TJ 13055, 11 sept. 2025, RG 22/06353

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 22/06353 - N° Portalis DBW3-W-B7G-2EFZ

AFFAIRE :

Mme [N] [W] (Me Frédéric AMSELLEM)
C/
M. [L] [T] [K] (Me Virginie SAPAZIAN)
Madame [V] [E] (Me Virginie SAPAZIAN)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l'audience Publique du 22 Mai 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Mme Anna SPONTI, Juge

Greffier : Madame Olivia ROUX, lors des débats

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 11 Septembre 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2025

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2025

Par Mme Anna SPONTI, Juge

Assistée de Madame Olivia ROUX,

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

Madame [N] [W]
née le 26 Juillet 1985 à [Localité 1]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Frédéric AMSELLEM, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

Monsieur [L] [T] [K]
né le 13 Mai 1973 à [Localité 2] (ISRAËL)
de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Virginie SAPAZIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [V] [E]
née le 13 Août 1981 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Virginie SAPAZIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Le 2 septembre 2020, une promesse de vente portant sur un appartement sis [Adresse 3] a été consentie par [L] [T] [K] et [V] [E] à [N] [W], au prix de 321 500 euros.

L'acte prévoyait une condition suspensive relative à l'obtention d'un financement d'un montant de 300 000 euros sur 25 ans, laquelle devait se réaliser dans les deux mois de la promesse.

Le 5 décembre 2020, les parties ont conclu un avenant à la promesse, prorogeant le délai de validité au 21 décembre 2020.

Le 16 décembre 2020, [N] [W] a obtenu un prêt auprès de la banque Courtois, sous la condition de cession de sa résidence principale.

Dans ces conditions, [L] [T] [K] et [V] [E] n'ont pas souhaité réitérer la promesse.

Par courrier des 5 janvier et 17 février 2021, [N] [W] a sollicité la restitution de l'indemnité d'immobilisation versée entre les mains du notaire, en vain.

Par acte d’huissier en date du 16 juin 2022, [N] [W] a assigné [L] [T] [K] et [V] [E] devant le Tribunal judiciaire de Marseille, aux fins notamment de les condamner au paiement de l'indemnité d'immobilisation.

Aux termes de ses conclusions communiquées par voie électronique le 12 septembre 2023, au visa des articles 1103, 1217, 1956 et 1960 du code civil, [N] [W] sollicite de voir le tribunal :
-enjoindre Me [J] [M], notaire à [Localité 1], d'avoir à restituer à Madame [N] [W] le montant du dépôt de garantie, soit la somme de 16250 euros,
-condamner conjointement et in solidum les consorts [K] à lui payer la somme de 16250 euros,
-les condamner au paiement d'une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts,
-débouter les consorts [K] de leurs demandes,
-les condamner au paiement d'une somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions, [N] [W] affirme qu'elle a obtenu son financement dans le délai de réalisation de la promesse et que ce sont les vendeurs qui ont refusé de réitérer la promesse, de sorte qu'elle est fondée à obtenir le paiement de l'indemnité d'immobilisation. Elle a tenté d'obtenir plusieurs financements et a été de bonne foi, telle qu'en atteste le fait qu'elle ait commandé une cuisine en vue de cette acquisition.

Aux termes de leurs conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 26 janvier 2023, au visa des articles 1103, 1104, 1304-3 du code civil, [L] [T] [K] et [V] [E] sollicitent de voir le tribunal :
-débouter la requérante de ses demandes,
-la condamner au paiement d'une somme de 32500 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation
-enjoindre Maître [J] [M], notaire à [Localité 1] de restituer aux consorts [K] la somme de 16 250 euros versées entre ses mains par [N] [W]
-la condamner au paiement d'une somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles outre les dépens.

Au soutien de leurs prétentions, [L] [T] [K] et [V] [E] font valoir que [N] [W] a empêché l'accomplissement de la condition suspensive d'obtention d'un prêt, de sorte que celle-ci est réputée accomplie et partant l'indemnité d'immobilisation leur est acquise. En outre celle-ci a été de mauvaise foi en ce qu'elle a obtenu un avenant prolongeant le délai d'obtention du prêt au motif qu'elle avait obtenu un accord de financement lequel était en cours de finalisation, alors même que sa demande de prêt avait déjà fait l'objet d'un refus. De surcroît, la demande de dommages et intérêts formulées par la demanderesse n'est aucunement justifiée, cette dernière ayant commandé une cuisine à ses risques et périls, avant l'acquisition du bien immobilier.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il convient de rappeler que les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de "donner acte", "constater", "dire", "dire et juger", "rappeler" qui ne s'analyseraient pas comme des demandes au sens de l'article 4 du code de procédure civile mais comme des moyens n'appellent pas de décision spécifique.

Sur l’indemnité d'immobilisation :

Aux termes de l'article 1103 du code civil, “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.”

L'article 1304-3 du code civil dispose que : la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

La promesse de vente a été consentie sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt d'un montant de 300 000 euros sur une durée de 25 ans, au taux d'intérêt annuel maximum de 1,7%, dans un délai de deux mois à compter du 2 septembre 2020, soit le 2 novembre 2020.

La validité de la promesse initialement consentie jusqu'au 2 décembre, a été prolongée jusqu'au 21 décembre 2020 par avenant du 5 novembre. Toutefois cet avenant, n'a pas modifié les termes de la condition suspensive, et notamment la durée.

Il est précisé que le bénéficiaire s'engage à déposer le dossier d'emprunt « au plus tard dans les plus brefs délais », toutefois le promettant ne pourra se prévaloir du non-respect de cette obligation pour invoquer la caducité des présentes.

Le bénéficiaire ne sera redevable d'aucune indemnité s'il justifie que le ou les prêts lui ont été refusés dès lors qu'il a respecté les conditions convenues.

[N] [W] produit :
-un refus de crédit en date du 30 octobre 2020, émanant de la banque populaire, s'agissant d'un crédit d'un montant de 309 895 euros, soit une somme supérieure à celle prévue par la condition suspensive et sans précision quant à la durée et au taux d'intérêt,
-un refus de crédit en date du 26 novembre 2020, soit postérieurement au délai prévu par la condition suspensive, émanant de la banque HSBC, s'agissant d'un prêt d'un montant de 281 202 euros sur 240 mois (20 ans)

Il résulte de ces éléments que les demandes de prêts déposés par [N] [W] ne respectent pas les conditions prévues au contrat, de sorte que la condition suspensive est réputée accomplie.

La promesse stipule qu'une fois toutes les conditions suspensives réalisées, en cas de refus par le promettant de réaliser la vente par acte authentique après la levée d'option par le bénéficiaire, ce dernier aura le choix soit de forcer l'exécution, soit d'en demander la résolution, le tout pouvant être complété de dommages et intérêts

Par courriel en date du 16 décembre 2020, soit dans le délai de la promesse, le notaire de [N] [W] a fait part au notaire des vendeurs du souhait de cette dernière de lever l'option, une banque lui ayant consenti une offre de prêt, sous la condition suspensive de vendre son bien immobilier sis à [Localité 3].

Toutefois, il résulte du courriel en date du 8 janvier 2021, que les promettants n'ont pas souhaité réitérer l'acte authentique, au regard de la condition suspensive fixée par la banque.

Dans ces conditions, il y a lieu de considérer que la non réalisation de la vente est imputable aux seuls promettants, de sorte que l'indemnité d'immobilisation doit être restituée à [N] [W].

Sur les dommages et intérêts :

[N] [W] sollicite l'attribution d'une somme de 10.000 euros de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1217 du code civil au motif que la consignation de l'indemnité d'immobilisation depuis 36 mois l'a privée de la possibilité de bénéficier d'un apport pour acquérir un autre bien et qu'elle a fait l'acquisition d'une cuisine en vue de cette vente et a prévu son déménagement.

En application de l'article 1231-6 du code civil, les dommages intérêts dus à l'occasion du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Dès lors, les dommages et intérêts liés au retard dans la restitution de l'indemnité d'immobilisation consistent dans l'intérêt au taux légal à compter du 5 janvier 2021, date de la mise en demeure.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :

Il y a lieu de condamner les consorts [K] aux entiers dépens, lesquels comprendront les coûts des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il y a lieu de condamner les consorts [K] à verser à [N] [W] la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :