TJ 44109, 18 sept. 2025, RG 25/00666

N° RG 25/00666 - N° Portalis DBYS-W-B7J-N37L

Minute N° 2025/

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 18 Septembre 2025

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S.C.I. STEVAL

C/

S.A.S. FREE MOBILE

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copie exécutoire délivrée le 18/09/2025 à :

L’AARPI 186 AVOCATS - 352
La SARL MENSOLE AVOCATS - 348
copie certifiée conforme délivrée le 18/09/2025 à :

dossier

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

([Localité 6]-Atlantique)

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

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Président : Pierre GRAMAIZE

Greffiers : Sylvie GEORGEONNET lors des débats et Eléonore GUYON lors du prononcé

DÉBATS à l'audience publique du 04 Septembre 2025

PRONONCÉ fixé au 18 Septembre 2025

Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe

ENTRE :

S.C.I. STEVAL (RCS NANTES N°401 489 125), dont le siège social est sis [Adresse 4]
Rep/assistant : Maître Guillaume GUILLEVIC de la SARL MENSOLE AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

DEMANDERESSE

D'UNE PART

ET :

S.A.S. FREE MOBILE (RCS PARIS N°499 247 138), dont le siège social est sis [Adresse 1]
Rep/assistant : Maître Alexandre RIOU de l’AARPI 186 AVOCATS, avocats au barreau de NANTES
Rep/assistant : Maître Vandrille SPIRE de l’AARPI 186 AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE

D'AUTRE PART

N° RG 25/00666 - N° Portalis DBYS-W-B7J-N37L du 18 Septembre 2025

PRESENTATION DU LITIGE

Contexte :

La S.C.I. STEVAL est propriétaire d'un ensemble immobilier sur une parcelle cadastrée commune d'[Localité 7]) section CZ n° [Cadastre 2] donné à bail commercial à la société SMYTHS TOYS, venant aux droits de la société PICWIC, qui fait partie d'un ensemble constitué de bâtiments commerciaux sur les parcelles de la section CZ, réunis au sein de l'association syndicale libre (ASL) « La Salentine » et d'un lotissement approuvé le 1er octobre 1993.

La S.A.S. FREE MOBILE, après avoir dans un premier temps engagé des pourparlers avec la S.C.I. STEVAL en vue de l'implantation d'une antenne relais sur sa propriété, a entrepris des travaux d'édification de l'antenne sur un emplacement de 26,4 m² de la parcelle voisine CZ n° [Cadastre 3] loué à une indivision [T] selon bail du 20 novembre 2024 et à une indivision [E] selon bail du 7 avril 2025, en vertu d'un arrêté de non-opposition à déclaration de travaux du 13 août 2024.

Procédure :

Se plaignant de l'utilisation de son terrain pour stationner des véhicules, matériels et matériaux, de l'empiètement des travaux sur sa propriété, de l'édification d'un ouvrage sans autorisation de l'ASL LA SALENTINE ni consultation de son architecte, la S.C.I. STEVAL a fait assigner la S.A.S. FREE MOBILE en référé d'heure à heure, sur autorisation donnée par ordonnance du 9 juin 2025, selon acte de commissaire de justice du 10 juin 2025 afin de solliciter, au visa des articles 873, 145 du code de procédure civile, 544, 545 du code civil, 17 de la déclaration des droits de l'Homme et du Citoyen de 1789 :
- la cessation par la défenderesse de tous travaux sur les parcelles cadastrées CZ n° [Cadastre 3] et [Cadastre 2] sous astreinte de 5 000,00 € par jour de retard,
- la condamnation de la défenderesse à procéder à la remise en état des parcelles sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai d'un mois à compter de l'ordonnance à intervenir,
- à titre subsidiaire, la suspension des travaux sous astreinte de 5 000 € par jour de retard dans l'attente d'une délibération de l'assemblée générale de l'ASL LA SALENTINE autorisant les travaux et d'une autorisation de sa part pour les travaux sur sa parcelle CZ n° [Cadastre 2],
- à titre plus subsidiaire, la suspension des travaux sous astreinte de 5 000 € par jour de retard dans l'attente de la signature d'un procès-verbal de bornage amiable ou le dépôt d'un rapport de géomètre expert à désigner pour une expertise,
- en tout état de cause, l'interdiction à la défenderesse et tout tiers mandaté par elle de stationner ou entreposer tous véhicules marchandises matériaux matériels sur sa parcelle et à défaut l'expulsion et l'enlèvement de ceux-ci au besoin avec l'aide de la force publique,
avec compétence réservée au juge des référés pour liquider l'astreinte, exécution provisoire sur minute, et condamnation de la défenderesse au paiement d’une somme de 5 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Prétentions et moyens des parties :

Dans ses dernières conclusions par lesquelles elle maintient ses prétentions initiales, sauf à porter celle en application de l'article 700 du code de procédure civile à la somme de 6 000 €, la S.C.I. STEVAL soutient notamment que :
- il résulte des plans de la déclaration préalable des travaux engagés par la défenderesse qu'elle projette d'implanter un pylône et une zone technique adossés à la clôture de séparation avec sa parcelle, alors qu'un projet de plan de bornage du 13 juin 2025 fait état d'une limite de propriété à une vingtaine de centimètres en retrait de la clôture,
- alors que la société FREE MOBILE envisageait un bornage préalable, elle n'y a pas procédé,
- les plans permettent aussi de constater que la zone technique empêchera l'usage normal d'un de ses deux portails pour accéder à ses quais de chargement,
- il appartient à la société FREE MOBILE de mettre son projet en conformité et de déposer une nouvelle déclaration préalable,
- la présence de véhicules, matériels et matériaux a été constatée par un commissaire de justice,
- le règlement de lotissement impose une limite de hauteur de construction à 12 mètres au faîtage qui est dépassée par le projet de la société FREE MOBILE tendant à implanter un pylône de 24 mètres,
- la contestation de cette règle au titre de la construction sur un espace commun ou de l'interprétation restrictive du terme faîtage est de mauvaise foi,
- les prétextes opposés pour éviter la consultation de l'architecte de l'ASL imposée par le règlement ne sont pas justifiés,
- des solutions d'implantation d'antennes moins invasives n'ont pas été suffisamment étudiées,

- le règlement de lotissement tient lieu de cahier des charges et a valeur contractuelle conformément à son article 1.2,
- la poursuite du projet est constitutive de plusieurs troubles manifestement illicites, qu'il convient de faire cesser en application de l'article 835 du code de procédure civile dans les termes demandés.

La S.A.S. FREE MOBILE réplique que :
- elle n'a été informée de l'existence de l'ASL LA SALANTINE qu'à l'occasion de la réception d'un recours gracieux formé contre l'arrêté de non opposition à sa déclaration préalable, étant précisé que ce recours gracieux a été implicitement rejeté et qu'un recours contentieux est pendant devant le tribunal administratif,
- l'empiètement allégué n'est pas établi, alors que la présence de matériels et engins avait été autorisée par la locataire de la parcelle,
- les difficultés concernant la présence de matériels et véhicules ont cessé, puisque les travaux ont été suspendus et les objets retirés,
- la photographie des lieux permet de constater des marquages et découpes sur la voirie, c'est à dire sur la parcelle [Cadastre 5] n° [Cadastre 3],
- il n'existe pas de doute sur le bornage des parcelles et si elle impose de procéder à un bornage de pure forme à ses opérationnels, c'est pour éviter toute contestation ultérieure,
- le plan du géomètre confirme que les marquages et découpes ont été réalisés sur la parcelle de ses bailleurs,
- les plans du site ne mettent en exergue aucune atteinte aux portails et à la clôture,
- le non respect éventuel de l'autorisation administrative relève du juge administratif et n'affecte pas le droit de propriété de la demanderesse, et en tout état de cause une déclaration rectificative est en cours,
- le règlement de lotissement de 1993 est devenu caduc en 2003 et il ne s'applique qu'aux espaces privatifs et non aux espaces communs, dont font partie les voiries,
- la limitation de hauteur figurant au règlement se réfère au faîtage et donc à des constructions avec une toiture, ce qui n'est pas le cas de son ouvrage,
- l'autorisation de l'architecte n'est prévue qu'en cas de permis de construire et le cabinet d'architecte n'existe plus,
- les conditions du référé fixées non pas par l'article 873 mais par l'article 835 du code de procédure civile ne sont pas remplies, faute de démonstration d'un empiétement ou d'un trouble,
- la fixation d'astreintes n'est pas nécessaire, alors qu'elle a suspendu ses travaux dans l'attente de la décision et qu'aucun risque de résistance de sa part n'est à craindre.

Elle conclut au débouté de la demanderesse, avec condamnation de celle-ci aux dépens et à lui payer une somme de 6 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

La S.C.I. STEVAL fonde sa demande sur l'existence d'un trouble manifestement illicite résultant de l'empiètement du projet sur sa propriété et de la violation du règlement de l'association syndicale libre qu'il convient d'examiner successivement.

Sur l'empiètement du projet de construction sur la propriété de la demanderesse

La présence d'engins et matériaux de construction constatée par commissaire de justice sur la parcelle appartenant à la S.C.I. STEVAL le 9 juin 2025 n'est pas de nature à établir la preuve d'un empiètement des constructions futures sur son terrain et ne peut justifier la mesure subsidiaire d'expulsion sollicitée, alors qu'il n'est pas contesté par la demanderesse que l'occupation temporaire d'une partie de sa parcelle pour les besoins du chantier avait été autorisée par sa locataire et qu'en tout état de cause, tous les engins, matériels et matériaux ont été retirés depuis l'assignation.

Les parties se réfèrent, de manière commune, à un projet de bornage établi à la demande de la S.A.S. FREE MOBILE, qui, s'il n'a été validé par la signature d'un procès-verbal de bornage par les propriétaires, est reconnu comme définissant une limite de propriété admise par les parties.

Les plans figurant au dossier de l'autorisation d'urbanisme se réfèrent à la clôture et non au plan du géomètre pour définir la construction en limite, alors qu'il résulte du plan du géomètre que la ligne divisoire est en retrait de cette clôture.

Les parties sont divergentes sur le respect ou non de la limite proposée par le géomètre lors des premières opérations de sciage et il n'a pas été procédé à un constat précis avec des mesures.

Néanmoins, l'existence de plans validés par une autorisation administrative ne prenant pas en compte les limites du géomètre fait craindre de manière légitime un empiètement pour se conformer à l'autorisation d'urbanisme.

Il convient de faire cesser le trouble manifestement illicite qui résulterait de la poursuite des travaux sans respecter le projet de bornage.

Même si la société FREE MOBILE a accepté de suspendre ses travaux dans l'attente de la décision, il sera prévu une astreinte proportionnée dans son montant et sa durée à ce qui est nécessaire pour garantir qu'elle respectera la limite fixée par son propre géomètre, alors qu'elle ne justifie pas avoir obtenu à ce jour une décision administrative prenant en compte la modification des plans qui doivent en résulter.

Il convient donc de faire droit à la demande d'interdiction de travaux dépassant la limite du projet de bornage.

Pour le reste, la preuve n'est pas rapportée que l'ouvrage à implanter sera de nature à entraver l'utilisation normale des lieux, et notamment l'accès par le portail aux quais de chargement, alors qu'au plus près de la limite, ils ne sont a priori pas un obstacle aux manœuvres de véhicules même de grandes dimensions.

De même, la preuve n'est pas rapportée par un constat objectif comportant des mesures précises que les travaux déjà exécutés ont dépassé la ligne divisoire telle qu'elle résulte du projet de bornage du géomètre, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'ordonner une remise en état.

Sur le grief de non respect du règlement de lotissement

La S.C.I. STEVAL prétend que le non-respect de dispositions du règlement de lotissement par la S.A.S. FREE MOBILE est constitutif d'un trouble manifestement illicite.

Cependant, l'article 1er dudit règlement réserve son application aux espaces privatifs.

Selon l'article 22 des statuts de l'ASL LA SALENTINE, les voiries collectives ou privatives font partie des éléments d'intérêt collectif non publics dont elle a la charge, au même titre par exemple que les espaces verts, et il est précisé que l'association réalise son objet qu'elle ait ou non la propriété des ouvrages et équipements dont elle a la charge.

Il ressort des constatations opérées par le commissaire de justice et des plans produits que l'implantation de l'antenne de FREE MOBILE est opérée sur une voirie, dont la gestion des charges est donc confiée statutairement à l'ASL LA SALENTINE.

Pour autant, la S.C.I. STEVAL ne peut se prévaloir des dispositions du règlement de lotissement pour contester le non respect de règles applicables aux seuls espaces privatifs, alors que l'implantation se fait sur un espace commun.

Il n'y a donc pas de trouble manifestement illicite caractérisé à ce sujet.

Sur les demandes accessoires

La demande subsidiaire d'expertise n'ayant été formulée qu'en cas de doute sur la limite, elle ne repose sur aucun motif légitime en l'état d'autant plus que la société FREE MOBILE n'étant pas propriétaire mais locataire, elle n'a pas qualité pour défendre à une action en bornage.

Il n'est pas nécessaire de se réserver la liquidation de l'astreinte, le juge de l'exécution pouvant statuer dans des délais suffisamment brefs.

L'urgence n'est pas telle que l'exécution provisoire sur minute soit nécessaire.

La S.A.S. FREE MOBILE doit être considérée comme la partie perdante, dès lors que des mesures sont prises au titre d'un trouble manifestement illicite. Les dépens seront mis à sa charge.
Il est néanmoins équitable de dispenser la S.A.S. FREE MOBILE du paiement d'une indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile, dès lors qu'il n'est justifié d'aucune démarche préalable visant à la sommer de respecter les limites proposées par le géomètre dans l'exécution de ses travaux avant l'assignation, par exemple sous forme de sommation interpellative du commissaire de justice chargé des constatations sur place.

DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,