TJ 91228, 18 sept. 2025, RG 25/02716

TRIBUNAL
JUDICIAIRE D’[Localité 8]-[Localité 6]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 18 Septembre 2025

AFFAIRE N° RG 25/02716 - N° Portalis DB3Q-W-B7J-QWU5

NAC : 72I

Jugement Rendu le 18 Septembre 2025

FE Délivrées le :

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ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 11] Du Syndicat des copropriétaires [Adresse 13], situé [Adresse 1] représenté par représenté par la SELARL [W] [N] ALIREZAI, prise en la personne de Maître [P] [W] [N], Administrateur Judiciaire, demeurant [Adresse 9], agissant en qualité d’Administrateur Provisoire de la copropriété en difficulté avec tous les pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires à l’exception de ceux du conseil syndical et de ceux prévus aux articles 26 a et 26 b de la loi du 10 juillet 1965

représenté par Maître Priscillia MIORINI de la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI, avocate au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [R] [U] [V], demeurant [Adresse 4]

non comparant,

Monsieur [X] [C] [V], demeurant [Adresse 3]

non comparant,

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Zahra BENTOUILA, greffière lors des débats et de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 01 Avril 2025,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 19 Juin 2025 et mise en délibéré au 18 Septembre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Les Consorts [V] sont propriétaires du lot numéro 119 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 11] sise [Adresse 2] ([Adresse 5]).

Par actes de commissaire de justice du 26 mars 2025 et du 1er avril 2025, le Syndicat des copropriétaires LAVOISIER 48, représenté par la SELARL [W] [N]-ALIREZAI, prise en la personne de Maître [P] [W] [N], administrateur judiciaire, agissant en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété en difficulté, a fait assigner M. [X] [C] [V] et M. [R] [U] [V] selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de voir :

Condamner solidairement M. [X] [C] [V] et M. [R] [U] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 10] 48 la somme de 8 507,45 euros, à titre d’arriéré de charges de copropriété, charges jusqu’au 1er trimestre 2025 inclus,

Condamner solidairement M. [X] [C] [V] et M. [R] [U] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires LAVOISIER 48 la somme de 847,74 euros au titre des appels provisionnels restant à appeler sur l’année 2025 et plus particulièrement les appels des 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2025,

Condamner solidairement M. [X] [C] [V] et M. [R] [U] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires LAVOISIER 48 des intérêts au taux légal à compter du 31/01/2025, date de la mise en demeure,

Condamner in solidum M. [X] [C] [V] et M. [R] [U] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires LAVOISIER 48 la somme de 2 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive en application des dispositions des articles 1231-1 et suivants du Code Civil,

Condamner in solidum M. [X] [C] [V] et M. [R] [U] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires LAVOISIER 48 la somme de 2 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, étant donné qu’il serait inéquitable que le demandeur supporte les frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû engager pour obtenir satisfaction de ses droits,

Ordonner la capitalisation annuelle des intérêts dus, conformément à l’article 1343-2 du code civil,

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Condamner in solidum M. [X] [C] [V] et M. [R] [U] [V] aux entiers dépens.

Au soutien, il explique que le compte des Consorts [V] présentait un solde débiteur représentant les charges appelées depuis 2017, qu’à aucun moment ils n’ont pris contact avec l’administrateur provisoire afin de trouver une solution visant au règlement de l’arriéré de charges de copropriété et qu’ils résistent abusivement au paiement des charges de copropriété, gênant ainsi le fonctionnement normal de la copropriété qui est déjà en difficulté financière.
Il ajoute que, les charges de copropriété constituant les seules ressources du syndicat des copropriétaires, en ne les réglant pas les Consorts [V] mettent en péril l’équilibre de la trésorerie du syndicat des copropriétaires mais également son entretien, favorisant aussi la dégradation de la copropriété et la dévaluation des biens s’y trouvant.

A l’audience du 19 juin 2025, le Syndicat des copropriétaires LAVOISIER 48 a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance.

M. [X] [C] [V] et M. [R] [U] [V] , bien que régulièrement assignés, n’ont pas comparu à l’audience et n’ont pas constitué avocat.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l'audience, par application de l'article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 122 du code de procédure civile que “Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.”

Sur la recevabilité de la demande à l’encontre de M. [X] [C] [V] :

Pour justifier de la qualité de propriétaire des défendeurs, le Syndicat des copropriétaires LAVOISIER 48 produit :
- un relevé de propriété, sur lequel le seul titulaire de droits sur le lot numéro 119 est identifié comme étant [V] [R],
- copie d’un acte de partage reçu par Maître [O], notaire associé à [Localité 7], le 13 novembre 2000, aux termes duquel le lot numéro 480119 a été attribué à M. [R] [U] [V].
- et un relevé des formalités publiées du 1er janvier 1975 au 12 décembre 2024 duquel il ressort que le lot numéro 480119 est désormais désigné comme étant le lot numéro 119 du volume 2 de la copropriété, en vertu d’un acte reçu par Maître [S], notaire à [Localité 12], le 1er juin 2022, contenant état descriptif de division et règlement de copropriété de l’immeuble dont dépend le lot numéro 119

Or l’assignation a été faite à M. [R] [U] [V] et M. [X] [C] [V], lequel n’est pas propriétaire.

Il convient donc de déclarer le Syndicat des copropriétaires LAVOISIER 48 irrecevable en son action engagée selon la procédure accélérée au fond à l’encontre de M. [X] [T] [V].

Sur la recevabilité de la demande à l’encontre de M. [R] [U] [V] :

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 - art.171-1-4° et 171-1-6°) dispose que :
“A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.»

Il résulte de ce texte que le syndicat des copropriétaires ne peut saisir le président statuant selon la procédure accélérée au fond en paiement des provisions non encore échues de l’exercice en cours et des sommes restant dues au titre d’exercices précédents que lorsque le copropriétaire a été vainement mis en demeure de payer une ou plusieurs provisions dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget.

Ainsi, la mise en demeure visée à l’article 19-2 précité, qui constitue le préalable nécessaire à l’introduction de l’instance sur le fondement de ce texte, doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte.

En l’espèce, la mise en demeure adressée à M.[R] [U] [V], le 31 janvier 2025, versée aux débats, bien que fondée sur les dispositions précitées de l'article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965, dans le cadre de la procédure accélérée au fond, procédure judiciaire spécifique, présente des incohérences quant au montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget par rapport au montant indiqué au titre de l’arriéré de charges et du détail fourni (les sommes ne correspondant pas) et ainsi ne répond pas aux exigences de précision de l’article 19-2.

Elle ne permet pas au copropriétaire débiteur de comprendre pleinement qu’en cas de non paiement d’une seule provision il pourra être poursuivi sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pour le paiement de l’intégralité de son arriéré de charges ainsi que des provisions non encore échues au titre de l’exercice en cours.

En conséquence, la mise en demeure du 31 janvier 2025 n’étant pas conforme aux exigences de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, celui-ci n’a pas vocation à s’appliquer et la demande du Syndicat des copropriétaires LAVOISIER 48 à l’encontre de M. [R] [U] [V] doit être déclarée irrecevable en ce qu’elle est présentée devant le Président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond.

PAR CES MOTIFS