TJ 01053, 11 sept. 2025, RG 25/00229

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 11 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/00229 - N° Portalis DBWH-W-B7J-HDEK

N° minute : 25/00314

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

GRAND [Localité 1] HABITAT
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Annie MONNET SUETY avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEURS

Monsieur [G] [P]
né le 16 Février 2000 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [L] [N]
née le 22 Mai 1998
demeurant [Adresse 3]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente
Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 03 Juillet 2025
Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2025

copies délivrées le 11 SEPTEMBRE 2025 à :
GRAND [Localité 1] HABITAT
Monsieur [G] [P]
Madame [L] [N]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 11 SEPTEMBRE 2025 à :
GRAND [Localité 1] HABITAT

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 12 août 2020, l'Office Public de l'Habitat [Localité 1] HABITAT a consenti un bail d'habitation à Monsieur [G] [P] et Madame [L] [N] portant sur un immeuble à usage d'habitation situé au 1er étage, [Adresse 3] à [Localité 1] (01) contre le paiement d'un loyer mensuel révisable de 435,66 euros, provision sur charges incluse.

Par courrier en date du 17 janvier 2024, Monsieur [G] [P] a indiqué au bailleur avoir quitté le logement.

Par acte délivré par commissaire de justice le 15 novembre 2024, GRAND [Localité 1] HABITAT (nouvelle dénomination de [Localité 1] HABITAT) a fait commandement à Monsieur [G] [P] et à Madame [L] [N] d’avoir à payer la somme en principal de 3.229,64 euros et visant la clause résolutoire du bail.

Par acte délivré par commissaire de justice du 28 avril 2025, dénoncé le même jour à la Préfecture de l'Ain par voie électronique, GRAND [Localité 1] HABITAT a fait assigner Monsieur [G] [P] et Madame [L] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d'obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la constatation de la résiliation du bail, par l'effet de la clause résolutoire,
- l'expulsion sans délai de Madame [L] [N], et tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique,
- la condamnation solidaire des défendeurs :
- au paiement de la somme de 4.396,20 euros au titre des loyers échus à fin mars 2025, outre ceux restant dus jusqu'au jour de l'audience selon décompte actualisé au cours des débats,
- au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer mensuel indexé augmenté des charges, jusqu'à libération effective des lieux,
- au paiement de la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- aux dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

A l'audience du 03 juillet 2025, GRAND [Localité 1] HABITAT, représenté par son conseil, a réitéré l'ensemble de ses demandes, portant sa demande en paiement des impayés de loyers, indemnités d'occupation et charges à la somme de 4.956,67 euros arrêtée au 31 mai 2025. Il a précisé que les locataires n'ont pas repris le réglement intégral du loyer courant. Il a confirmé que Madame [L] [N] bénéficiait d’un moratoire de deux années dans le cadre d'un dossier de surendettement.

En défense, Madame [L] [N], comparant en personne (et renonçant à l’assistance d’un avocat), n'a contesté ni le principe, ni le montant de la dette locative mais a réclamé des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire. Elle a reconnu ne pas avoir repris le paiement du loyer courant avant l’audience, expliquant être actuellement au chômage, du fait d’une période de carence imposée par l’intérim. Elle a ajouté qu’elle pourrait reprendre son poste précédent en fin d’année 2025, et que dans l’attente elle avait créée un petite activité dans l’esthétique. Enfin, elle a précisé vivre dans le logement avec sa soeur, son frère et sa mère qui ne participent pas au loyer.

Assigné à personne à sa nouvelle adresse, Monsieur [G] [P] n'a pas comparu.

Le diagnostic social et financier a été communiqué par la Préfecture avant la clôture des débats et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 septembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la non comparution du défendeur

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

Monsieur [G] [P] ayant été régulièrement assigné, il y a lieu de statuer sur le fond.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet, représentant de l'Etat. Un accusé de réception électronique a été transmis au bailleur le 28 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions nouvelles de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, GRAND [Localité 1] HABITAT justifie avoir saisi le 05 avril 2023 la caisse d'allocations familiales et le 22 octobre 2024 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail et d'expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

En vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Il précise également les mentions obligatoires qui doivent figurer dans le commandement, à peine de nullité.

En l'espèce, le contrat de bail conclu entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges après un délai expressément fixé à deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi du 27 juillet 2023 n'inclut aucune disposition transitoire, et est dès lors entrée en vigueur le 29 juillet 2023 en application de l'article 1er du code civil.

Cependant, en matière contractuelle, en vertu de l'article 2 du code civil énonçant que la loi ne dispose que pour l'avenir et qu'elle n'a point d'effet rétroactif, le principe est celui de la survie de la loi ancienne, seuls les contrats conclus postérieurement à son entrée en vigueur y étant soumis.

Dès lors, et comme l'a rappelé la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un avis en date du 13 juin 2024, l'article 10 de cette loi, "en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction".

Par acte délivré par commissaire de justice le 15 novembre 2024, GRAND [Localité 1] HABITAT a fait commandement à Monsieur [G] [P] et Madame [L] [N] d’avoir à payer la somme en principal de 3.229,64 euros. Ce commandement, délivré en étude, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et respecte les dispositions légales susvisées.

Ce commandement précisait que faute pour les locataires de régler les sommes dues dans le délai contractuellement fixé à deux mois, le bailleur entendait se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

La situation n'a pas été régularisée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer. Par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par les locataires aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 16 janvier 2025 et d’ordonner la libération des lieux, et le cas échéant l’expulsion des occupants.

Aucune circonstance ne justifie la demande d'expulsion "sans délai" et la suppression du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l'article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette demande sera donc rejetée.

Sur la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Madame [L] [N] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 16 janvier 2025. Il convient de réparer ce dommage et de la condamner à payer à GRAND [Localité 1] HABITAT une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail.
S’agissant de la demande formée par le bailleur à l’encontre de Monsieur [G] [P], l’article 1310 du code civil prévoit que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Le bail prévoit expréssement en son article 3-5 que “les co-titulaires du bail sont tenus solidairement et indivisiblement aux obligations du présent contrat de location”, qu’“en cas de congé donné par un seul des co-titulaires, celui-ci reste solidaire des loyers, charges locatives, suppléments de loyer de solidarité et indemnités d'occupation durant une durée de 1 an suivant son départ”.

Ainsi, même si Monsieur [G] [P] a informé le bailleur, par courrier du 17 janvier 2024, avoir quitté le logement, il reste solidairement tenu avec Madame [L] [N] au paiement des indemnités d’occupation pendant une durée d’un an, soit jusqu’au 17 janvier 2025 seulement.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

En application de l'article 7 (a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 12 août 2020 et un dernier décompte faisant état à la date du 30 juin 2025 d'une dette de 4.956,67 euros dont il y a lieu de déduire les sommes suivantes :
- les frais de retard pour l'enquête sociale 2022 qui ne sont pas justifiés, soit la somme de 15,24 euros,
- les frais de poursuites du 31 mai 2023 qui ne sont pas afférents à la présente procédure, soit la somme de 126,03 euros.

Il y a donc lieu de condamner Madame [L] [N] à payer à GRAND [Localité 1] HABITAT la somme de 4.815,40 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges impayés arrêtés au 30 juin 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse.

Conformément à la clause de solidarité, Monsieur [G] [P] reste solidairement tenu avec Madame [L] [N] au paiement des loyers et charges pendant une durée d’un an, soit jusqu’au 17 janvier 2025.
A cette date, la dette locative s’élevait à la somme de 3.853,83 euros (3.995,10 - 15,24 - 126,03).

Sur les délais de paiement

Il résulte de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et d'application immédiate, que :

VI. - Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :
2° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l'exigibilité de la créance locative en application du 4° de l'article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code.

En l'espèce, Madame [L] [N] a sollicité le bénéfice de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire du bail. Elle a expliqué vivre avec sa soeur, son frère et sa mère qui ne participent pas au loyer. Elle a indiqué être au chômage et percevoir 960 euros de revenus par mois dans l’attente de la reprise d’un emploi en intérim en fin d’année 2025.

Elle justifie que la commission de surendettement des particuliers de l'Ain lui a octroyé une suspension de l’exigibilité des dettes (dont notamment la dette locative, qui s’élevait alors à la seule somme de 2.000,21 euros) pendant une durée de 24 mois à compter du 20 décembre 2023.

La mobilisation de Madame [N] a été soulignée dans le diagnostic social.

Toutefois, Madame a reconnu ne pas avoir repris le paiement intégral du loyer courant, et la dette locative a continué d’augmenter de manière importante malgré le moratoire.

En l’absence de reprise du paiement du loyer courant, il ne peut lui être octroyé de délais de paiement suspensifs et sa demande ne pourra qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d’introduction de l’instance.

Monsieur [G] [P] et Madame [L] [N] succombant, ils devront supporter les dépens in solidum, qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 15 novembre 2024.

Il n'apparaît par ailleurs pas inéquitable de laisser à la charge de GRAND [Localité 1] HABITAT l’intégralité des sommes avancées par lui et non comprises dans les dépens pour assurer la défense de ses droits et intérêts en justice, les locataires devant concentrer leurs efforts financiers sur le remboursement de la dette locative. Sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS,