TJ 76540, 8 août 2025, RG 25/00144

MINUTE N°25/02638

DOSSIER N° RG 25/00144 - N° Portalis DB2W-W-B7J-M46W

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 08 AOUT 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. SEINE HABITAT
20 rue François Mitterrand
BP 204
76141 LE PETIT QUEVILLY CEDEX
représentée par Me Dominique GAUTIER, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEUR :

M. [H] [A]
15 rue de la République
Appt 13
76150 MAROMME
comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l'audience publique du 30 Juin 2025

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 12 mars 2020, la SA SEINE HABITAT a donné à bail à Monsieur [H] [A] un local à usage d’habitation situé 28 rue Auguste Blanqui – Appartement 12 – étage 2 à LE PETIT QUEVILLY (76140), pour un loyer mensuel de 392,98 euros, outre une avance sur charges.

Un dépôt de garantie, égal à un mois de loyer, a été versé lors de l'entrée dans les lieux.

Un état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement le 12 mars 2020.

Suite au congé donné à son bailleur par courrier en date du 11 mars 2024, reçu le même jour, Monsieur [H] [A] a quitté les lieux loués et un état des lieux de sortie a été dressé par acte de commissaire de justice le 12 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 décembre 2024, la SA SEINE HABITAT a sommé Monsieur [H] [A] de payer la somme de 7.014,77 euros au titre du solde locatif.

Une tentative de conciliation a été menée, en vain, le 11 décembre 2024.

Par assignation en date du 24 janvier 2025, la SA SEINE HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection de Rouen afin qu'il :
- condamne Monsieur [H] [A] à lui payer la somme de 1.011,13 euros au titre des arriérés de loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 10 décembre 2024 ;
- condamne Monsieur [H] [A] à lui payer la somme de 6.003,64 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2024 ;
- condamne Monsieur [H] [A] au paiement d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, comprenant notamment le coût de l'assignation et la moitié du constat d'état des lieux de sortie ;
- rappelle l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, la SA SEINE HABITAT fait valoir que Monsieur [H] [A] a quitté les lieux sans s'acquitter de l'intégralité des loyers et charges, dont elle est bien fondée à solliciter le paiement. Elle ajoute que Monsieur [H] [A] a causé des dégradations locatives dont il doit répondre.

A l’audience du 30 juin 2025, la SA SEINE HABITAT, représentée par son Conseil, reprend les termes de son acte introductif d'instance.

À cette audience, Monsieur [H] [A], comparant en personne, ne conteste pas le montant des loyers et frais impayés mais conteste le montant des réparations locatives.

Il précise que seuls les quatre pieds du canapé ont abîmé le sol mais que cela ne justifie pas une réfection entière du lino dans l'appartement. Dans la salle de bain, il indique que la trappe a été changée mais que c'est l'ouvrier qui a fait les dégradations. Il mentionne également que le ménage a été fait pendant que le commissaire de justice faisait le constat, ayant été pris de court et ayant quatre enfants. S'agissant du meuble évier, le mitigeur fuyait déjà lors de l'entrée dans les lieux. Il demande à ce que la vétusté du logement soit prise en compte. Il ne conteste pas la demande au titre des clés et des badges.

L'affaire a été mise en délibéré au 8 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort du décompte de créance produit par le bailleur, qu’à la date du 26 novembre 2024, Monsieur [H] [A] demeure redevable de la somme de 614,57 euros au titre des loyers et charges impayés, déduction faite de l'indemnité locative (6.003,64 euros) qui sera examinée ultérieurement, des frais de constat de commissaire de justice qui rentrent dans les dépens et du dépôt de garantie d'un montant de 392,98 euros.

Monsieur [H] [A] ne conteste pas le montant réclamé selon le décompte produit.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [H] [A] à payer à la SA SEINE HABITAT, au titre des arriérés de loyers et charges, la somme de 614,57 euros, déduction faite du montant du dépôt de garantie de 392,98 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 10 décembre 2024.

Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives

Aux termes de l’article 7 b), c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant leur destination, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations.

Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il résulte de ces dispositions qu'il appartient au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, en tenant compte de l’usure normale de ceux-ci dont il ne saurait être tenu responsable.

Dans le cas contraire, l’existence de désordres ou de dégradations locatives caractérise une faute de la part du locataire à l’égard de ses obligations contractuelles, qui peut entraîner la mise en jeu de sa responsabilité contractuelle et sa condamnation à indemniser le propriétaire à hauteur du coût de remise en état des lieux loués.

En l’espèce, la SA SEINE HABITAT verse aux débats un constat d’état des lieux d’entrée, établi contradictoirement entre les parties le 12 mars 2020, ainsi qu’un constat d’état des lieux de sortie, établi également de manière contradictoire par acte de commissaire de justice le 12 juillet 2024.

Sur la pose d'un détecteur de fumée

Le commissaire de justice constate que le détecteur de fumée ne fonctionne pas lors de son constat à la sortie des lieux.

Or le locataire doit veiller au bon fonctionnement du détecteur de fumée en cours de bail.

Ainsi, il est justifié de solliciter la condamnation de Monsieur [A] à payer la somme de 99 euros pour son remplacement, comme indiqué sur la facture de la société SAPIAN du 31 juillet 2024.

Sur le remplacement du meuble évier

Il ressort du constat du commissaire de justice que « le meuble sous évier comporte trois portes, et un bouton est manquant. Ce meuble est en mauvais état et encrassé ».

Aucun élément n'est précisé sur le meuble évier, à l'entrée dans les lieux, de telle sorte qu'il est présumé avoir été donné en bon état. Monsieur [H] [A] ne fournit aucun élément permettant de dire que la dégradation n'est pas de son fait mais de celui d'un ouvrier du bailleur qui serait intervenu.

Toutefois, il apparaît au vu de la facture versée par la SA SEINE HABITAT de la société MAINTENANCE SERVICES du 8 août 2024 qu'elle sollicite également le remplacement de l'évier et des joints. Cependant, rien ne permet de justifier que l'évier soit remplacé dans son intégralité puisque le commissaire de justice remarque que l'évier est « en état d'usage avec égouttoir et robinet mitigeur », à tout le moins, il saurait uniquement reproché au locataire la disparition du bouchon et la dégradation de la chaînette. De même aucun élément n'est précisé sur les joints par le commissaire de justice.

Ainsi, Monsieur [A] sera condamné uniquement au remplacement du meuble évier qui sera évalué à 60 euros.

Sur le détartrage de la cuvette

Il ressort du constat du commissaire de justice que le fond des WC est entartré, alors même que son entretien est à la charge du locataire.

Ainsi, le locataire sera condamné à payer la somme de 36 euros à la SA SEINE HABITAT, compte tenu du prix du détartrage comme justifié par la facture de la société MAINTENANCES SERVICES en date du 8 août 2024.

Sur le remplacement du sol de la cuisine, du séjour, de l'entrée et du dégagement

Dans l'entrée, le commissaire de justice note que « le revêtement plastique imitation parquet au sol est sale avec des taches ». Cette constatation justifie un nettoyage du sol à la charge du locataire mais pas le remplacement du sol tel que sollicité.

Pour le dégagement, cette pièce n'est pas précisée dans l'état des lieux de sortie de telle sorte que le tribunal ne peut vérifier la nécessité de remplacer son sol.

S'agissant du sol dans le séjour, le commissaire de justice note que le « revêtement en linoléum imitation parquet est dégradé à plusieurs endroits, notamment trois endroits de façon importante ». Ceci est d'ailleurs reconnu par le locataire qui mentionne que cela est dû aux pieds de son canapé. Dans la cuisine, il est relevé que le sol est « fortement taché avec des brûlures au niveau de la fenêtre ».

Compte tenu de ces éléments et de la facture de la société 2C SERVICES du 27 août 2024, il apparaît justifié de solliciter une indemnisation à hauteur de 1.089 euros pour la réfection du sol dans le séjour et la cuisine.

Sur la réfection pour l'embellissement du logement

La SA SEINE HABITAT sollicite un embellissement du logement pour la somme de 3.681,84 euros sans justifier exactement ce qu'elle sollicite. De plus, le locataire n'a pas à supporter les frais d'une réfection d'un logement décidée par un bailleur après son bail mais uniquement les désordres caractérisant une faute contractuelle de sa part.

Ainsi, à défaut de précisions, la SA SEINE HABITAT sera déboutée de sa demande sur ce chef.

Sur le remplacement de la clé de la boite aux lettres, du local des ordures ménagères, d'un badge et d'une télécommande

Monsieur [A] ne conteste pas devoir le remplacement des clés et badges à l'issu de l'état des lieux de sortie, de telle sorte qu'il sera condamné à payer la somme de 98,50 euros, le remplacement des clés étant justifiée par une facture de la société THOUMYRE du 24 juillet 2024 d'un montant de 13,80 euros et le montant des remplacements des badges et télécommande apparaissant proportionnée.

Sur le nettoyage de l'appartement

Bien que Monsieur [A] indique avoir procédé au ménage de l'appartement au moment de la réalisation du constat de commissaire de justice et qu'il y a lieu de constater en effet la présence d'un aspirateur sur une des photographies, il ressort du constat de commissaire de justice qu'un nettoyage supplémentaire était nécessaire dès lors que certains sols étaient sales et que les plinthes pouvaient présenter de manière générale des traces noires.

Compte tenu de la taille du logement, les 4 heures de ménage justifiées par la facture du 30 septembre 2024 apparaissent cohérentes, et le locataire sera condamné à payer la somme de 94,44 euros.

Compte tenu de ces éléments, la demande d'indemnisation au titre des réparations locatives apparaît partiellement justifiée.

L’indemnisation due à ce titre sera donc fixée à la somme de 1.476,94 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [H] [A], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamné aux dépens, notamment le coût de l'assignation.

S’agissant des frais d’établissement de l’état des lieux, s’il s’avère impossible de procéder à un constat amiable, la personne y ayant intérêt peut utiliser la procédure prévue à l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, en faisant convoquer l’autre partie en vue de l’établissement d’un état des lieux par huissier. Il résulte en effet de cet article qu’un “état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'état, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ». Par conséquent, Monsieur [H] [A] sera également condamné à payer la moitié du coût du constat établi par le commissaire de justice au titre des dépens.

Condamné aux dépens, Monsieur [H] [A] sera condamné à verser au bailleur une indemnité qu’il est équitable de fixer à 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS