TJ 64445, 11 sept. 2025, RG 24/00223

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de PAU-SITE DES HALLES
Chambre des contentieux
de la protection
[Adresse 1]
[Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/00223 - N° Portalis DB2A-W-B7I-F7KX

JUGEMENT

DU : 11 Septembre 2025

Syndic. de copro. DE L'IMMEUBLE [Adresse 2] représenté par son syndic l'EURL CABINET BEILLARD

C/

[X] [V],
[Z] [M] divorcée [V]

N° MINUTE :

JUGEMENT

Après débats à l'audience publique du Tribunal Judiciaire tenue le 03 Juillet 2025, l'affaire a été mise en délibéré. Le Président, conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile a avisé les parties présentes ou représentées que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 11 Septembre 2025.

Sous la Présidence de M. Benoît VERLIAT,
Assisté de Mme Ségolène COTTRAY, Greffier lors des débats et de Mme Marie-France PLUYAUD, Greffier qui a signé la minute avec le président ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires DE L'IMMEUBLE [Adresse 2]
[Adresse 2]
représenté par son syndic l'EURL CABINET BEILLARD,
[Adresse 3]
représenté par Me Nathalie MOULINIER, avocat au barreau de PAU

ET :

DÉFENDEURS

M. [X] [V]
[Adresse 4]
[Localité 1]
non comparant, ni représenté

Mme [Z] [M] divorcée [V]
née le 07 Janvier 1962 à PAU (PYRENEES-ATLANTIQUES)
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Me Anaïs MENET, avocat au barreau de PAU

Copies et grosses délivrées à toutes les parties le :
EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [X] [V] et Madame [K] [U] épouse [V] sont propriétaires des lots n° 102 et 121 au sein de la copropriété appelée [Adresse 2], sise [Adresse 2].

Par acte d'huissier de justice en date du 15 décembre 2021, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SA CABINET BEILLARD, a fait assigner Monsieur [X] [V] et Madame [K] [U] épouse [V] devant le Tribunal judiciaire de PAU sur le fondement des articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1240 et 1231-6 du Code civil.

Par jugement en date du 16 juin 2022, le Tribunal judiciaire de Pau a condamné Monsieur [X] [V] et Madame [K] [U] épouse [V] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] la somme de 3.719 euros au titre des charges et des travaux arriérés sous réserve des charges restant à courir et ce avec intérêts au taux légal, à compter de la mise en demeure, de 15 € au titre des frais nécessaires au recouvrement, et de 100 euros à titre de dommages et intérêts.

Par jugement en date du 22 décembre 2022, le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Pau a prononcé le divorce entre Monsieur [X] [V] et Madame [Z] [M], anciennement dénommée Madame [K] [U].

Par lettre avec accusée de réception du 19 juin 2024, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SA CABINET BEILLARD, a adressé une mise en demeure à Monsieur [X] [V] et Madame [Z] [M], anciennement dénommée [K] [U] relatives au paiement des charges de copropriété.

Par décision en date du 17 décembre 2024, la commission de surendettement des particuliers des Pyrénées-Atlantiques a déclaré recevable la demande de surendettement de Madame [Z] [M], et a orienté leur dossier vers des mesures imposées, en admettant et en suspendant pour 24 mois la créance de la SA CABINET BEILLARD, pour un montant de 8.750,51 euros.

Par acte de Commissaire de justice en date du 5 novembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SA CABINET BEILLARD, a fait assigner Monsieur [X] [V] et Madame [Z] [M] devant le Tribunal judiciaire de PAU sur le fondement des articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1240 et 1231-6 du Code civil.

Le Syndicat des copropriétaires, en ses dernières écritures reprises lors de l’audience en date du 12 juin 2025, demande au Tribunal de :
Débouter Madame [Z] [M] de l’ensemble de ses demandes ;
Condamner solidairement Monsieur [X] [V] et Madame [Z] [M] à lui payer les sommes suivantes :
* 8.630,51 euros au titre des charges et des travaux arriérés sous réserve des charges restant à courir et ce avec intérêts au taux légal, à compter de la mise en demeure et de la présente assignation pour le surplus, déduction faire de la somme de 120 euros au titre de la transmission des frais de dossiers ;
* 800 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice ;
* 1.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamner solidairement Monsieur [X] [V] et [Z] [M] aux entiers dépens, en ce compris le coût du présent acte ;
Rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

À l'appui de ses demandes, le Syndicat des copropriétaires expose qu'en dépit de ses relances Monsieur [X] [V] et Madame [Z] [M] n'ont pas acquitté les charges dues.

Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] soutient que les extraits de compte prouvent que la somme de 3.854,19 euros n’apparaît pas comme une demande en paiement mais figure seulement au titre de la régularisation des charges. Il précise que les consorts [M]-[V] ont été à nouveau débiteurs dès le mois d’avril 2022, et que sa demande est donc fondée. À l’appui de ses prétentions, il verse aux débats les extraits de compte de copropriétaire.

Madame [Z] [M], dans ses conclusions développées lors de la même audience, demande au tribunal de :
Débouter le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SA CABINET BEILLARD de ses demandes tendant au paiement des sommes suivantes :
3.854,19 euros au titre du solde de charges au 31 décembre 2021 et allouées dans le cadre d’une précédente instance ;
71,23 euros au titre des travaux de toitures RANGUINOTTE non approuvés ;
217,40 euros au titre des travaux de préparation des fuites non approuvés ;
2.625,15 euros au titre du budget prévisionnel 2024 ;
Débouter le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SA CABINET BEILLARD de sa demande de paiement à hauteur de 800 euros à titre de dommages et intérêts ;
Dire n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [Z] [M] expose que malgré une précédente condamnation, le Syndicat des copropriétaires intègre la somme de 3.719 euros dans le cadre de la présente instance, alors qu’il est indiqué à la fin du procès-verbal d’assemblée générale du 7 décembre 2023 que les consorts [M]-[V] ont « respecté l’échéancier suite à leur condamnation ». Elle soutient que cette somme est comptabilisée par le demandeur pour calculer le solde de charge restant dus au 31 décembre 2022, selon l’appel de fonds, du 14 décembre 2022, le solde à payer serait de 5.153,21 euros dont 3.854,19 euros au titre du solde au 31 décembre 2021.

Monsieur [X] [V] n’est ni présent ni représenté lors de cette audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée.

Sur le paiement des charges échues

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

En l'espèce, le décompte des charges de copropriété communiqué par le Syndicat des copropriétaires fait état d'une créance de 8.630,51 euros au titre des charges de copropriété.

A l’appui de ses demandes, le Syndicat des copropriétaires verse le décompte suivant :
598,50 euros au titre de l’appel de fonds du 10 décembre 2021, du budget prévisionnel 2022, 1er trimestre 2022 ;
598,50 euros au titre de l’appel de fonds du 14 mars 2022, du budget prévisionnel 2022, 2ème trimestre 2022 ;
71,23 au titre de l’appel de fonds du 8 avril 2022 pour les travaux de toiture RANGUINOTTE ;
598,50 euros au titre de l’appel de fond du 16 juin 2022, du budget prévisionnel 2022, 3ème trimestre 2022 ;
598,50 euros au titre de l’appel de fonds du 13 septembre 2022, du budget prévisionnel 2022, 4ème trimestre 2022 ;
- 56,22 au titre de la répartition des charges du 7 novembre 2022 ;
856,38 euros au titre de l’appel de fonds du 14 décembre 2022, pour la répartition fuite extérieure BOURG (217,40 euros), et du budget prévisionnel 2023, 1er trimestre 2023 (638,98 euros) ;
638,98 euros au titre de l’appel de fonds du 16 mars 2023, du budget prévisionnel 2023, 2ème trimestre 2023 ;
638,98 euros au titre de l’appel de fonds du 16 mars 2023, du budget prévisionnel 2023, 3ème trimestre 2023 ;
638,98 euros au titre de l’appel de fonds du 16 mars 2023, du budget prévisionnel 2023, 4ème trimestre 2023 ;
126,48 euros au titre de la répartition des charges du 11 novembre 2023 ;
656,27 euros au titre de l’appel de fonds du 11 décembre 2023, du budget prévisionnel 2024, 1er trimestre 2024 ;
102,21 au titre de l’appel de fonds du 10 janvier 2025, pour la reprise des joints ;
213,70 au titre de l’appel de fonds du 13 février 2024, pour la révision de la toiture ;
656,27 euros au titre de l’appel de fonds du 19 mars 2024, du budget prévisionnel 2024, 2ème trimestre 2024 ;
656,27 euros au titre de l’appel de fonds du 20 juin 2024, du budget prévisionnel 2024, 3ème trimestre 2024 ;
656,34 euros au titre de l’appel de fonds du 18 septembre 2024, du budget prévisionnel 2024, 4ème trimestre 2024 ;
170,24 euros au titre de la répartition des charges du 18 septembre 2024.

La défenderesse, présente à l’audience, conteste devoir certaines sommes.

Sur le paiement de la somme de 3.845,19 euros au titre des charges dues au 31 décembre 2021

Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] soutient, quant à lui, que les extraits de compte prouvent que la somme de 3.854,19 euros n’apparaît pas comme une demande en paiement mais figure seulement au titre de la régularisation des charges. Il précise que les consorts [M]-[V] ont été à nouveau débiteur dès le mois d’avril 2022, et que sa demande est donc fondée. A l’appui de ses prétentions, il verse aux débats les extraits de compte de copropriétaire.

Aux termes du procès-verbal en date du 7 décembre 2023, « le syndic informe que Mme Mr [V]-[M] ont été condamnés, par le tribunal au paiement des charges dues au syndicat des copropriétaires de la résidence, pour un montant de 3.854,19 euros. Mme Mr [V]-[M], ont respecter l’échéancier, suite à leur condamnation.
Cependant, à ce jour, ils sont débiteurs d’un montant de 5.442,73 euros correspondant aux charges à partir de 04.2022. »

En outre, il ressort des extraits de compte de copropriétaire que le paiement effectué par les consorts [M]-[V] a bien été pris en compte. En effet, il figure dans la colonne du crédit, et donc au titre de la régularisation des charges.
Cependant, sur la première ligne de l’extrait de compte des copropriétaires [V]/[M] figure au débit la somme de 598,50 euros au titre de l’appel de fonds du 10 décembre 2021, du budget prévisionnel 2022, 1er trimestre 2022.

Or, comme cela a été rappelé aux termes du procès-verbal en date du 7 décembre 2023 de l’assemblée générale, les consorts [V]/[M] ne sont redevables des charges de copropriété qu’à partir d’avril 2022, et non de celles dues au titre du premier trimestre, ces dernières ayant déjà été acquittée.

Par conséquent, il conviendra de déduire la somme de 598,50 euros de la somme totale due par les copropriétaires [V]/[M].

Sur les charges au titre des travaux – factures RANGUINOTTE et BOURG

En vertu de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est notamment chargé de pourvoir à l'entretien de l'immeuble et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à sa sauvegarde.

L'article 37 du décret du 17 mars 1967 prévoit en ce cas que le syndic doit en informer les copropriétaires et convoquer immédiatement une assemblée générale. Il peut demander sans délibération préalable de l'assemblée, mais après avoir pris l'avis du conseil syndical s'il en existe un, le versement d'une provision en vue de l'ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, qui ne peut toutefois excéder le tiers du montant du devis estimatif. Il ne peut en revanche demander de nouvelles provisions qu'en vertu d'une décision de l'assemblée des copropriétaires.

La notion de travaux urgent s’entend de ceux qui doivent être entrepris immédiatement afin de prévenir un dommage imminent ou d’éviter l’aggravation d’une désordre menaçant la conservation de l’immeuble.
En l’espèce, les travaux litigieux consistaient en la dépose d’une noue existante, et la réalisation de travaux de reprise et de remplacement, ainsi que la réfection du réseau d’eau froide.

Cependant, il n’a pas été établi par le Syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 2] » l’existence d’infiltrations avérées, de désordres caractérisés ou d’un péril imminent affectant la toiture de l’immeuble. Ce dernier n’a également pas produit d’éléments établissant l’existence de fuites généralisées, de rupture de canalisations, ou d’un risque sanitaire immédiat.

Il n’est ainsi produit aucun constat d’huissier, rapport d’expert ou document technique démontrant que ces désordres rendaient nécessaires une intervention immédiate pour sauvegarder l’immeuble.

Dans ces conditions, les travaux en cause ne peuvent être qualifiés de travaux urgents au sens de l’article 18 précité, mais constituent simplement des travaux d’entretien ou d’amélioration relevant de la compétence de l’assemblée générale des copropriétaires.

En outre, il n'est pas démontré, ni même allégué, que le syndic ait informé les copropriétaires de sa décision de faire réaliser les travaux, et l'assemblée générale n'a pas été convoquée à bref délai pour en autoriser le principe et les modalités.

Et, il n'est pas établi que les factures des travaux litigieux aient été notifiées en même temps que l'ordre du jour de l'assemblée du 7 décembre 2023, comme il est prescrit à l'article 11 - I - 3° du décret du 17 mars 1967 pour la validité de la décision, et il ne peut être suppléé à cette irrégularité par une simple mention dans les documents comptables.

Dans ces conditions, le fait que l'assemblée ait approuvé a posteriori les dépenses engagées ne suffit pas à régulariser les travaux entrepris, de sorte qu'aucun paiement ne peut être exigé de la part des copropriétaires.

Par conséquent, il conviendra de déduire la somme de 71,23 euros, ainsi que la somme de 217,40 euros de la somme totale due par les copropriétaires [V]/[M].

Sur les budgets 2022 et 2023

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote part de charges. Cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s'il s'avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l'assemblée générale ; enfin il appartient à tout créancier réclamant paiement d'établir la preuve de l'obligation à la dette conformément à l'article 1353 du Code civil.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :
Justificatif de propriété de Monsieur [X] [V] et de Madame [Z] [M] ;
Les mises en demeure RAR du 19 juin 2024 ;
Le détail des sommes échues au 8 juillet 2024 ;
Les appels de fonds des années 2022 à 2024 ;
La répartition des charges ay 14 octobre 2024 ;
Les procès-verbaux des assemblées générales du 7 juillet 2021, 18 octobre 2022, 7 décembre 2023, et 7 octobre 2024 ;
Le contrat de syndic du 7 octobre 2024 ;
Les courriers de convocation aux assemblées générales 2022/2023/2024 ;
Le détail des sommes dues au 10 février 2025.

En l’espèce, il ressort des procès-verbaux des assemblées générales du 7 juillet 2021, 18 octobre 2022, 7 décembre 2023, et 7 octobre 2024 que les résolutions relatives à l’approbation des comptes et à l’appel de charges ont été adoptées à la majorité des voix.

En effet, les procès-verbaux des assemblées générales du 7 juillet 2021, 18 octobre 2022, 7 décembre 2023, et 7 octobre 2024 comportent l’approbation des comptes du syndic pour l’exercice comptable 2022, 2023, 2024.

Il importe peu que le procès-verbal reproduise le montant chiffré du budget prévisionnel approuvé, dès lors que la décision est identifiable et que les documents ayant servis au vote, tel que le projet de budget, et le comparatif, ont été régulièrement notifié avec la convocation.

Au cas d’espèce, il convient de relever que dans les annexes des convocations aux assemblées générales 2022/2023/2024, figure les comptes de la copropriétés et notamment, l’état financier après répartition des charges, la liste individualisée de l’état financier après répartition, les comptes de gestion général de l’exercice clos réalisé, et le budget prévisionnel de l’exercice N+2, le compte de gestion pour travaux de l’article 14-2 et opérations exceptionnelles hors budget prévisionnel de l’exercice clos réalisés pour les années 2022, 2023, et 2024.

Ainsi, il apparaît que la décision était bien identifiable.

En outre, les consorts [V]/[M] ne démontrent pas avoir contesté ces assemblées générales.

La créance du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] est donc certaine, liquide et exigible.

De sorte que les consorts [V]/[M] sont bien redevables de la somme de 2.475,49 euros au titre du budget 2022, de 2.726,16 euros au titre du budget 2023, et de 2.625,15 euros au titre du budget prévisionnel 2024.

Les défendeurs, présents à l'audience ne justifient d'aucun motif légitime pour motiver leur refus d'acquitter les charges que chaque copropriétaire est tenu de payer, excepté des problèmes financiers.

En conséquence, Monsieur [X] [V] et Madame [Z] [M] seront condamnés solidairement à payer la somme de 7.743,38 euros au titre des charges et des travaux arriérés sous réserve des charges restant à courir et ce avec intérêts au taux légal, à compter de la mise en demeure, au Syndicat des copropriétaires.

Sur la demande de dommages et intérêts complémentaires

L'article 1231-1 du Code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l'espèce, Monsieur [X] [V] et Madame [Z] [M] n'ont pas exécuté l'obligation de paiement des charges qui leur incombe en qualité de copropriétaires et ce sans démontrer l'existence d'un motif légitime.

En conséquence, Monsieur [X] [V] et Madame [Z] [M] seront condamnés solidairement à payer 500 euros au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [V] et Madame [Z] [M] parties perdantes, supporteront la charge des dépens.

Compte-tenu des démarches qu’a dû accomplir le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], Monsieur [X] [V] et Madame [Z] [M] seront condamnés solidairement à payer la somme de 800 euros au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire qui est compatible avec l'ancienneté et la nature du litige sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS