TJ 28085, 10 sept. 2025, RG 23/01387

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Jugement N°
du 10 Septembre 2025

N° RG 23/01387 - N° Portalis DBXV-W-B7H-F7UB

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S.C.I. VARLAM C/ S.A.S.U. DITRISPORT

Copie certifiée conforme et
Copie exécutoire délivrées
le

à :
-Me BORDIER T3
-Me MONTI T34
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES

PREMIÈRE CHAMBRE

JUGEMENT DU DIX SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDERESSE :

S.C.I. VARLAM,
RCS N° 448 468 058, dont le siège social est sis [Adresse 1] ; représentée par Me Odile BORDIER, demeurant [Adresse 2], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 6, Me Jérôme DEREUX, demeurant [Adresse 3], avocat au barreau de ROUEN, vestiaire: 47

DÉFENDERESSE :

S.A.S.U. DITRISPORT,
N° RCS 381 889 229, dont le siège social est sis [Adresse 4] ; représentée par la SCP IMAGINE BROSSOLETTE, demeurant [Adresse 5], avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 34 ; Me Nicolas LEPAROUX, avocat plaidant du barreau de PARIS;

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Elodie GILOPPE

Greffier : Vincent GREF

DÉBATS :

Après l’ordonnance de clôture du 20 mars 2025, à l’audience du 04 Juin 2025 où siégeait le magistrat susnommé, les avocats ont été entendus en leurs plaidoiries. A l’issue des débats, il a été indiqué que la décision sera rendue par mise à disposition le 10 Septembre 2025

JUGEMENT :

- Mis à disposition au greffe le 10 Septembre 2025
- Contradictoire
- En premier ressort
- Signé par Elodie GILOPPE, Vice-Présidente, et par Vincent GREF, Greffier

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 08/02/2003, la SCI VARLAM en cours de formation a donné à bail commercial à la SAS DITRISPORT un ensemble immobilier à usage commercial pour une durée de neuf années à effet au 1er août 2003. La société DITRISPORT a fait l'objet d'une cession intervenue le 25 février 2011. Puis, selon un nouvel acte sous seing privé du 1er février 2013, la SCI VARLAM et la société DITRISPORT ont renouvelé le bail commercial.

Par acte d'huissier du 30 septembre 2021, la société DITRISPORT a déclaré mettre fin à la location pour le 31 mars 2022. Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 7 février 2022, la SCI VARLAM a sollicité la remise en état des lieux loués, en fixant l'état des lieux de sortie au 30 mars 2022. Un constat d'état des lieux de sortie a été dressé le 1er avril 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 mai 2023, la SCI VARLAM a fait assigner la SAS DITRISPORT devant le présent tribunal aux fins principales de la voir condamnée à lui payer diverses sommes au titre de la remise en état des lieux loués, d'un préjudice financier et sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions n°3 notifiées par voie électronique, auxquelles il convient de se reporter pour un complet exposé de ses moyens, la SCI VARLAM demande au tribunal de condamner la SAS DITRISPORT à lui régler la somme 107.660 € HT correspondant à la remise en état des lieux loués, la somme de 28.993,66 € au titre de son préjudice financier, de débouter la défenderesse de ses demandes, de dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision, et de condamner la défenderesse à lui verser 5000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18/12/2024, auxquelles il convient de se reporter pour un complet exposé des moyens, la SAS DITRISPORT demande au tribunal de constater la nullité du bail du 08/02/2003, de débouter la SCI VARLAM de sa demande de condamnation au titre des travaux de remise en état et au titre du préjudice financier, et de condamner la SCI VARLAM à lui régler 5000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La clôture de la procédure est en date du 20/03/2025. L'affaire a été retenue à l'audience du 04/06/2025. Les débats clos, le jugement a été mis en délibéré au 10/09/2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, aux termes de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal n'est saisi que des prétentions figurant au dispositif des dernières conclusions, lorsqu'elles sont soutenues, dans le corps des écritures par des moyens de fait et de droit. Dès lors, il ne sera pas statué sur les chefs de demande ne correspondant pas à ces exigences.

Ainsi, il ne sera pas statué sur les prétentions réciproques tendant à voir déclarer les actions recevables qui ne sont pas soutenues dans le corps des conclusions, ce point n'étant en tout état de cause pas contesté.

En outre, il importe de rappeler que les décisions de donner acte et de constat sont dépourvues de caractère juridictionnel et ne sont pas susceptibles de conférer un droit à la partie qui l'a requis et obtenu, raison pour laquelle il ne sera pas répondu aux demandes formées à ce titre par les parties. Ces demandes ne visent pas à constituer un droit, et ne sont donc pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile ; il n'y a dès lors pas lieu de statuer à leur égard, et elles ne seront pas mentionnées au dispositif de la présente décision. De plus, le dispositif du présent jugement sera limité aux strictes prétentions formées par celles-ci, étant rappelé qu'il n'a pas vocation à contenir les moyens venant au soutien des demandes, peu important que ces moyens figurent dans le dispositif des conclusions.

Sur le fond

1 – Sur la demande de nullité du bail du 08 février 2003

La défenderesse invoque les dispositions de l'article 1842 du code civil pour soulever la nullité du bail initial du 08 février 2003, au motif que la SCI VARLAM était en cours de création, n'ayant été immatriculée que le 12 mai 2003.

Il résulte de ces dispositions que les sociétés autres que les sociétés en participation visées au chapitre III jouissent de la personnalité morale à compter de leur immatriculation. Jusqu'à l'immatriculation, les rapports entre les associés sont régis par le contrat de société et par les principes généraux du droit applicables aux contrats et obligations.

Un contrat conclu par la société elle-même « en cours d'immatriculation » représentée par un tiers, est nul, d'une nullité absolue ne pouvant être couverte. La confirmation de l'article 1182 du code civil, qui vaut renonciation à se prévaloir d'une telle nullité, exige à la fois la connaissance du vice affectant l'acte et l'intention de le réparer, une exécution volontaire n'ayant pas de facto un effet confirmatif. Au surplus, l'article 1182 n'a été créé qu'après l'acte litigieux et n'est pas applicable à l'espèce.

En l'espèce, le bail commercial du 08 février 2003 a été conclu entre la SCI VARLAM « en cours d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés de Dreux, représentée aux présentes par Monsieur [N] [Q], dûment habilité aux fins des présentes » et la société DITRISPORT « représentée aux fins des présentes par Monsieur [N] [Q], gérant, dûment habilité aux fins des présentes ».

Ainsi, le bail du 08 février 2003 est nul, comme ayant été conclu par une partie bailleresse dépourvue de personnalité juridique.

Cependant, en application de l'article 145-12 du code de commerce, le renouvellement du bail constitue un nouveau bail. En effet, selon les dispositions de cet article, le nouveau bail prend effet à compter de l'expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congés a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

Or, en l'espèe, le renouvellement du bail a fait l'objet de la signature d'un nouveau bail le 01/02/2013 auquel la demanderesse se réèe expresséent pour demander l'indemnisation des frais de remise en éat initial.

Ce nouveau bail, précise en son article I « désignation » que « le preneur déclare parfaitement connaître les lieux pour les occuper depuis le 1er août 2003. ». Dès lors, c'est en application de ce nouveau bail renouvelé, mais précisant une occupation depuis le 1er août 2003, qu'il est demandé l'indemnisation des frais de remise en état initial, par l'effet d'un contrat parfaitement valide, signé entre des parties pourvues de leur pleine personnalité juridique. Si le preneur a changé d'actionnaire et de gérant, il n'a pas changé d'identité juridique, et cette stipulation le souligne expressément.

En conséquence, si le bail initial est nul, le bail renouvelé, nouveau bail, ne l'est pas et peut valablement servir de fondement aux demandes.

Dès lors, ce moyen est inopérant pour faire obstacle à l'examen des demandes indemnitaires présentées au titre de ce contrat.

2 – Sur la demande de remise en état des locaux loués

Aux termes de l'article 1730 du code civil, s'il a été fait un état des lieux entre bailleur et preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il la reçue, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. A défaut d'état des lieux, l'article 1731 précise que le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf preuve contraire.

Selon les dispositions de l'article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. En application de ces dispositions, le preneur qui a quitté les lieux est tenu d'indemniser le bailleur si, en raison des manquements à son obligation de remise en état des lieux, celui-ci a été dans l'impossibilité de récupérer la jouissance normale de son bien et a subi un préjudice financier. L'indemnisation du bailleur à raison des dégradations qui affectent le bien loué et qui sont la conséquence de l'inexécution par le preneur de ses obligations n'est subordonnée ni à l'exécution de réparations par le bailleur, ni à l'engagement effectif de dépenses, ni à la justification d'une perte de valeur locative. Une clause claire et explicite du bail peut exiger une remise des lieux dans leur état primitif au départ du locataire. A défaut de clarté, le contrat s'interprète contre le créancier et en faveur du débiteur en application de l'article 1190 du code civil. La présomption de l'article 1732 du code civil ne peut jouer en faveur du bailleur que s'il rapporte la preuve de l'état primitif des lieux loués.

En l'espèce, le bail du 01 février 2013 contient une clause claire de remise en état primitif des lieux à la sortie du preneur sur demande du bailleur, celle-ci étant ainsi libellée : « A l'expiration du présent bail, ou de la jouissance du présent si celui-ci est renouvelé, ou encore au départ du Preneur, lesdits travaux d'aménagement resteront sans indemnité la propriété du Bailleur, à moins que celui-ci n'exige la remise en état des lieux aux frais du Preneur. » Cette clause apparaît en effet explicite quant à la possibilité pour le bailleur d'exiger une remise en état primitif des lieux. Or, dès lors que le Preneur a reconnu à ce bail de 2013 occuper les lieux depuis le 01 août 2003, c'est à cette date qu'il convient de se placer pour déterminer l'état primitif des locaux.

La demanderesse soutient qu'à cette date, le local disposait de quatre cellules distinctes, que la locataire a supprimées sur autorisation de la bailleresse. Elle fait valoir que le changement de dirigeant de la société DITRISPORT est sans incidence sur l'obligation du locataire de remettre les lieux en leur configuration initiale. Elle ajoute que la locataire était tenue d'entretenir la peinture des façades et s'en est abstenue. Des murs coupe-feu doivent être remontés, et les constructions de mezzanine de bureaux et d'autres locaux doivent être démontées. Il y a lieu d'examiner ces différents moyens et prétentions.

* Sur la demande de remise en état des lieux et les travaux relatifs à la réfection des cellules distinctes, la création de murs séparatifs coupe-feu, et la démolition des constructions en mezzanine

La désignation figurant au bail du 08 février 2003 (certes nul, mais par nature contemporain de l'occupation des lieux par le preneur qui le reconnaît expressément au bail du 1er février 2013, et pouvant dès lors servir de preuve pour connaître la consistance des biens au moment du début de leur occupation par le preneur), décrit : « Un local à usage commercial référencé C3, corps intermédiaire de l'ensemble, soit 265 m² de plancher, le local C4, corps intermédiaire de l'ensemble, soit 458 m² de plancher, le local C5 corps intermédiaire de l'ensemble, soit 422m² de plancher, le local C6, aile Ouest de l'ensemble soit 415 m² de plancher, étant précisé par les parties que les lots 3,4,5,6 faisant l'objet des présentes sont vendus « brut de béton-fluide en attente » l'aménagement intérieur étant réalisé par le Preneur. »

Il n'est pas produit d'état des lieux d'entrée. S'il apparaît ainsi l'existence effective de quatre cellules distinctes, qui n'existent plus au constat d'état des lieux de sortie (pièce 10 défendeur) il n'est précisé ni la nature des murs séparatifs, ni l'existence d'entrées indépendantes pour chacune des cellules en façade et en arrière.

Il ne peut donc être fait droit, faute de preuve de l'état initial exact des lieux, à la demande de remise en état par la création d'un ou de deux murs séparatifs de type coupe-feu, dont l'existence initiale n'est pas démontrée. En revanche, la clause précitée laisse apparaître qu'aucune mezzanine avec construction de bureaux et autres locaux sociaux n'existait, les locaux étant « brut de béton – fluide en attente» de sorte que ces constructions doivent être démolies, et que le coût de cette démolition est justifié, et non sérieusement discuté, à hauteur de 7777 € HT, soit 9332,40 € TTC En effet, la date de ces travaux d'aménagement importe peu, dès lors que le changement de contrôle de DITRISPORT est sans effet sur sa personnalité juridique au regard des tiers cocontractants, d'une part, et sans effet non plus sur le bail qu'elle a signé le 01 février 2013 et qui établit son occupation des lieux depuis 2003.

* Sur la demande au titre de l'entretien des façades

Il résulte du bail renouvelé du 01 février 2013 que parmi ses différentes obligations contractuelles, le preneur avait expressément celle d' « entretenir et refaire tous les cinq ans au moins l'ensemble des peintures extérieures, fermetures, huisseries, etc.»

Cette clause met donc expressément à la charge du locataire ces réparations autres que locatives. Le devis évoque un ravalement, mais il est bien question de peinture du bardage, après nettoyage et travaux préparatoires, sur une surface que les photographies du constat permettent d'apparenter à de la tôle ou du bac acier. Dès lors, le moyen tiré de la notion de ravalement au sens habituel du terme sur des surfaces maçonnées est inopérant, le devis ayant utilisé ce terme de manière générique pour ces travaux de peinture. La comparaison du prix avec celui des travaux effectués par la défenderesse en 2012, de nature partiellement différente à la lecture comparée des documents, et pour des travaux effectués 10 ans plus tôt, et alors que l'absence d'entretien a pu en effet générer des mousses qu'il est nécessaire d'enlever avant peinture, n'est pas une comparaison pertinente. Ce surcoût de démoussage a, en tout état de cause, été généré par la négligence du preneur et doit être mis à sa charge.

Enfin, dès lors que la défenderesse a refusé de déférer à son obligation d'entretien des peintures, elle ne saurait reprocher à la demanderesse d'avoir fait refaire les peintures dans le choix de couleur de son futur locataire. Cet argument n'est donc pas pertinent.

En conséquence, il n'est pas contesté que la défenderesse n'a pas exécuté son obligation contractuelle d'entretien des peintures extérieures tous les cinq ans, ne justifiant que de travaux de peinture en 2012 (pièce n°19 défendeur) il sera donc mis à sa charge cette réparation découlant de l'exécution du bail, et dont le montant, non sérieusement discuté, est de 24.581,65 HT, et 29.497,98 € TTC.

C'est donc une somme totale de (7777 € HT + 24.581,65 € HT) 32.358,65 € HT soit (9332,40 € TTC + 29.497,98 € TTC) 38.830,38 € TTC que la SAS DITRISPORT sera condamnée à verser à la SCI VARLAM au titre de la remise en état des lieux loués.

3 – Sur la demande au titre du préjudice financier

Selon les dispositions de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Pour être indemnisable, le dommage doit être certain, direct, personnel et prévisible. Il appartient à celui qui demande réparation d'apporter la preuve du préjudice invoqué.

La SCI VARLAM fait valoir que les travaux nécessaires à la remise en état des locaux ont duré deux mois pendant lesquels elle n'a pas pu relouer le bien. Elle ne le démontre cependant pas, les devis produits ne faisant pas état d'une durée de travaux. Elle ne produit pas davantage le nouveau bail signé après départ de la société DITRISPORT. Elle ajoute à ses conclusions qu'en l'absence de rétablissement des séparations primitives, elle n'a reloué le bien qu'à un seul preneur, ce qui, selon elle, lui a causé un préjudice financier, dont elle ne justifie pas davantage. Dès lors, le lien entre la non-remise en état des locaux et un éventuel nouveau bail tardif n'est pas démontré.

En conséquence, elle ne peut qu'être déboutée du préjudice financier dont elle ne démontre pas l'exacte teneur.

Sur les demandes accessoires

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Faisant application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, il convient de condamner la SAS DITRISPORT, condamnée au paiement d'une partie des sommes sollicitées, à payer à la SCI VARLAM, la somme de 2500 euros à titre de participation aux frais non compris dans les dépens qu'elle a dû exposer pour faire valoir ses droits.

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la SAS DITRISPORT sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance.

Sur l'exécution provisoire

En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit. En l'espèce, il n'est pas établi de motif permettant d'en écarter le bénéfice.

PAR CES MOTIFS,