TJ 10387, 12 sept. 2025, RG 24/00806

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 12 SEPTEMBRE 2025

N° RG 24/00806 - N° Portalis DBWV-W-B7I-E34W
Nac :5AH

Minute:

Jugement du :
12 septembre 2025

Monsieur [T] [Y]

c/

Madame [C] [U]

DEMANDEUR

Monsieur [T] [Y]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté par M. [B] [Y] muni d’un pouvoir spécial

DEFENDERESSE

Madame [C] [U]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Clement HERVIEUX, avocat au barreau d’AUBE

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 20 juin 2025 tenue par Madame Christine FRISON, Magistrat à titre temporaire du Tribunal Judiciaire de Troyes assisté(e) de Madame Julie DOMITILE, Greffière , lors des débats et Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier de la mise à disposition. En présence de Madame [F] [A], auditrice de justice

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition à la date du 12 septembre 2025, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 26 août 2022, Mme [C] [U] a donné à bail à M. [T] [Y] et Mme [K] [O] un appartement situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 530 € et une provision mensuelle sur charges de 20 €.

Un état des lieux d'entrée a été établi le 26 août 2022.

Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 3 avril 2023.

Une tentative de conciliation s'est soldée par un échec, tel qu'il ressort du constat de carence en date du 12 septembre 2023.

Par requête adressée au greffe du tribunal le 28 mars 2024 M. [T] [Y] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes en vue d'obtenir la condamnation de Mme [C] [U] à payer les sommes qu'il estime lui être dues au titre du bail signé le 26 août 2022.

Les parties ont été convoquées à la diligence du greffe le 11 avril 2024.

A l’audience du 20 juin 2025, M. [T] [Y] – représenté par M. [B] [Y], dûment mandaté - demande au tribunal de condamner Mme [C] [U] à lui restituer le dépôt de garantie pour un montant de 520 € et de lui verser des dommages et intérêts à hauteur 1000 € qui correspondent au préjudice moral et financier.

Au soutien de ses demandes, M. [T] [Y] fait valoir que le bailleur a déduit du dépôt de garantie des réparations locatives dont il n'a pas justifié du montant. Le demandeur conteste les réparations locatives retenues pour la réfection de la peinture dans le salon et pour la plinthe décollée.
Le demandeur conteste également le montant sollicité car il semble disproportionné par rapport aux travaux à effectuer.
Il précise que des frais ont été ajoutés après la rédaction de l’état des lieux et qu’il n’y a pas eu de prise en compte de la vétusté.

Mme [C] [U] - représentée par son conseil, demande au tribunal de rejeter l'ensemble des demandes de M. [T] [Y] .

Au soutien de sa demande, Mme [C] [U] expose que l'ensemble des déduction opérées sur le dépôt de garantie sont justifiées par des dégradations apparaissant à l'état des lieux de sortie. Elle précise qu’elle a été contrainte d’effectuer du ménage compte tenu du manque d’entretien de l’appartement .

A titre reconventionnel, le conseil de Mme [C] [U] demande au tribunal de :
condamner M. [T] [Y] à payer à Mme [C] [U] la somme de 346,12€ correspondant à la différence entre le montant du dépôt de garantie de 530€ et les dépenses effectuées par Mme [C] [U] ;condamner M. [T] [Y] à payer à Mme [C] [U] la somme de 1092€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner M. [T] [Y] aux entiers dépens.
L’ affaire a été mis en délibéré au 12 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESTITUTION DU DEPOT DE GARANTIE :

Sur les réparations locatives :

L'article 1732 du code civil et l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 obligent le locataire à user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de répondre des dégradations ou des pertes survenues pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

L'article 1730 du code civil précise à cet égard que s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Par ailleurs l'article 1731 du code civil dispose que "S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.".

L'article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit qu'un état des lieux établi lors de la remise et de la restitution des clés est joint au contrat. Il est établi par les parties, ou par un tiers mandaté par elles, contradictoirement et amiablement. En cas d'intervention d'un tiers, les honoraires négociés ne sont laissés ni directement, ni indirectement à la charge du locataire.

L’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 prévoit que : « lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal ; […] il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées ; […] il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées ; […] à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile ».

En l'espèce, les parties fournissent le contrat de bail, l'état des lieux d'entrée en date du 26 août 2022 et l'état des lieux de sortie en date du 3 avril 2023. Mme [C] [U] verse également des devis permettant de chiffrer le préjudice.

La comparaison entre les états des lieux met en évidence des dégradations qui ne ressortent pas d'un usage normal et dont doit répondre le locataire, à savoir :
la réparation de plinthes qui apparaissent bien comme décollées sur l’état des lieux de sortie, signé contradictoirement. Le devis s’élève à un montant de 503 € ;l’application de peinture sur le mur du salon, des traces diffuses étaient notées sur l’état des lieux de sortie, signé contradictoirement. Le devis s’élève à un montant de 223€.Aucune somme n’est sollicitée pour les travaux de ménage effectués.Aucun taux de vétusté ne sera appliqué compte tenu de la durée d’occupation des lieux qui n’a été que de 7 mois et 15 jours.Soit un total de 726 €.

Ainsi, les réparations retenues et déduites du reliquat du dépôt de garantie, demeure une somme de 196 € au bénéfice de Mme [C] [U].

M. [T] [Y] sera condamné à verser à Mme [C] [U] la somme de 196 € au titre des réparations locatives .

II SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

1.1. Sur l'arriéré locatif

L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que "le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (...)".

Mme [C] [U] produit le contrat de bail d'habitation signé par M. [T] [Y] et Mme [K] [O] le 26 août 2022 ainsi que l'extrait du compte locatif, qui laisse apparaître un solde débiteur de 85,05 € au 20 juin 2025, représentant les loyers et charges impayés ,concernant les trois jours de loyer du mois d’avril 2023 et la taxe des ordures ménagères pour les mois de janvier, février et mars 2023 .

Le défendeur n'apporte aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette.

Ainsi, M. [T] [Y] sera condamné à verser à Mme [C] [U] la somme de 85,05 € représentant les loyers et charges impayés ,concernant les trois jours de loyer du mois d’avril 2023 et la taxe des ordures ménagères pour les mois de janvier, février et mars 2023 .

III SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS

Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 9 du code de procédure civile stipule qu’il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, M. [T] [Y] ne démontre ni n’apporte la preuve d’ aucun éventuel préjudice de sorte que sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [T] [Y], partie perdante, supportera les dépens.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de Mme [C] [U] les frais avancés au titre de la présente procédure. M. [T] [Y] sera condamné à lui verser une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,