TJ 76540, 14 août 2025, RG 25/00070

MINUTE N°25/02730

DOSSIER N° RG 25/00070 - N° Portalis DB2W-W-B7J-M4AF

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 14 AOUT 2025

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DEMANDEURS :

M. [O] [M]
9 rue Marie Duboccage
76100 ROUEN
représenté par Me Claire SOUBRANE, avocat au barreau de ROUEN
Mme [N] [P]
9 rue Marie Duboccage
76100 ROUEN
représentée par Me Claire SOUBRANE, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEURS :

Mme [K] [B] née [E]
domiciliée : chez M. et Mme [E]
23 rue Albert Camus
76100 ROUEN
représentée par Me Céline DUSSART, avocat au barreau de ROUEN
M. [W] [B]
domicilié : chez Mme [A]
32 rue du Mont Mirel
76150 MAROMME
non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l'audience publique du 23 Juin 2025

JUGE : Lémia BENHILAL
GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Lémia BENHILAL, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 29 mars 2019, Monsieur [O] [M] et Madame [N] [P] ont donné à bail à Monsieur [B] [W] et Madame [B] née [E] [K] un local à usage d’habitation situé 1, Rue Soeur Theophane (Imm. Park Avenue - porte 134) à ROUEN 76100, pour un loyer mensuel de 550€, outre une avance sur charges de 120€.

Le bailleur a fait délivrer à Monsieur [B] [W] et Madame [B] née [E] [K] le 17 mai 2024 commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 1.420,66 € au titre des loyers et charges impayés.

Par assignation en date du 15 et 16 janvier 2025, Monsieur [O] [M] et Madame [N] [P] ont saisi le juge des contentieux de la protection afin qu'il :
constate la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;ordonne l'expulsion de Monsieur [B] [W] et Madame [B] née [E] [K] et de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;condamne solidairement Monsieur [B] [W] et Madame [B] née [E] [K] à leur payer la somme de 1.948,36 € au titre des arriérés de loyers et de charges échus au 15 janvier 2025 et non encore réglés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer  ;condamne solidairement Monsieur [B] [W] et Madame [B] née [E] [K] à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail, outre revalorisation légale, à compter de la résiliation du bail, révisable comme lui, jusqu'à libération des lieux et restitution des clés ;condamne solidairement Monsieur [B] [W] et Madame [B] née [E] [K] au paiement d’une somme de 500€ au titre de l’article 1231-7 du code civil ; condamne solidairement Monsieur [B] [W] et Madame [B] née [E] [K] au paiement d’une somme de 600€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement ;ordonne l'exécution provisoire.
Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [O] [M] et Madame [N] [P] font valoir, à titre principal, que les locataires n’ont pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai de deux mois impartis par le commandement du 18 août 2022, et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouve résilié de plein droit.

L'affaire a été appelée une première fois à l'audience du 20 mars 2025, puis renvoyée à la demande des parties à l'audience du 23 juin 2025 au cours de laquelle elle a été plaidée.

A l’audience du 23 juin 2025, Monsieur [O] [M] et Madame [N] [P], comparants représentés par leur Conseil, reprennent les termes de leurs dernières conclusions écrites et sollicitent du Juge qu'il :
constate leur désistement concernant la demande de résiliation du bail en raison du départ des locataires ;

constate que Madame [K] [B] reconnaît devoir la somme de 767,44€ au titre des loyers et charges impayés ; condamne solidairement Monsieur [B] [W] et Madame [B] née [E] [K] à leur payer la somme de 767,44 € au titre des arriérés de loyers et de charges échus au 27 mai 2025 et non encore réglés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer  ;condamne solidairement Monsieur [B] [W] et Madame [B] née [E] [K] à leur payer la somme de 408,64 € au titre des dégradations locatives ;condamne solidairement Monsieur [B] [W] et Madame [B] née [E] [K] au paiement d’une somme de 500€ au titre de l’article 1231-7 du code civil ; condamne solidairement Monsieur [B] [W] et Madame [B] née [E] [K] au paiement d’une somme de 600€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement ;ordonne l'exécution provisoire.
Madame [B] née [E] [K], comparante représentée par son Conseil, reprend les termes des conclusions écrites déposées à l'audience et sollicite du Juge qu'il :
prenne acte que Madame [B] reconnaît devoir la somme de 767,44€ au titre des loyers et charges impayés au 27 mai 2025 ;déboute les bailleurs du surplus de leurs demandes ; statue sur ce que de droit au titre des dépens.
Bien que régulièrement cité par dépôt de l'acte à l'étude de l'huissier de justice et les dernières conclusions lui ayant été signifiées, Monsieur [B] [W] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 14 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Monsieur [B] [W] cité à l’étude de l’huissier, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur le désistement de la demande de résiliation du bail

Aux termes de l’article 394 du code de procédure civile, « le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l'instance. »

L’article 395 du code de procédure civile ajoute que « Le désistement n'est parfait que par l'acceptation du défendeur. Toutefois, l'acceptation n'est pas nécessaire si le défendeur n'a

présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste. »

Il est admis que le désistement soit partiel.

En l’espèce, Monsieur [O] [M] et Madame [N] [P] déclarent se désister de leur demande de résiliation du bail, les locataires ayant quitté les lieux. Il y a lieu de constater ce désistement.

Eu égard à ce désistement, la demande d'expulsion et la demande de condamnation à une indemnité d’occupation deviennent sans objet.

Sur la demande principale

Sur la demande de paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort du décompte de créance produit par le bailleur, qu’à la date du 27 mai 2025, Monsieur [B] [W] et Madame [B] née [E] [K] demeurent redevables de la somme de 767,44 € au titre des loyers et charges impayés.

Monsieur [B] [W] et Madame [B] née [E] [K] ne contestent pas le montant réclamé à ce titre.

Il y a donc lieu de condamner solidairement Monsieur [B] [W] et Madame [B] née [E] [K] à payer à Monsieur [O] [M] et Madame [N] [P], au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation, la somme de 767,44 €, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les dégradations locatives

Aux termes de l’article 7 b), c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant leur destination, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations.

Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il résulte de ces dispositions qu'il appartient au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, en tenant compte de l’usure normale de ceux-ci dont il ne saurait être tenu responsable.

Dans le cas contraire, l’existence de désordres ou de dégradations locatives caractérise une faute de la part du locataire à l’égard de ses obligations contractuelles, qui peut entrainer la

mise en jeu de sa responsabilité contractuelle et sa condamnation à indemniser le propriétaire à hauteur du coût de remise en état des lieux loués.

En l’espèce, Monsieur [O] [M] et Madame [N] [P] versent aux débats un constat d’état des lieux d’entrée, établi contradictoirement entre les parties le 2 mai 2019, ainsi qu’un constat d’état des lieux de sortie, établi également de manière contradictoire le 2 mai 2025.

Madame [B] [K] conteste toute dégradations locatives dans le logement.

Les réparations locatives ont été chiffrées par la société CONSTATIMMO qui a facturé les éléments suivants :

chambre 1 et 2 : ventilation haute ou basse nettoyagechambre 1 et 2 : ponçage de trous de cheville
A l'entrée dans les lieux, dans les deux chambres, il était constaté des trous rebouchés et des traces d'application sur les murs. A la sortie, ce sont les mêmes défauts qui sont présents et il est indiqué pour la chambre 1 « trous de cheville mal rebouchés x3 » et pour la chambre 2 « trous de cheville mal bouchés x4 ». Il convient de relevé qu'à l'entrée dans les lieux, il existait déjà des trous rebouchés, ceux ci n'étaient pas comptés. Ces défauts existaient donc déjà à l'entrée dans les lieux des locataires. Cette dégradation ne sera pas mis à la charge des locataires. S'agissant des ventilations, elles étaient en bon état à l'entrée dans les lieux, elles n'étaient pas nettoyées à la sortie. Leur nettoyage pour 13,72€ sera mise à la charge des locataires sortants.

cuisine séjour : ponçage de trous de chevillecuisine / séjour : store extérieur en toile – remplacement, cuisine / séjour : peinture sur murs
S'agissant des murs, il était indiqué à l'entrée dans les lieux : « etat d'usage. Traces noires, taches, trous de cheville : moyen, papier-peint déchiré, tâché, placo autour porte fenetre s'enfonce ». A la sortie, les murs sont décrits : « etat d'usage : traces noires, taches, trous de cheville moyen, trous de cheville mal bouchés x13, terni, empreinte meubles, papier-peint déchiré, taché, auréole sous plan de travail ». En conséquence, il ressort de la comparaison que des trous de cheville seraient mal rebouchés, mais en réalité, les murs présentaient déjà des défauts, et déjà des trous de cheville dans un état « moyen ». Les revêtements muraux étaient à l'état d'usage. Ainsi, la réfection de la pièce ne saurait être mise à la charge des locataires sortants. La demande à ce titre sera rejetée.
S'agissant du store : celui-ci était en bon état à l'entrée et sans défaut particulier. A la sortie, il est déposé et tâché. Sa réparation doit être mise à la charge des locataires qui se devaient de l'entretenir. Ils rembourseront la somme de 23,35€.

dégagement : ponçage de trous de cheville
A l'entrée dans les lieux, des trous de cheville étaient déjà constatés. Néanmoins, 5 trous non rebouchés sont constatés en supplément des 8 déjà existants. Les locataires régleront donc 19,25€ à ce titre.

entrée : peinture sur plafondA l'entrée dans les lieux, le plafond d'entrée est décrit comme étant en bon état avec la mention : « sauf tâches : un peu » et à la sortie, il est indiqué : « état d'usage, moucheté important fissures structurelles ». Cette notion de « moucheté important » alors que des tâches étaient déjà constatées à l'entrée, ne permet pas de retenir une dégradation volontaire de la part des locataires. La demande à ce titre sera rejetée.

salle de bains : joint PVC sur pare-douche – remplacementembout mousseur sur robinetterie – remplacmentVMC nettoyage
S'agissant du joint de pare-douche, à l'entrée dans les lieux, il était décrit « joint jauni » et à la sortie, « joint déchiré, moyen ». Ainsi, à l'entrée dans les lieux, le joint du pare-baignoire était déjà abîmé et n'avait pas été remplacé. Les locataires ont vécu dans les lieux près de 6 ans, il ne peut s'agir d'une dégradation volontaire, mais de l'usure d'un matériau déjà abîmé. La demande à ce titre sera rejetée.

S'agissant de l'embout mousseur, il était en bon état à l'entrée dans les lieux, à la sortie, il est entartré. Il ne s'agit pas, là encore, d'une dégradation volontaire, mais de l'usure liée à 6 ans d'occupation du logement dans une région où le tartre est particulièrement présent dans l'eau (eau dure). Le remplacement de cet élément restera à la charge des propriétaires.

Le nettoyage de 3 VMC n'a pas été réalisé, alors qu'à l'entrée dans les lieux, celles-ci étaient en bon état. Leur nettoyage sera facturé à hauteur de 75,56€.

En conséquence, la demande d'indemnisation au titre des réparations locatives apparaît partiellement justifiée. L’indemnisation due à ce titre sera donc fixée à la somme de 112,63€.

Sur la demande de dommages et intérêts

Monsieur [O] [M] et Madame [N] [P] ne justifient pas d'un préjudice distinct du retard dans l'exécution de leurs obligations par les locataires.

La demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [B] [W] et Madame [B] née [E] [K], succombant dans le cadre de la présente instance, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 17 mai 2024, de l'assignation du 15 et 16 janvier 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 21 mai 2024 et 17 janvier 2025;

Condamnés aux dépens, Monsieur [B] [W] et Madame [B] née [E] [K] seront condamnés in solidum à verser au bailleur une indemnité qu’il est équitable de fixer à 150 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,