TJ 44109, 11 sept. 2025, RG 24/03811

Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 11 Septembre 2025

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DEMANDEUR :

HABITAT 44
3, Boulevard Alexandre Millerand
BP 50432
44204 NANTES

représenté par Maître Philippe GRESLE, avocat au barreau de NANTES
D'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [H]
Appartement 9
1 Rue Sainte Elisabeth
44110 CHATEAUBRIANT

comparant en personne D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY
GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 22 mai 2025
date des débats : 22 mai 2025
délibéré au : 11 septembre 2025

RG N° N° RG 24/03811 - N° Portalis DBYS-W-B7I-NOP3

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Philippe GRESLE
CCC à Monsieur [S] [H] + préfecture
Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 3 mars 2020 prenant effet le 4 mars 2020, l’Office public de l’Habitat de Loire-Atlantique - HABITAT 44 (ci-après désigné HABITAT 44) a donné à bail à [S] [H] un logement de type 2 lui appartenant sis, 1 rue Sainte Élisabeth, 2ème étage - 44110 CHÂTEAUBRIANT, moyennant un loyer mensuel initial de 306,29 € pour le logement, outre une provision mensuelle pour charges de 36,78 €.

Par acte de commissaire de justice du 18 décembre 2023, HABITAT 44 a fait commandement à [S] [H] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 932,33 € arrêté au 15 décembre 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 décembre 2024, HABITAT 44 a fait assigner [S] [H] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer la demande recevable et bien fondée ;

· Constater à compter du 19 janvier 2024 la résiliation du bail conclu entre les parties le 3 mars 2020 et, subsidiairement, prononcer la résiliation du bail ;

· Prononcer l’expulsion de [S] [H] des lieux loués ainsi que tout occupant de son chef avec, si besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

· Condamner [S] [H] à payer la somme de 2 517,73 € au titre des loyers et charges échus et impayés et arrêtés au 31 octobre 2024, somme à parfaire ou à diminuer au jour de l’audience ;

· Condamner [S] [H] à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges inhérents soit la somme mensuelle de 377,44 € à compter du 19 février 2024 jusqu’au départ effectif des lieux et remise des clefs ;

· Condamner [S] [H] au paiement d’une somme de 700 € conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en lesquels sera compris le coût du commandement de payer.

· Constater que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

L'Espace départemental de solidarité a indiqué au Tribunal le 13 mai 2025 qu’il n’avait pas réussi à se mettre en contact avec le locataire. Dans un courrier reçu le 19 mai 2025, le Centre communal d’action sociale de Châteaubriant a indiqué que plusieurs rendez-vous ont été honorés par la fille du locataire, [D] [H], dans la perspective de l’établissement d’un rapport social. [S] [H] ne s’est quant à lui jamais présenté aux rendez-vous fixés avec une assistante sociale ou avec la banque et le Centre n’a donc pas pu recueillir d’éléments précis sur la situation financière de ce dernier.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 mai 2025.

À ladite audience, HABITAT 44 se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 4 075,60 € au titre des loyers et charges échus à la date du 30 avril 2025. Le requérant rappelle que l’indemnité d’occupation est d’un montant de 377,44 € et qu’il demande 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il indique qu’il n’y a pas de reprise des paiements des loyers mais qu’un virement aurait été effectué la veille de l’audience, soit le 21 mai 2025. En outre, il s’en rapporte quant à l’octroi de délais de paiement.

Régulièrement assigné à domicile, [S] [H] a comparu. Il a déclaré percevoir une retraite à hauteur de 935 € et que son loyer résiduel s’élève à 153 €. Il a indiqué avoir réalisé les démarches pour l’obtention d’une retraite complémentaire et d’une pension de veuvage. Il a sollicité l’octroi de délais de paiement, en proposant de verser mensuellement la somme de 200 € en plus du loyer.

Les deux parties étant présentes, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

Une note en délibéré a été adressé le 30 juillet 2025 au Tribunal à sa demande par Maître GRESLÉ, comprenant un relevé de compte actualisé au 29 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l'article 24-II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d'allocations familiales - CAF).

En l’espèce, le bailleur justifie de la notification de la situation d’impayé à la CCAPEX le 19 décembre 2023, soit au moins deux mois avant l’assignation du 2 décembre 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 2 décembre 2024 a été régulièrement dénoncée par la société bailleresse au représentant de l’État dans le département le 3 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 22 mai 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail pour non-paiement des loyers

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.5.1.

Par acte de commissaire de justice du 18 décembre 2023, HABITAT 44 a fait commandement à [S] [H] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 932,33 € arrêté au 14 décembre 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 février 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [S] [H].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

La créance de HABITAT 44 est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[S] [H] reconnaît lors de l’audience le montant de la dette.

À l’audience, HABITAT 44 déclare une dette de 4 075,60 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 30 avril 2025, dont il faut déduire la somme de 214,43 € (83,92 € + 130,51 €) correspondant aux frais de procédure et de poursuite qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens.

En conséquence, [S] [H] sera condamné au paiement de la somme de 3.861,17 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus selon décompte arrêté au 16 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Il sera enfin condamné à payer à HABITAT 44, à compter du 17 mai 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges incluses, soit la somme de 377,44 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lors de l’audience, le locataire a proposé de verser 200 € en sus du loyer courant, ce à quoi HABITAT 44 a répondu qu’elle s’en rapportait.

D’après le relevé de compte locataire, tous les prélèvements effectués sur les comptes de [S] [H] ont été rejetés en 2025. Il a cependant effectué un versement de 250 € qui a été encaissé par HABITAT 44 le 22 mai 2025, soit le jour de l’audience.

[S] [H], retraité, perçoit 935 € mensuels. Son loyer, APL déduite, est d’environ 153 €. Il déclare qu’il va percevoir une pension de veuvage.

Au regard de ces éléments, HABITAT 44 s’en étant rapporté sur les délais à accorder au locataire, qui a fait un effort significatif pour le paiement de sa dette, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [S] [H], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

[S] [H] sera condamné à payer à HABITAT 44 la somme de 100 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS