TJ 01053, 11 sept. 2025, RG 25/00206

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 11 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/00206 - N° Portalis DBWH-W-B7J-HCQR

N° minute : 25/00310

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

Société D’HLM COOPERATIVE HLM AIN HABITAT
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Corinne BENOIT-REFFAY, avocat au barreau de Lyon

et

DEFENDEUR

Monsieur [K] [X]
né le 27 Novembre 1980 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente
Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 03 Juillet 2025
Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2025

copies délivrées le 11 SEPTEMBRE 2025 à :
Société D’HLM COOPERATIVE HLM AIN HABITAT
Monsieur [K] [X]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 11 SEPTEMBRE 2025 à :
Société D’HLM COOPERATIVE HLM AIN HABITAT

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé des 24 et 26 mars 2023, la société d'HLM COOPERATIVE HLM AIN HABITAT a consenti un bail d'habitation à Monsieur [K] [X] portant sur un immeuble à usage d'habitation situé au [Adresse 2] et un parking sis à la même adresse, contre le paiement d'un loyer mensuel révisable de 337,95 euros, provision sur charges incluse.

Par acte délivré par commissaire de justice le 23 janvier 2025, la société d'HLM COOPERATIVE HLM AIN HABITAT a fait commandement à Monsieur [K] [X] d’avoir à payer la somme en principal de 456,49 euros et visant la clause résolutoire du bail.

Par acte délivré par commissaire de justice le 20 mai 2025, dénoncé le même jour à la Préfecture de l'Ain par voie électronique, la société d'HLM COOPERATIVE HLM AIN HABITAT a fait assigner Monsieur [K] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d'obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la constatation de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire,
- l'expulsion de Monsieur [K] [X], et de tout occupant, si besoin avec le concours de la force publique,
- la condamnation du locataire au paiement :
- de la somme de 658,36 euros au titre des loyers échus au 27 mars 2025, outre ceux restant dus jusqu'au jour de l'audience selon décompte actualisé au cours des débats,
- d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer mensuel indexé augmenté des charges, jusqu'à libération effective des lieux,
- d'une indemnité de 150 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- des entiers dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.

A l'audience du 03 juillet 2025, la société d'HLM COOPERATIVE HLM AIN HABITAT, représentée par son conseil, a réitéré l'ensemble de ses demandes, portant sa demande en paiement des impayés de loyers, indemnités d'occupation et charges à la somme de 1.024,04 euros.

Assigné à personne, Monsieur [K] [X] n'a pas comparu.

Le diagnostic social et financier a été communiqué par la Préfecture avant la clôture des débats et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 septembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur l'absence du défendeur

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

Monsieur [K] [X] ayant été régulièrement assigné, il y a lieu de statuer sur le fond.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet, représentant de l'Etat. Un accusé de réception électronique a été transmis au bailleur le 20 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions nouvelles de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société d'HLM COOPERATIVE HLM AIN HABITAT justifie avoir saisi le 18 juillet 2023 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail et d'expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

En vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Il précise également les mentions obligatoires qui doivent figurer dans le commandement, à peine de nullité.

En l'espèce, le contrat de bail conclu entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges après un délai expressément fixé à deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi du 27 juillet 2023 n'inclut aucune disposition transitoire, et est dès lors entrée en vigueur le 29 juillet 2023 en application de l'article 1er du code civil.

Cependant, en matière contractuelle, en vertu de l'article 2 du code civil énonçant que la loi ne dispose que pour l'avenir et qu'elle n'a point d'effet rétroactif, le principe est celui de la survie de la loi ancienne, seuls les contrats conclus postérieurement à son entrée en vigueur y étant soumis.

Dès lors, et comme l'a rappelé la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un avis en date du 13 juin 2024, l'article 10 de cette loi, "en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction".

Par acte délivré par commissaire de justice le 23 janvier 2025, la société d'HLM COOPERATIVE HLM AIN HABITAT a fait commandement à Monsieur [K] [X] d’avoir à payer la somme en principal de 456,49 euros. Ce commandement, délivré en étude, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et respecte les dispositions légales susvisées.

Ce commandement précisait que faute pour le locataire de régler les sommes dues dans le délai contractuellement fixé à deux mois, le bailleur entendait se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

La situation n'a pas été régularisée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer. Par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 24 mars 2025 et d’ordonner la libération des lieux, et le cas échéant l’expulsion des occupants.

Sur la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [K] [X] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 24 mars 2025. Il convient de réparer ce dommage et de le condamner à payer à la société d'HLM COOPERATIVE HLM AIN HABITAT une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, augmenté des charges, qui aurait été du en cas de non résiliation du bail.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation

En application de l'article 7 (a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé les 24 et 26 mars 2023 et un dernier décompte faisant état à la date du 01er juillet 2025 d'une dette de 1.024,04 euros dont il y a lieu de déduire les frais de procédure, qui seront compris dans les dépens ou qui ne sont pas afférents à la présente procédure, soit la somme de 244,52 euros (124,46 + 44,23 + 33,22 + 42,61).

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [K] [X] à payer à la société d'HLM COOPERATIVE HLM AIN HABITAT la somme de 779,52 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 01er juillet 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse.

Sur les délais de paiement

Il résulte de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et d'application immédiate, que :

V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...)

VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [K] [X] n'a pas comparu à l'audience, et personne n'a sollicité pour lui le bénéfice de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

En outre, Monsieur [K] [X] n'a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les réglements qu’il fait depuis le mois d’avril 2025 ne couvrant pas la totalité du loyer courant (malgré le maintien du versement de l’APL).

Enfin, le diagnostic social et financier a précisé qu'il n'avait pas pris contact avec les services sociaux. Il a toutefois rapporté que Monsieur [X] souffrait de problèmes de santé et n'avait pas constitué son dossier MDPH pour obtenir le renouvellement de la RQTH. Il évoquait égalemente des dépenses énergétiques élevées. Enfin, il était rapporté que Monsieur [X] envisageait de rechercher un logement en région parisienne.

Eu égard à ces éléments, il ne peut pas lui être accordé des délais de paiement qui suspendraient les effets de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d’introduction de l’instance.

Monsieur [K] [X], qui succombe à l'instance, devra supporter les dépens, qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 23 janvier 2025 et de l'assignation du 20 mai 2025.

Il paraît par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la société d'HLM COOPERATIVE HLM AIN HABITAT l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens pour assurer la défense de ses droits et intérêts en justice. Il lui sera donc alloué la somme de 100 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,