TJ 44109, 11 sept. 2025, RG 25/01199

Minute n° 2025 /.

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 11 Septembre 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. HARMONIE HABITAT
8, avenue des Thébaudières
BP 70344
44816 SAINT-HERBLAIN CEDEX

représentée par Monsieur [Q] [S], munie d’un pouvoir écrit
D'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [R]
Appartement 886
53 Avenue de l’Angevinière
44800 SAINT- HERBLAIN

comparant en personne D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY
GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 22 mai 2025
date des débats : 22 mai 2025
délibéré au : 11 septembre 2025

RG N° N° RG 25/01199 - N° Portalis DBYS-W-B7J-NWSY

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à HARMONIE HABITAT
CCC à Monsieur [P] [R] + préfecture
Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 17 août 2022 à effet au même jour, la S.A. HARMONIE HABITAT a donné à bail à [P] [R] un logement de type 3 lui appartenant sis, 53 Avenue de l’Angevinière, RdC n°886, outre une cave n°9892 - 44800 SAINT HERBLAIN, moyennant un loyer mensuel initial de 344,55 € outre une provision mensuelle pour charges de 120,90 €.

Par acte de commissaire de justice du 26 septembre 2024, HARMONIE HABITAT a fait commandement à [P] [R] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2 639,26 € arrêté au 20 septembre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 février 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, HARMONIE HABITAT a fait assigner [P] [R] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer la demande recevable et bien fondée ;
· Constater la résiliation du bail signé le 17 août 2022 entre les parties et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail ;
· Ordonner l’expulsion d’[P] [R] et de tout occupant de son chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités et délais prévus par la loi ;
· Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde-meuble aux frais et risques du locataire selon les dispositions prévues par la loi ;
· Condamner le locataire au paiement de la somme de 4 669,81 € correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation échus et impayés arrêtée au 10 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;
· Condamner [P] [R] à lui payer une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours outre les charges, soit la somme mensuelle de 518,31 € à compter de la date d’audience et jusqu’à la libération effective des lieux ;
· Condamner le locataire au paiement d’une somme de 1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
· Condamner [P] [R] aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;
· Ordonner l’exécution provisoire.

Un diagnostic social et financier a été transmis au tribunal par les services sociaux du département le 24 avril 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 22 mai 2025. À ladite audience, HARMONIE HABITAT se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 2 188,74 € au titre des loyers et charges échus à la date du 21 mai 2025.

Régulièrement assigné à étude, [P] [R] a comparu et il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l'article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d'allocations familiales - CAF).

En l’espèce, le bailleur justifie de la notification de la situation d’impayé à la CCAPEX le 20 septembre 2024, la Commission en ayant accusé réception le 27 novembre 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 20 février 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 20 février 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 21 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 22 mai 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le commandement de payer en date du 26 septembre 2024 visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail (article 4.7.1 du contrat de bail), et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à [P] [R], pour un arriéré de loyers et charges de 2 639,26 €.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 novembre 2024.

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance d’HARMONIE HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail et [P] [R] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 2.188,74 € au titre des seuls loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 21 mai 2025. En conséquence, [P] [R] sera condamné au paiement de cette somme, échéance d’avril 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Il sera enfin condamné à payer à HARMONIE HABITAT, à compter du 22 mai 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours et des charges, soit la somme de 518,31 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que [P] [R] a repris le versement intégral et régulier du loyer courant depuis le mois de février 2025 et a effectué un versement de 3 000 € le 11 février 2025.

Le diagnostic social et financier indique que [P] [R] est chauffeur routier dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée depuis janvier 2021 et qu’il perçoit un salaire de 2.150 €. Il a intégré le logement en 2022, où il réside avec son fils âgé de 17 ans. De novembre 2023 à janvier 2024, [P] [R] était en arrêt maladie, période pendant laquelle il ne percevait aucune ressource. A partir de février 2025, il a reçu ses indemnités journalières, ce qui a permis le versement de 3 000 € pour réduire sa dette locative. Lors de cette évaluation sociale, [P] [R] a affirmé qu’il était en mesure de régler 208,62 € en plus de son loyer pendant 6 mois. Il indique avoir déjà sollicité un plan d’apurement auprès du bailleur, lequel aurait refusé.

Lors de l’audience, [P] [R] propose de payer 100€ en sus du loyer ce qu’accepte HARMONIE HABITAT.

Au regard de ces éléments, dès lors que [P] [R] dispose désormais de revenus devant lui permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement en sus de son loyer courant et que le bailleur ne s’oppose pas aux délais de paiement, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si [P] [R] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’il règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Il pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et il sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). HARMONIE HABITAT pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par le locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [P] [R], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Il sera également condamné à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 100 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS