TJ 13055, 29 févr. 2024, RG 24/00591

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 02 Mai 2024
Président : Monsieur BIDAL, Juge
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 29 Février 2024

GROSSE :
Le 03 mai 2024
à M [W] [N]
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 03 mai 2024
à Me Yves-Laurent KHAYAT
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/00591 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4OJ3

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. ELY, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par M. [W] [N] en sa qualité de gérant

DEFENDEUR

Monsieur [R] [B], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Yves-Laurent KHAYAT, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Un contrat de bail d’habitation a été signé le 15 novembre 2017entre les parties, pour une durée de 3 ans à compter du 1er décembre 2017, portant sur un appartement situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 530 euros outre une provision pour charges de 20 euros.

Par acte d’huissier du 25 mai 2023, la SCI ELY a fait délivrer à Monsieur [R] [B] un congé pour reprise des lieux à effet au 30 novembre 2023.

Les lieux n’ont pas été libérés à la date d'effet dudit congé.

La SCI ELY a, par acte d’huissier en date du 26 décembre 2023 auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé de ses moyens et prétentions, fait assigner Monsieur [R] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE à l’audience du 29 février 2024.

A cette audience, la SCI ELY, représentée par Monsieur [W] [N] en sa qualité de gérant, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle demande la condamnation de Monsieur [R] [B] au paiement de la somme de 280 euros, correspondant à l’arriéré locatif au 29 février 2024.

Monsieur [R] [B], représenté par son Conseil, a repris ses conclusions auxquelles il est renvoyé pour l’intégralité de ses prétentions et moyens. Il conteste notamment la régularité du congé et sollicite des délais pour quitter les lieux eu égard à sa situation personnelle.

L’affaire est mise en délibéré au 2 mai 2024.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur les notes en délibéré
Vu l’article 445 du code de procédure civile, selon lequel « après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l'appui de leurs observations, si ce n'est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444 ».

En l’espèce, aucune note à l’appui des prétentions des parties n’a été sollicitée ni admise par le président de l’audience.

En conséquence, les courriers adressés en cours de délibéré par la SCI ELY sont irrecevables.

Sur la recevabilité
Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

En l’espèce, les demandes de la SCI ELY sont fondées sur la signification d’un congé pour reprise. Elles ne tendent ni au constat de l’acquisition de la clause résolutoire du fait d’un arriéré locatif, ni au prononcé de la résiliation judiciaire du bail (qui ne relève pas de la compétence du Juge des référés).

Dès lors, les dispositions susvisées n’ont pas lieu d’être appliquées et la SCI ELY n’a pas à produire de dénonciation de l’assignation à la Préfecture six semaines au moins avant l’audience.

Son action sera déclarée recevable.

Sur les demandes principales
Sur la validité du congé pour reprise et ses conséquences
L'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 énonce que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. En cas d'acquisition d'un bien occupé, tout congé pour vendre n'est autorisé qu'à compter du terme du premier renouvellement du bail en cours et tout congé pour reprise n'est autorisé qu'à compter du terme du bail en cours ou, si le terme du bail intervient moins de deux ans après l'acquisition, après un délai de deux ans.
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

L'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué.

Selon l'article 15-III de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. […]
Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.
L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

Enfin, en vertu de l'article 15-IV de la loi du 6 juillet 1989, le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

En l’espèce, le congé pour reprise délivré le 25 mai 2023 est justifié en ces termes : « pour les faire occuper par Madame [T] ép [N] [I] et Monsieur [N] [W], tous deux domiciliés [Adresse 3] à MARSEILLE, bénéficiaires de la reprise, en leur qualité de gérants et associés de la SCI ELY ».

Force est de constater que la SCI ELY est propriétaire de l’appartement occupé par Monsieur [R] [B] depuis le 31 janvier 2014 ; que Monsieur [W] [N] est associé-gérant de la SCI ELY, propriétaire du logement litigieux ; qu’il est marié à Madame [I] [T] ép [N], elle-même associée de cette société.

La validité du congé pour reprise ne souffre en outre aucune contestation quant aux autres mentions obligatoires ou encore à la durée du préavis, respectant les conditions formelles de délivrance d’un tel congé fixées par la loi.

En conséquence, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à l'expiration du congé, considéré comme régulier, le 30 novembre 2023.

Monsieur [R] [B] se trouvant occupant sans droit ni titre depuis le 1er décembre 2023, il y a lieu d'ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, situés [Adresse 4].

Au vu des dispositions de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, la SCI ELY sera en revanche déboutée de sa demande au titre d’une astreinte, aucun moyen n’étant développé à l’appui de sa prestation, ni aucun montant sollicité à ce titre.

Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation
Monsieur [R] [B] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er décembre 2023 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 550 euros), afin de réparer le préjudice découlant pour la SCI ELY de l'occupation indue de son bien.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel
Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

En l’espèce, aucun décompte détaillé n’est produit à l’appui des prétentions de la SCI ELY, justifiant notamment du montant sollicité à la date du 29 février 2024 (que ce soit au titre du loyer, des charges ou de l’indemnité d’occupation).

La demande de SCI ELY à ce titre sera ainsi rejetée.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux
Monsieur [R] [B] sollicite l'octroi de délais pour quitter les lieux.

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans.

Vu l'opposition de la bailleresse,

En l'espèce, Monsieur [R] [B] a, de fait, bénéficié d'un important délai pour faire des démarches en vue d'obtenir un nouveau logement dans de bonnes conditions.

En conséquence, il y a lieu de débouter Monsieur [R] [B] de sa demande de délais pour quitter les lieux.

Sur les demandes accessoires
Sur les dépens 
 L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [R] [B] succombe à l’instance de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur l’exécution provisoire
Vu l’article 514 du code de procédure civile,

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS