur le logement litigieux,
-de débouter l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH de toutes ses demandes,
-de condamner l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH à lui verser 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
à titre subsidiaire,
-de débouter l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH de sa demande au titre de l’exécution provisoire,
à titre infiniment subsidiaire,
-de lui octroyer des délais pour quitter le logement.

Il estime qu’il rapporte la preuve que sa grand-mère vivait bien dans le logement litigieux au moment de son décès et qu’il demeurait avec elle depuis au moins un an avant cet événement, avec ses deux enfants. Il entend également prouver que ses ressources ne dépassent pas les plafonds requis pour bénéficier d’un logement social, depuis qu’il a cessé son activité de steward chez Air France. Il demande d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir compte-tenu de la présence de ses enfants au domicile et sollicite des délais pour quitter les lieux.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 9 septembre 2025, date à laquelle elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le transfert du bail

Conformément à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :
- au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil ;
- aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;
- au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;
- aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.
En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.
A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier.

Par ailleurs, l'article 40 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l'article 14 est applicable aux logements régis par une convention conclue en application de l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation, à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d'adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu'ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d'un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l'article L. 114 du code de l'action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l'organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l'intéressé est prioritaire.

En l’espèce, il est établi que le contrat de location initial a été conclu le 9 juin 1954 au profit de M. [B] [H], que celui-ci est décédé, qu’un avenant au contrat de bail a été établi au bénéfice de Mme [S] [H], laquelle est décédée à son tour le 27 avril 2021 à [Localité 3] et que l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH a refusé e transfert du bail à M. [E] [H] le 18 octobre 2023 faute de preuve de sa cohabitation avec Mme [S] [H] pendant la durée requise et de justifier de ses ressources mensuelles.

Il résulte des pièces versées au dossier que Mme [S] [H] est décédée à [Localité 3] où le défendeur a admis qu’elle faisait des séjours médicalisés. Les seuls documents fiscaux produits par le défendeurs ou les attestations d’assurance concernant le logement litigieux ne permettent pas de démontrer qu’elle y résidait effectivement et, par voie de conséquence, que M. [E] [H] y cohabitait avec elle depuis plus d’un an an avant son décès.

De plus, la présence même de M. [E] [H] dans le logement depuis plus d’un an avant le décès de Mme [S] [H] n’est pas avérée puisque hormis les avis d’imposition sur ses revenus de 2018 à 2022, qui prouvent seulement qu’il a déclaré son adresse fiscale à l’adresse du [Adresse 3] à [Localité 2], aucune pièce ne vient établir sa présence effective des lieux pendant cette période.

En effet, les autres éléments produits par le défendeur sont postérieurs au décès de Mme [S] [H], à l’instar de la réponse à l’enquête 2022 sur l’occupation du parc social, de l’assurance habitation souscrite auprès de Allianz concernant la période courant du 3 juin 2022 au 2 mai 2023, de l’attestation de souscription d’un contrat auprès d’EDF en date du 24 mars 2023 et de l’attestation de l’assurance Maladie du 24 mars 2023 envoyée à cette adresse litigieuse, étant précisé que là encore, ces éléments ne sont pas de nature à prouver son occupation personnelle et effective du logement qui, en revanche, semble bien être le domicile de son fils, selon le certificat d’inscription à l’école hôtelière pour l’année scolaire 2022-2023 de M. [E] [I] [H], né le 16 janvier 2004.

En outre, d’autres éléments sont, a contrario, des indices de ce que M. [E] [H] habitait à une adresse différente pendant la période litigieuse puisque l’adresse qui figure sur la pièce d’identité qu’il a fait faire en 2018, à savoir, [Adresse 4] à [Localité 4] semblait être encore d’actualité au 1er décembre 2022, date à laquelle il a acquis des part dans une société civile immobiière. Enfin, il ressort du courrier de l’Assurance Maladie reçu le 3 novembre 2023 qu’il est affilié à la CAISSE PRIMAIRE D’ASSURANCE MALADIE DU VAR et qu’il disposait donc à cette date d’une adresse encore distincte.

Par conséquent, M. [E] [H] ne rapporte pas la preuve qu’il remplit les conditions pour bénéficier du transfert de bail, prévues par l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 en ce qu’il ne justifie pas de sa cohabitation avec Mme [S] [H] pendant au moins un an avant son décès.

Sa demande tendant à voir annuler la décision de la CALEOL, qui n’entre pas dans les attributions du juge judiciaire et celle tendant à se voir accorder le bénéfice du transfert du bail seront donc rejetées. Occupant sans droit ni titre du logement depuis le 27 avril 2021, date du décès de la locataire en titre, son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, sera ordonnée selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, à défaut de libération volontaire des lieux dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente décision.

Toutefois, l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi de M. [E] [H], qui ne saurait découler de son seul maintien dans les lieux, alors qu’il a demandé à bénéficier du transfert du bail depuis 2021 et que la réponse de l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH n’est intervenue qu’en octobre 2023.

Par conséquent, les dispositions prévues à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution relatives au délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux pendant lequel il ne peut être procédé à l’expulsion, ne seront pas écartées.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail oblige l'occupant au paiement d'une indemnité d'occupation, laquelle représente non seulement la contrepartie de la jouissance des lieux mais également la réparation du préjudice résultant pour le bailleur du fait qu'il se trouve privé de la jouissance de son bien – un tel maintien dans les lieux constituant en effet une faute civile ouvrant droit à réparation. Le montant de cette indemnité relève de l'appréciation souveraine du juge.

En l’espèce, M. [E] [H], occupant sans droit ni titre depuis le 27 avril 2021, sera condamné à verser à l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation à compter de cette date jusqu’à libération effective du logement, dont le montant sera égal au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, l’argument soulevé par le requérant relatif à la consistance de son patrimoine n’ayant pas vocation à être pris en considération s’agissant de l’évaluation préjudice subi par le bailleur du fait de l’indisponibilité de son bien.

L'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’il devait, au 2 juin 2025, une somme de 5 531,67 euros au titre des indemnités échues, mois de mai 2025 inclus.

M. [E] [H] conteste les sommes appelées au titre de la location de l’emplacement de stationnement alors qu’il en a été privé à partir du mois d’avril 2023. Néanmoins, les sommes ont cessé d’être appelées à ce titre à compter du mois d’août 2023 et ont toutes été réglées antérieurement (la somme de 121,02 euros correspondant aux loyers de février à juillet 2023 ayant été créditée le 31 août 2023).

En revanche, il convient de déduire du décompte fourni la somme de 307,06 euros au titre de frais de contentieux, en application de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989.

Il en résulte donc une créance de 5 224,61 euros au profit de l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH, au titre des indemnités d’occupations échues au 2 juin 2025, mois de mai 2025 inclus.

Sur la résistance abusive

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l’espèce, l'EPIC PARIS HABITAT-OPH estime que M. [E] [H] a fait preuve de résistance abusive en se maintenant dans les lieux alors qu’il dispose d’une autre adresse dans le 16ème arrondissement de PARIS et qu’il détient des parts dans une SCI, propriétaire d’un château dont la valeur a été estimée à 750 000 euros.

Toutefois, il ne saurait être reproché à M. [E] [H] une quelconque résistance alors que la réponse de l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH à sa demande de transfert de bail lui a été donnée le 18 octobre 2023, soit deux ans plus tard et qu’ainsi, l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH a laissé perduré la situation qu’il déplore pendant un laps de temps encore allongé par le délai séparant la notification de son refus de l’assignation délivrée le 10 octobre 2024, soit un an après.

Par conséquent, l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH sera débouté de sa demande au titre de la résistance abusive du défendeur qu’il ne parvient pas à démontrer.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Les articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution prévoient que le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables, compris entre un mois et un an, aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sauf si ceux si sont de mauvaise foi ou qu’ils sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, il a été relevé que l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH échouait à rapporter la preuve de la mauvaise foi de M. [E] [H] qui ne démontre pas pour autant être dans une situation justifiant que des délais pour quitter les lieux lui soient accordés. En effet, il ne justifie d’aucune démarche de relogement ou de demande de logement social alors qu’il indique satisfaire aux conditions de ressources lui permettant d’y accéder. En outre, il n’a pas réglé les deux dernières échéances d’indemnités d’occupation appelées en avril et en mai 2025.

L’autoriser à se maintenir dans les lieux dans ces conditions ne contribuerait qu’à aggraver la dette déjà conséquente, alors qu’il a déjà bénéficié de délais de fait relativement longs.

Sa demande sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

M. [E] [H], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande, en outre, qu’il soit condamné à verser à l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Décision du 09 septembre 2025
PCP JCP fond - N° RG 24/09455 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6BGU

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, M. [E] [H] n’a pas justifié de difficultés particulières auxquelles il pourrait être confronté pour se reloger de sorte que l’exécution provisoire n’apparaît pas incompatible avec la nature de l’affaire, déjà ancienne.

Par conséquent il sera dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS