TJ 44109, 11 sept. 2025, RG 24/04016

Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 11 Septembre 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. LA NANTAISE D’HABITATIONS
L’Atrium, 1 allée des Hélices
BP 50209
44202 NANTES CEDEX 02

représentée par Maître Julien VIVES, avocat au barreau de NANTES
D'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [M]
Logement 11 Porte E02 RDC
Résidence Les Jardins de l’Abbaye
2B Impasse de l’Automne
44860 PONT-SAINT-MARTIN

non comparant D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY
GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 22 mai 2025
date des débats : 22 mai 2025
délibéré au : 11 septembre 2025

RG N° N° RG 24/04016 - N° Portalis DBYS-W-B7I-NPQA

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Julien VIVES
CCC à Monsieur [X] [M] + préfecture
Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé non daté à effet au 1er janvier 2023, la S.A. LA NANTAISE D'HABITATIONS a donné à bail à [X] [M] un logement de type 2 lui appartenant sis, 2B impasse de l'Automne, résidence Les Jardins de l’Abbaye, n°11 porte E02, outre une cave et un jardin privatif - 44860 PONT-SAINT-MARTIN, moyennant un loyer mensuel initial de 260,95 € pour le logement, 29,04 € pour les accessoires et/ou annexes, outre une provision mensuelle pour charges de 13 €.

Par acte de commissaire de justice du 29 août 2024, LA NANTAISE D’HABITATIONS a fait commandement à [X] [M] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 7 424,62 € arrêté au 1er août 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 décembre 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, LA NANTAISE D’HABITATIONS a fait assigner [X] [M] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· La recevoir dans son action et la dire bien fondée ;
· Constater la résiliation du bail à la date du 29 octobre 2024 et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail ;
· Ordonner l’expulsion de [X] [M] et de tout occupant de son chef du logement situé 2B impasse de l’Automne, résidence Les Jardins de l’Abbaye, n°11 porte E02, outre une cave et un jardin privatif - 44860 PONT-SAINT-MARTIN, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;
· Condamner le locataire au paiement de la somme de 8 271,91 € arrêtée au 10 novembre 2024, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience et augmentée des intérêts de droit à compter de l’assignation ;
· Dire et juger que le dépôt de garantie d’un montant de 289,99 € restera acquis à LA NANTAISE D’HABITATIONS et viendra en déduction des sommes dues ;
· Condamner [X] [M] à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges locatives, depuis la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;
· Dire et juger que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ;
· Condamner la locataire au paiement d’une somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et son éventuel dénoncé à la caution ;
· Dire et juger que toutes les condamnations engagent solidairement les locataires et la caution éventuelle.

Les services sociaux du département ont informé le tribunal le 20 mars 2025 qu’ils n'avaient pas réussi à se mettre en contact avec le locataire et qu’ainsi, aucun diagnostic social et financier n’a pu être réalisé, seules les observations du bailleur ayant pu être recueillies.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 mai 2025.

À ladite audience, LA NANTAISE D’HABITATIONS se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 6 216,71 € au titre des loyers et charges échus à la date du 19 mai 2025.

Régulièrement assigné à étude, [X] [M] n’a pas comparu. Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige et il y a donc lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales - CAF).

En l’espèce, la bailleresse justifie de la notification de la situation d’impayé à la CCAPEX le 2 août 2024 dont la Commission a accusé réception le 9 août 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 11 décembre 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l'existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 11 décembre 2024 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le même jour, soit plus de six semaines avant l’audience du 22 mai 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.

Par exploit de commissaire en date du 29 août 2024, LA NANTAISE D’HABITATIONS a fait commandement à [X] [M] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 7.424,62 € arrêté au 1er août 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 octobre 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [X] [M].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de LA NANTAISE D’HABITATIONS est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[X] [M] ne vient contester ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 6.216,71 € au titre des seuls loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 19 mai 2025. En conséquence, [X] [M] sera condamné au paiement de cette somme, échéance d’avril 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement. En application de l’article 22 alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 3.2 du contrat de bail, le dépôt de garantie versé par le locataire au bailleur à son entrée dans les lieux ne lui sera pas restitué et sera déduit des sommes dues au bailleur par le locataire.

[X] [M] sera enfin condamné à payer à LA NANTAISE D’HABITATIONS, à compter du 20 mai 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 496,25 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lors de l’audience, LA NANTAISE D’HABITATIONS a indiqué s’en référer à ses demandes initiales.

[X] [M] ne se présente pas à l’audience et ainsi ne formule aucune demande de délai de paiement.

Au regard de ces éléments, aucun délai de paiement ne sera accordé à [X] [M].

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [X] [M], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Il sera également condamné à payer à LA NANTAISE D’HABITATIONS la somme de 300€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS