TJ 76540, 27 juin 2025, RG 25/00026

MINUTE N°25/02359

DOSSIER N° RG 25/00026 - N° Portalis DB2W-W-B7J-NBLG

ORDONNANCE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 JUIN 2025

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DEMANDEURS :

M. [F] [T]
11 rue des Canadiens
76240 BELBEUF
représenté par Me Raphaëlle POIGNY, avocat au barreau de ROUEN
Mme [L] [M]
11 rue des Canadiens
76240 BELBEUF
représentée par Me Raphaëlle POIGNY, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDERESSE :

S.C.I. DELTA INVEST
23 rue Gabriel David
76240 LE MESNIL-ESNARD
représentée par Me Claire SOUBRANE, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l'audience publique du 02 Juin 2025

JUGE : Stéphanie LECUIROT

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

La présente ordonnance a été signée par Mme Stéphanie LECUIROT, Juge des Contentieux de la Protection, et Madame Céline JOINT, Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 17 juin 2020, I.C.F HABITAT ATLANTIQUE a donné à bail à Monsieur [Y] [N] un appartement situé rue de Paris, immeuble LOPOFA, rez-de-chaussée, porte 101, 76300 SOTTEVILLE-LES-ROUEN, pour un loyer mensuel de 288,33€, outre 106,13€ de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice signifié le 13 août 2024, la S.A I.C.F HABITAT ATLANTIQUE a fait signifier à M. [N] un commandement visant la clause résolutoire, de payer la somme de 1091,00 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés, dans un délai de deux mois

Par lettre du 31 octobre 2024, la S.A I.C.F HABITAT ATLANTIQUE a informé la caisse d’allocations familiales de la Seine-Maritime de la situation d’impayés du locataire.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 7 janvier 2025, I.C.F HABITAT ATLANTIQUE a fait assigner M. [N] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de :
- Constater la résiliation du bail d'habitation sous seing privé signé entre les parties en date du 17 juin 2020 portant sur le logement sis à Rue de Paris, immeuble LOPOFA, rez-de-chaussée, porte 101, 76300 SOTTEVILLE-LES-ROUEN, aux torts et griefs de M. [N] par le jeu de la clause résolutoire ;
- Dire et juger en conséquence que celui-ci devra vider de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux loués ;
- Dire et juger qu'à défaut d'obtempérer la requérante pourra faire procéder à son expulsion par toutes voies et moyens de droit et notamment avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier ;
- condamner M. [N] au paiement :
* de la somme de 1 972,37 euros représentant le montant des loyers et charges dus suivant décompte en date du 1er janvier 2025, ladite somme portant intérêts judiciaires à compter de l'assignation, sur le fondement de l'article 1231-6 du Code civil,
* le montant des loyers et charges dus à compter du 1er janvier 2025, et ce jusqu'à la date de résiliation du bail,à compter de la résiliation du bail et à titre d'indemnité d'occupation une somme égale au montant des loyers, sur loyers et charges, et ce jusqu'à la libération effective des lieux loués ( article 1760 du Code civil),
* la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
* aux frais et dépens de l'instance sur le fondement de l'article 696 du Code de procédure civile,
- rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir en application de l'article 514 du Code de procédure civile,

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 8 janvier 2025.

À l'audience du 19 mai 2025, la S.A I.C.F HABITAT ATLANTIQUE, représentée par son conseil, maintient les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l'arriéré locatif à la somme de 3 099,87€, selon décompte actualisé et arrêté au 1er mai 2025, échéance du mois d'avril 2025 incluse.
La S.A I.C.F HABITAT ATLANTIQUE précise que le locataire a déposé les clés dans boite aux lettres, tout en laissant ses biens dans le logement.

Bien que régulièrement assigné à étude, M. [N] n’a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 24 juillet 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, M. [N] cité à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 8 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l'audience du 19 mai 2025.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par la S.A I.C.F HABITAT ATLANTIQUE le 31 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA I.C.F HABITAT ATLANTIQUE aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande principale de résiliation

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 qui est applicable à la présente espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit également que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers et charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet dans un délai de deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Par acte de commissaire de justice signifié le 13 août 2024, la S.A. I.C.F HABITAT ATLANTIQUE a fait signifier à M. [N] un commandement visant la clause résolutoire, de payer la somme de 1091,00 euros en principal, dans un délai de deux mois.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Par conséquent, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont donc en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer du 13 août 2024 et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 17 juin 2020, à compter du 14 octobre 2024.

Sur la demande d'expulsion :

Le bail étant résilié depuis le 14 octobre 2024, M. [N] est sans droit ni titre pour occuper le bien litigieux.

En l'espèce, le bailleur indique que M. [N] a laissé les clés dans la boite aux lettres, et ses biens dans le logement.

Or, il convient de constater qu'aucun état des lieux de sortie n'a été effectué, aucun congé n'a été donné au bailleur, et en l'absence de décision d'abandon du logement, il n y a pas lieu de considérer que le dépôt des clés dans la boite aux lettres constitue une remise des clés et donc la restitution du logement.

Dès lors, il convient d'ordonner l'expulsion de M. [N] et de tout occupant de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation :

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 14 octobre 2024, M. [N] est sans droit ni titre depuis cette date et ainsi, cause un préjudice au bailleur.

Il convient de réparer ce dommage par la fixation d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé et augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner M. [N] à son paiement à compter du 14 octobre 2024, et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé en date du 17 juin 2020, et un dernier décompte faisant état à la date du 1er mai 2025 d’une dette de 3 099,87 euros.

Toutefois, il ressort de ce décompte qu'il contient des frais qui ne constituent ni des loyers ni des charges, qu'il y a lieu de déduire pour un montant total de 632,62 euros au titre :
des frais de poursuite : 586,12 euros soit (465,62 euros + 120,50 euros),
des frais dits «RLS» : 46,50 euros soit ( 44,60 euros + 1,90 euros),

Par conséquent, il y a lieu de condamner M. [N] à payer à la S.A I.C.F HABITAT ATLANTIQUE la somme de 2 467,25 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations, arrêtée au 1er mai 2025, échéance du mois d'avril 2025 incluse.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 7 janvier 2025 sur la somme de 1 972,37€ et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Y] [N] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, d'assignation et sa et de notification à la préfecture.

Il convient également de condamner Monsieur [Y] [N] à payer à la S.A. I.C.F HABITAT ATLANTIQUE la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS