TJ 44109, 11 sept. 2025, RG 25/00057

Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 11 Septembre 2025

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DEMANDERESSE:

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
19/21, Quai d’Austerlitz
75013 PARIS

représentée par Maître Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS
D'une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [R] [P] [L]
Appartement B72 Etage 7
25 Boulevard des Martyrs Nantais
44200 NANTES

comparant en personne D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY
GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 22 mai 2025
date des débats : 22 mai 2025
délibéré au : 11 septembre 2025

RG N° N° RG 25/00057 - N° Portalis DBYS-W-B7J-NQQC

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Roger LEMONNIER
CCC à Madame [R] [P] [L]+ préfecture
Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 30 août 2022 à effet au 31 août 2022, [C] et [V] [N] ont donné à bail à [R] [P] [L] un logement de type 3 lui appartenant sis, 25 Boulevard des Martyrs Nantais, 7ème étage, B72, outre un parking n°7 lot 123 - 44200 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 743 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 70 €.

[C] et [V] [N] et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ont signé le 31 août 2022 un contrat de cautionnement Visale concernant ce logement (préambule du contrat).

Par acte de commissaire de justice du 18 avril 2024, ACTION LOGEMENT SERVICES a fait commandement à [R] [P] [L] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.477,96 € arrêté au 15 avril 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 décembre 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner [R] [P] [L] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :
· Déclarer la demande recevable et bien fondée ;
· Constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail ;
· Ordonner l’expulsion de [R] [P] [L] et de tout occupant de son chef du logement, avec l’assistance de la force publique si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;
· Condamner la locataire au paiement de la somme de 3 094,22 € correspondant aux loyers, charges échus et impayés outre intérêts au taux légal ;
· Condamner [R] [P] [L] à lui payer une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours outre les charges, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;
· Condamner la locataire au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;
· Ordonner l’exécution provisoire.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 5 mars 2025 par les services sociaux du département.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 mai 2025. À ladite audience, ACTION LOGEMENT SERVICES se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 3 201,25 € au titre des loyers et charges échus à la date du 19 mai 2025.

Régulièrement assignée à étude, [R] [P] [L] a comparu et ainsi il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la subrogation de la société Action Logement Services dans les droits des bailleurs

Suivant l’article 2308 du code civil, la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur. Ce recours a lieu tant pour le principal que pour les intérêts et frais ; néanmoins, la caution n’a de recours que pour les frais par elle faits depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle. Elle a aussi recours pour les dommages et intérêts s’il y a lieu.

L’article 2309 du code civil énonce que la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement Visale conclu entre les bailleurs et la société ACTION LOGEMENT SERVICES le 31 août 2022 s’inscrit dans le cadre d’une convention entre l’État et l’Union des entreprises et des salariés pour le logement dite UESL signée le 24 décembre 2015.

L’article 8 de ce contrat stipule que : “Sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2309 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ”.

En outre, l’article 7.1 de la convention État - UESL du 24 décembre 2015 prévoit expressément que “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire)”.

Ainsi, en application des dispositions précitées, la société ACTION LOGEMENT SERVICES se trouve subrogée dans tous les droits qu’ont les bailleurs à l’encontre de [R] [P] [L] et notamment dans le droit de demander le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation versés par elle au titre du cautionnement.

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l'article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d'allocations familiales - CAF).
En l’espèce, la partie demanderesse justifie de la notification de la situation d’impayé à la CCAPEX le 19 avril 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 20 décembre 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l'assignation du 20 décembre 2024 a été régulièrement dénoncée par la partie demanderesse au représentant de l’État dans le département le même jour soit plus de six semaines avant l’audience du 22 mai 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article XVI.

Par exploit de commissaire en date du 18 avril 2024, ACTION LOGEMENT SERVICES a fait commandement à [R] [P] [L] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1 477,96 € arrêté au 15 avril 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Or, le relevé de compte locataire ne laisse apparaître aucune dette au jour du commandement de payer, le solde et le « reste dû sur échéance » étant alors à zéro. C’était toujours le cas deux mois après le commandement de payer.

Ainsi, la clause résolutoire n’est pas acquise et la résiliation du bail ne peut être constatée.

Sur le prononcé de la résiliation du bail :

Au regard du relevé de compte locataire concernant [R] [L], trois rejets de prélèvement sont comptabilisés entre août 2022 et février 2024 ; ces rejets ont été régularisés puisque dès avril 2024, le solde et le « reste dû sur échéance » sont à zéro. À nouveau les prélèvements n’ont pas été effectifs de septembre 2024 à décembre 2024, soit quatre mois consécutifs, mais en l’absence de dette à compter de janvier 2025.

Ces manquements sont effectifs, mais régularisés immédiatement. Par ailleurs, au jour de l’audience, aucune dette locative ne figure au relevé de compte locataire. Ainsi, la résiliation du bail ne peut être prononcée.

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que la locataire est obligée de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance d’ACTION LOGEMENT SERVICES est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail et du contrat de cautionnement du 31 août 2022.

[R] [P] [L] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Au regard du relevé de compte locataire produit, le solde et le « reste dû sur échéance » sont à zéro au 19 mai 2025. Ainsi, aucune dette locative n’est démontrée.

En revanche, il résulte de l’étude de ce relevé que ACTION LOGEMENT SERVICES a versé certaines sommes lors des défaillances de la locataire, à savoir 1 477,96 € le 2 avril 2024, 864,03 € le 20 novembre 2024, 1 021,03 € le 27 novembre 2024 et 707,03 € (864,03-157) en janvier 2025, soit un total de 4.070,05 €.

En conséquence, [R] [P] [L] sera condamnée au paiement de la somme de 3.201,25 € demandée par la requérante au titre des seuls loyers et charges échus au 19 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement

L'article 1343-5 du code civil énonce que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que les rejets de prélèvements ont tous été régularisés rapidement. À l'audience, [R] [P] [L] a indiqué avoir versé 300 € le 19 mai 2025 et s’est engagée à verser 500 € à la fin des mois de mai, juin et juillet 2025, rappelant que son contrat de bail venait à expiration le 30 août 2025, un congé pour vente lui ayant par ailleurs été délivré. Elle entendait avoir fini de régler sa dette en septembre 2025.

Le diagnostic social et financier indique que [R] [P] [L] héberge plusieurs membres de sa famille qui ne peuvent pas l’aider dans le paiement du loyer. Elle a signé un CDI en juillet 2024.

Ainsi, au regard de ces éléments, [R] [P] [L] paraît en situation de régler sa dette locative et il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, les dépens seront partagés par moitié, à l’exception du coût commandement de payer qui restera à la seule charge de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.

En équité, ACTION LOGEMENT SERVICES sera déboutée de sa demande présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS