TJ 13055, 26 août 2025, RG 23/06344

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 26 Août 2025
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffiers : M. CARITEY, présent lors des plaidoiries
: Mme KAOUDJI, présente lors du délibéré
Débats en audience publique le : 20 Mai 2025

GROSSE :

Le 26/08/2025
Me Elodie PASCIA

EXPEDITION :

Le 26/08/2025
Me Eliette SANGUINETTI

N° RG 23/06344 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4ARL

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [E] [Y]
née le 11 Avril 1971 à , demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Elodie PASCIA, avocat au barreau de MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle complétive Totale, n° C-13206-2023-003051
du 21/09/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Marseille)

DEFENDERESSE

S.C.I. SCI MARSEILLE CITY, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous signature privée du 14 décembre 2006, la SA ANF a donné à bail à Monsieur [S] [Y] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1].
Un état des lieux a été établi contradictoirement entre les parties le 14 décembre 2006.
Monsieur [S] [Y] est décédé en 2014.
Par avenant du 21 juillet 2016, le bail a été transféré à ses filles Madame [E] [Y] et Madame [U] [Z].
Le 30 novembre 2017, la SA ANF a cédé l’appartement à la SCI MARSEILLE CITY.
Un commandement de payer un arriéré locatif de 2.909,21 euros a été délivré aux locataires le 2 décembre 2019, visant la clause résolutoire.
Par ordonnance du 1er juillet 2021, le juge des contentieux de la protection de MARSEILLE statuant en référé a rejeté des demandes des locataires au titre de l’indécence du logement et les a condamnées à payer à la SCI MARSEILLE CITY la somme de 2.610,16 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés au 18 mai 2021, outre intérêts au taux légal non majoré à compter du prononcé de la décision. Des délais de paiement sur 24 mois leur ont été accordés, à hauteur de 108,75 euros par échéance. La SCI MARSEILLE CITY a été déboutée de sa demande de constatation de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, et des demandes subséquentes aux fins d’expulsion et d’indemnité d’occupation.
Par assignation du 2 octobre 2023, Madame [E] [Y] a attrait la SCI MARSEILLE CITY afin d’obtenir à titre principal sa condamnation à effectuer des travaux sous astreinte, à l’indemniser d’un préjudice de jouissance et moral du fait de sa résistance abusive.
L’affaire a été appelée le 13 novembre 2023 et renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties pour se mettre en état.
Les locataires ont donné congé et quitté les lieux le 25 juin 2024 ;
Un état des lieux de sortie a été établi par commissaire de justice le 25 juin 2024 en présence de Madame [Y].
Le dossier a été retenu et plaidé le 20 mai 2025.
Lors des débats, représentées par leur conseil respectif, les parties se sont référées expressément à leurs dernières conclusions déposées.
Madame [Y] demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et au visa des articles 1719 et suivants du Code civil, 6 et suivants de la loi du 6 juillet 1989 :
De débouter la SCI MARSEILLE CITY de l’intégralité de ses demandes De condamner la SCI MARSEILLE CITY à lui payer les sommes suivantes :8.000 euros en indemnisation du trouble de jouissance 4.000 euros en indemnisation du préjudice moral du fait de sa résistance abusive

1.500 euros à verser entre les mains de son avocat Maître Elodie PASCIA, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique Les dépens. Madame [Y] soutient qu’en dépit de leurs sollicitations, le bailleur a tardé et mis 2 années avant de régulariser l’avenant leur transférant le bail suite au décès de leur père qui en était titulaire. Ce retard a bloqué le bénéfice des allocations au logement. En 2018, ces prestations ont également été suspendues pendant près d’un an en l’absence de transmission des justificatifs de paiement du bailleur à la CAF. Sa sœur [U] [Z] est handicapée. En 2017, Madame [Y] a souffert d’un cancer de la thyroïde. Elle est depuis reconnue invalide de catégorie 1 et subi encore d’importants problèmes de santé. Ces désagréments ont engendré des difficultés financières. Elle a déposé un dossier de surendettement. Par décision du 16 août 2024, le Tribunal judiciaire de MARSEILLE a procédé à l’effacement de ses dettes, qui doivent être arrêtées à cette date. Elle n’est donc redevable d’aucune somme à l’égard de la SCI MARSEILLE CITY. En revanche, elle s’estime fondée à obtenir indemnisation pour un trouble de jouissance et moral du fait de la résistance abusive du bailleur. Son logement était insalubre (humidité excessive, insuffisance de ventilation, effondrement des revêtements…), ce que corroborent les constats effectués par la CAF, un commissaire de justice et par les services de l’Etat. Elle a signalé ces problèmes dès 2017 à ANF par courriels. Par courrier du 27 mars 2023, l’inspecteur d’insalubrité de la ville de [Localité 1], faisant état d’infractions au RSD, a mis le bailleur en demeure d’effectuer des travaux sous 1 mois, en vain. Or les locataires ont ensuite subi trois sinistres consécutifs, tous déclarés à l’assurance. Un dégât des eaux des toilettes est survenu le 4 avril 2023. Une expertise contradictoire a imputé les infiltrations à un défaut d’étanchéité du receveur de douche et de la canalisation d’évacuation commune des eaux usées, ayant généré des infiltrations d’eaux dans l’appartement de Madame [Y]. Un dégât des eaux de salle de bain est survenu le 6 avril 2023. Le 12 avril 2023, Madame [Y] a fait constater par huissier l’état dégradé du logement : effritement, moisissures, salpêtre, fissures de sur l’ensemble des murs, fuite du robinet de la cuisine, du chauffage, sous la baignoire, au niveau d’un interrupteur, effondrement du plafond. Le 8 mai 2023, une partie du placo du mur d’une chambre s’est effondré. Une seconde expertise a imputé ce désordre à des infiltrations d’eau pluviale au travers de la façade de l’immeuble qui persistent depuis des années. Compte tenu de l’état du logement et la santé fragile des occupants, Madame [Y] a sollicité l’attribution d’un logement social qu’elle n’a obtenu qu’en juin 2024. Elle indique avoir vécu dans un logement insalubre pendant de nombreuses années face à l’inertie du bailleur. La situation a aggravé son état physique et mental. Elle a développé des réactions cutanées du fait du stress, des affections respiratoires, des symptômes dépressifs et anxieux, constatés médicalement et en lien avec la problématique du logement.

La SCI MARSEILLE CITY, représentée par son mandataire la SA OIKO GESTION, a demandé :
De débouter Madame [Y] de l’intégralité de ses demandes De condamner Madame [Y] à lui payer les sommes suivantes : 17.695,23 euros au titre d’un arriéré locatif arrêté au 16 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 2 décembre 2019 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile Les dépens.

La SCI MARSEILLE CITY fait valoir que Madame [Y] n’a jamais réglé les sommes auxquelles elle a été condamnée par ordonnance de référé du 1er juillet 2021, signifiée le 3 septembre 2021. La décision du juge du surendettement n’efface qu’un montant de 15.234,55 euros au titre de la dette locative arrêtée à la date de décision de la commission de surendettement. Un solde de 17.695,23 euros reste du.
Par ailleurs la société bailleresse affirme avoir diligente dans les réparations qui lui incombaient. Madame [Y] n’a pas laissé l’accès au logement pour les travaux. Elle n’a assuré aucun entretien courant des lieux. Les dégradations ont été causé par l’absence de reprise des embellissements suite au dégât des eaux du 4 avril 2023. La locataire a donc concouru à son propre préjudice et ne peut en poursuivre l’indemnisation.

Sur le surplus des moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 26 août 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION
L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

Néanmoins, selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré doit en justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

Sur la demande principale de Madame [Y]

Sur la responsabilité du bailleur
Selon l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent.
L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
En application de cet article, le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.
Selon l'article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 20002, le logement doit notamment satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires:
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation.
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres.
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.
Il est rappelé que ces obligations forment plus généralement l'obligation de délivrance du bail et que de telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent, ainsi, pas de rapporter la preuve d'une faute du bailleur ou d'un défaut de diligences.
Ces textes instituent une responsabilité sans faute dont le bailleur ne peut s'exonérer qu'en rapportant la preuve d'un cas de force majeure.
Il incombe cependant aux locataires qui invoquent les manquements du bailleur, d’en rapporter la preuve.
Il n’est pas débattu que par contrat du 14 décembre 2006, la SA ANF a consenti à Monsieur [S] [Y], la location d’un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], d’une surface de 90,56 m2, comprenant 4 pièces dont 3 chambres, moyennant un loyer mensuel initial de 452,80 euros outre 143 euros de provision sur charges. Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 14 décembre 2006. Suite au décès de Monsieur [Y], par avenant du 21 juillet 2016, la SCI MARSEILE CITY, venant aux droits de la SA ANF, a transféré son bail à ses filles, Madame [E] [Y] et Madame

[U] [Z]. Cet avenant précise que « les nouveaux titulaires acceptent toutes les charges et conditions du bail susvisé qui expire le 12 décembre 2018 et qu’il est inutile de rappeler ici, les parties déclarant les bien connaître. Ils reconnaissent notamment l’état des lieux annexé au bail susvisé comme sincère et véritable et comme lui étant opposable. La présente succession prend effet à compter du 30 janvier 2014 ».
Madame [Y] qui a signé cet avenant, n’est pas fondée à invoquer l’inopposabilité de l’état des lieux d’entrée établi par son père. En revanche, il convient de constater que cet état des lieux a été dressé 10 ans avant le transfert du bail.
Or, par courriel envoyé au gestionnaire de la SA ANF le 5 avril 2017, Madame [Y] a signalé la vétusté des fenêtres du logement, occasionnant déperdition de chaleur, nuisances sonores, problèmes de fermeture des volets.
Les désordres affectant le logement litigieux ont ensuite été établis par :
Un expert indépendant en diagnostics immobiliers lequel, dans un rapport du 5 mars 2021, relève une humidité importante dans la chambre côté rue, avec un taux d’humidité de 28 à 35 %. Un problème de ventilation est constaté en l’absence de tout module de ventilation.
Une fiche décence RSD rédigée le 7 juillet 2022 par le pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne des Bouches du Rhône, qui mentionne des désordres nombreux au niveau du bâti, de l’habitabilité, des équipements, des sanitaires et de l’humidité, consistant en des fuites et infiltrations sur les murs d’une chambre et le plafond du séjour, l’absence d’amenée d’air dans les chambres, séjour, salle de bain et WC, ce qui caractérise une non décence et des infractions au RSD, présentant un risque manifeste pour la santé et la sécurité des occupants et un danger imminent, sans rendre le local impropre à l’habitation.
Un rapport du 8 juillet 2022, déposé par les compagnons bâtisseurs de Provence mandatés par la CAF, qui conclut à une indécence des lieux par manque d’entretien du propriétaire
Un courrier du 25 octobre 2022, émanant de la CAF, aux fins de suspension des allocations au logement vu le constat de non décence du logement
Un compte-rendu de visite d’une conseillère médicale en environnement intérieur, du 20 octobre 2022, qui confirme des problèmes d’humidité, particulièrement dans la chambre, mais sans moisissure : taux d’humidité de 100 % autour de la fenêtre, murs gonflés et dégradés, fissure dans la chambre de l’enfant, parquet du couloir et de 2 chambres gondolé, mur de façade qui s’effrite avec des morceaux tombant dans la rue depuis le 5ème étage, absence de VMC dans la salle de bain où seule une petite fenêtre donne dans un conduit fermé. La conseillère préconisait une étude complète et en urgence du logement pour identifier et supprimer les causes d’humidité.
Le courrier du 27 mars 2023 de l’inspecteur de salubrité de la ville de [Localité 1] qui
Constate des infractions au RSD et met en demeure la SA ANF de procéder sous 1 mois aux interventions suivantes :
Rechercher les causes d’humidité et d’infiltrations au niveau d’une chambre et y remédier Aménager des ventilations efficaces et adaptées au niveau de la cuisine, de la salle de bain et du cabinet d’aisance.
Une attestation d’intervention des marins-pompiers de [Localité 1] le 6 avril 2023 pour inondation de l’appartement du 6ème étage touchant l’appartement de Madame [Y], et le 8 mai 2023 pour effritement du placoplâtre du mur de la chambre suite à l’inondation
Les déclarations de sinistre à l’assurance pour les dégâts des eaux des 4 avril 2023, 6 avril et 8 mai 2023
Un constat de commissaire de justice du 12 avril 2023 qui fait état de : Jour en partie basse de l’ensemble des fenêtres, laissant passer l’airSalon : fissures au niveau de l’encadrement extérieur de la fenêtre, tant sur le rebord que sur les côtés, du mur intérieur, de la partie haute de la paroi à gauche de la fenêtre ; effritement de la peinture, moisissure et salpêtre aux abords de la fenêtre au niveau de l’angle du mur ; trou de la bordure extérieure ; moisissure sur les deux grilles d’aération Cuisine : évier fissuré qui fuitCouloir : paroi du fond endommagé ; revêtement crépis de détachant par plaques ; trou et fissures sur la paroi aux abords de la salle de bain ; moisissure sur la paroi au-dessus de la porte des sanitaires ; parquet qui gondole Chambres : fissures de l’encadrement extérieur des fenêtres ; absence d’une barre de fer du garde-corps ; fissures sur la paroi au niveau d’un interrupteur ; tache sur le sol sous le chauffage ; volet ne se fermant pas correctement ; décollement léger de l’encadrement d’une porteSalle de bain : fuite sous la baignoire Coursive : fenêtres en mauvais état WC : plafond effondré ; forte odeur d’humidité.
Des conclusions d’expertise contradictoire en date du 12 mai 2023, qui constate des dommages aux embellissements locatifs dans les WC et le couloir suite au dégât des eaux du 4 avril 2023, causés par des infiltrations d’eaux en provenance de l’appartement sus-jacent, imputables à un défaut d’étanchéité du receveur de douche et de la canalisation d’évacuation commune des eaux usées, ayant généré des infiltrations d’eaux dans l’appartement de Madame [Y]
Des conclusions d’expertise contradictoire en date du 20 juin 2023, qui constate des « dommages aux embellissements locatifs et sur la plâtrerie d’origine dans la chambre suite au dégât des eaux du 8 mai 2023. Les supports endommagés sont saturés en eaux. Tous les experts constatent que les dommages sont imputables à des infiltrations d’eaux pluviales au travers de la façade de l’immeuble qui persistent depuis plusieurs années. La date exacte de l’apparition des dommages ne nous est pas communiquée. Nous avons été informés par Mme [Y] que le sinistre semble être apparu courant l’année 2020. A ce jour la cause du sinistre n’est pas supprimée. […] de plus je vous informe que les bondes d’évacuation des eaux usées respectives de la baignoire et du lavabo sont fuyardes. Par conséquent, nous constatons une humidité ambiante dans le logement, sans générer de dommage. En l’état, aucun sinistre dégât des eaux ne doit être ouvert concernant cette réclamation. C’est au bailleur d’intervenir directement sur la réparation des causes constatées. […] votre assurée pourra prétendre à une indemnisation uniquement sur le recours exercé auprès de l’assureur du bailleur abouti. Le caractère aléatoire n’est pas justifié dans cette affaire. C’est pourquoi le présent dossier est ouvert en défense recours ». Madame [Y] rapporte à suffisance la preuve de la réalité, la cause et l’étendue des désordres affectant le logement qui lui était loué par la SCI MARSEILLE CITY.
Rien au dossier ne permet d’évoquer un défaut d'entretien du logement par les locataires. Une unique attestation du « responsable travaux », salarié de son mandataire la société OIKO GESTION, qui témoigne le 17 mai 2021 avoir constaté un encombrement d’une chambre, des volets fermés et un manque d’aération suffisante, peu ou pas d’entretien locatif, n’est pas suffisante pour affirmer le contraire en l’absence d’être corroborée par les constats des nombreux organismes privés ou publics qui ont visité les lieux ultérieurement et n’évoquent aucunement une cause imputable aux occupants.
De plus, compte tenu de leur localisation, de leur ampleur et de leur caractère structurel, ces désordres sont imputables au bailleur.
Il apparaît que le clos et le couvert de l’appartement n’ont pas été assurés, non plus sa mise hors d’air et mise hors d’eau, ni une aération suffisante, ce qui a engendré des infiltrations d’air et d’eau, une dégradation et / ou l’effondrement des revêtements, le développement important de moisissures, de salpêtre et d’humidité dans l’ensemble du local, de nature à nuire à la santé et la sécurité des occupants, et rendent le logement non conforme aux normes de décence.
Les dégâts constatés relèvent sans conteste de la responsabilité du bailleur à qui il incombait d’effectuer rapidement les investigations et réparations nécessaires, ce qui n’a pas été le cas. La SCI MARSEILLE CITY n’apporte aucun élément démontrant une intervention du bailleur avant son acquisition du bien le 30 novembre 2017. Elle ne rapporte pas davantage d’actions de sa part à réception du diagnostic technique qui lui a été adressé par courrier recommandé en avis de réception par les Compagnons bâtisseurs de Provence le 8 juillet 2022, du courrier de la CAF du 25 octobre 2022 suspendant les allocations au logement pour non décence du logement, ni du courrier de l’inspecteur de salubrité de la ville de [Localité 1] envoyé le 27 mars 2023. Un premier devis ne sera établi que le 21 novembre 2023, soit plus de près de 6 ans après alerte du locataire, et plus d’un an après le constat d’indécence des lieux par les organismes publics.
En tout état de cause, il convient de rappeler que l’obligation de délivrance du bailleur est une obligation de résultat et ne nécessite pas de rapporter la preuve d'une faute du bailleur ou d'un défaut de diligences. De même, l'origine étrangère du sinistre ne constitue pas un cas de force majeure, seul susceptible d'exonérer la SCI MARSEILLE CITY de ses obligations de bailleur, le tout sans préjudice de ses propres recours ou des recours de son assureur contre les responsables des sinistres.
La SCI MARSEILLE CITY a manqué à l’ensemble de ses obligations de délivrer à ses locataires un logement décent, et de leur assurer une jouissance paisible, d’entretenir les locaux en état de service à l’usage prévu par le contrat, et d’y faire les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état à l’entretien normal des locaux loués.
Elle sera donc tenue de réparer les préjudices découlant de ces manquements.
Sur les préjudices
En application de l'article 1719 du code civil, le bailleur, qui ne justifie pas d'un cas de force majeure pour s'exonérer de son obligation de délivrance d'un logement décent et en bon état de réparations, ni d'une obstruction de sa locataire qui serait la cause des désordres ou de leur aggravation, est tenu d'indemniser cette dernière pour les troubles résultant du manquement à son obligation de délivrance.
L'article 1231-1 du code civil précise que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
En application de l'article 1231-2 du code civil, les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu’il en résulte pour elle ni perte, ni profit.
Le juge doit cantonner l’indemnisation aux seules prestations nécessaires pour parvenir à la réparation de l’entier préjudice. Ainsi, ne peut être indemnisé de manière intégrale que le préjudice direct et certain.
Il convient de préciser que les pièces relatives à l'indemnisation des preneurs par les assurances concernent des frais de relogement et l'indemnisation de préjudice matériel et non l'indemnisation du préjudice de jouissance qui incombe au bailleur, charge à lui d'intenter les recours qu'il estime nécessaires. En outre, la prise en charge par une assurance de l'indemnisation du preneur n'est pas de nature à empêcher la mise en cause de la responsabilité du bailleur.
Enfin, en application du droit commun des contrats et de la responsabilité, le comportement fautif du locataire dans la persistance et de l’aggravation du préjudice diminue d’autant son droit à indemnisation.
En l’occurrence, Madame [Y] a dénoncé des désordres sur ses fenêtres dès le 5 avril 2017. La SCI MARSEILLE CITY fournit des factures et interventions entre avril et mai 2024. Or l’état des lieux de sortie qu’elle a fait établir par commissaire de justice le , observe encore multiples désordres : parquet gondolé, mur dégradé et fissuré ; traces des dégâts des eaux dans deux chambres, avec trous, fissures, salpêtre et moisissure sur les murs ; morceau de corniche cassé sur le balcon, humidité aux pourtours des fenêtres ; grand trou dans le plafond des toilettes « une partie de celui-ci s’est effondré, laissant une visibilité sur le plancher de l’étage supérieur ».
Au départ des locataires, la réparation des désordres n’était donc achevée.
La SCI MARSEILLE invoque une faute des locataires qui n’ont pas laissé accès au logement. Les deux reports de rendez-vous avec le plombier par Madame [Y], en date des 4 avril 2024 et 6 mai 2024 ne caractérisent ni une résistance ni une opposition aux travaux que la locataire réclamait depuis plusieurs années. Son refus des interventions à quelques jours de son déménagement est quant à lui justifié.
Aucune circonstance de l’espèce ne permet de réduire l’indemnisation de la locataire.
S'agissant du préjudice de jouissance, Madame [Y] réclame une somme de 8.000 euros.

Les photographies prises le 12 avril 2023 et le 25 juin 2024 par les commissaires de justice lors de la visite du logement sont éloquentes et édifiantes sur les désordres d’humidité, l’effondrement des plafonds et murs.
Il est indéniable que l’occupation du logement dans un tel état de désordre, n’a pu que provoquer un préjudice de jouissance en raison de l’inconfort et des risques pour l’occupant.
Au regard de la nature, de l’ampleur, de la durée des désordres, de la valeur locative du logement, l’indemnisation sollicitée par Madame [Y] apparaît pertinente, raisonnable et justifiée.
La SCI MARSEILLE CITY sera donc condamnée à lui payer une somme de 8.000 euros en réparation de son trouble de jouissance.
Concernant le préjudice moral, aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Force est de relever que les locataires ont alerté sur l’état de leur logement, assisté à plusieurs évaluations des désordres, vu leurs prestations au logement suspendues, subi plusieurs sinistres face à l’inertie du bailleur. Madame [Y] a été contrainte de saisir le juge des contentieux de la protection pour obtenir réparation, entraînant inévitablement du stress. Enfin, elle justifie d’importants problèmes de santé. Or les certificats médicaux délivrés entre mars 2022 et janvier 2024 attestent que son état anxieux est aggravé par ses soucis de logement ; ceux délivrés en décembre 2023 et mars 2024 lient explicitement une bronchite traînante et un asthme bronchique sévère aux conditions d’habitation insalubres (moisissures et salpêtre). Vu l’état du logement, la résistance abusive de la société bailleresse, qui n'a pas procédé aux réparations pendant plusieurs années est caractérisée.
En conséquence, ce chef de préjudice sera réparé par une indemnité de 4.000,00 euros.
Sur la demande reconventionnelle en paiement d’un arriéré locatif formée par la SCI MARSEILLE CITY
Les articles 1728 du Code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 disposent que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.
Néanmoins, en application des dispositions de l'article L.724-1 du Code de la consommation, «lorsque le débiteur se trouve dans une situation irrémédiablement compromise caractérisée par l'impossibilité manifeste de mettre en œuvre des mesures de traitement de la situation de surendettement, la commission de surendettement peut recommander un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire si elle constate que le débiteur ne possède que des biens meublants nécessaires à la vie courante et des biens non professionnels indispensables à l'exercice de son activité professionnelle, ou que l'actif n'est constitué que de biens dépourvus de valeur marchande ou dont les frais de vente seraient manifestement disproportionnés au regard de leur valeur vénale. »
En vertu des articles L.733-10, L.733-13, L.741-6 et L.741-7 du Code de la consommation, en cas de contestation, « s'il constate que le débiteur se trouve dans la situation mentionnée au 1° de l'article L. 724-1, le juge prononce un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, qui emporte effacement de toutes les dettes, professionnelles et non professionnelles, du débiteur, arrêtées à la date du jugement prononçant le rétablissement personnel, à l'exception des dettes mentionnées aux articles L. 711-4 et L. 711-5 et des dettes dont le montant a été payé au lieu et place du débiteur par la caution ou le coobligé, personnes physiques. En revanche, s'il constate que la situation du débiteur n'est pas irrémédiablement compromise, il renvoie le dossier à la commission. »

Par décision du 3 août 2023, la Commission de surendettement des particuliers des Bouches du Rhône a constaté la situation d’endettement de Madame [Y] et procédé à l’effacement de ses dettes.
Par jugement réputé contradictoire du 16 août 2024, le juge du surendettement de MARSEILLE a constaté que Madame [Y] se trouvait bien et encore dans une situation irrémédiablement compromise au moment où il a statué, et a débouté la SCI MARSEILLE CITY de sa contestation. Sa décision emporte les mêmes effets que lorsque cette mesure est imposée par la commission s’agissant de l’effacement des dettes, à la date du jugement conformément à l’article L. 741-6 du code de la consommation.
C’est donc à juste titre que Madame [Y] argue qu’elle n’est redevable d’aucune dette à l’égard de la SCI MARSEILLE CITY, ayant rendu les clés le 25 juin 2024.
La SCI MARSEILLE CITY sera donc déboutée de sa demande en paiement d’un arriéré locatif.
Sur les demandes accessoires
La SCI MARSEILLE CITY qui succombe, sera tenue aux entiers dépens.
Elle sera également condamnée à payer entre les mains de Maître [R] [H], une somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique.
L’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance particulière n’exige de l’écarter dans la présente instance.

PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe, CONDAMNE la SCI MARSEILLE CITY à payer à Madame [E] [Y] une somme de 8.000 euros (HUIT MILLE EUROS) en réparation de son préjudice de jouissance ; CONDAMNE la SCI MARSEILLE CITY à payer à Madame [E] [Y] une somme de 4.000 euros (QUATRE MILLE EUROS) en réparation de son préjudice moral ;