TJ 44109, 11 sept. 2025, RG 24/04079

Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 11 Septembre 2025

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DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
19/21 Quai d’Austerlitz
75013 PARIS

représentée par Maître Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS
D'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [A] [K]
Appartement 62 Etage 1
69 Boulevard Pierre de Coubertin
44100 NANTES

non comparant D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY
GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 22 mai 2025
date des débats : 22 mai 2025
délibéré au : 11 septembre 2025

RG N° N° RG 24/04079 - N° Portalis DBYS-W-B7I-NPW5

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Roger LEMONNIER
CCC à Monsieur [A] [K] + préfecture
Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 30 avril 2024 à effet au même jour, la SCI ITFF a donné à bail à [A] [K] un logement meublé de type chambre lui appartenant sis, 69 Boulevard Pierre de Coubertin – 44100 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 360 € pour le logement, outre une provision mensuelle pour charges de 44,50 €.

La SCI ITFF et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ont signé le 29 avril 2024 un contrat de cautionnement Visale concernant ce logement (préambule du contrat).

Par acte de commissaire de justice du 20 septembre 2024, ACTION LOGEMENT SERVICES, venant aux droits de la SCI ITFF, a fait commandement à [A] [K] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1 618 € arrêté au 16 septembre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 décembre 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner [A] [K] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :
· Constater la résiliation du bail en date du 30 avril 2024 par acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation dudit bail à compter du jugement à intervenir ;
· Ordonner l’expulsion de [A] [K] et de tout occupant de son chef du logement, avec l’assistance de la force publique, selon les modalités prévues par la loi ;
· Condamner [A] [K] au paiement de la somme de 2 427 € arrêtée au 20 septembre 2024, avec intérêts au taux légal ;
· Condamner [A] [K] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;
· Assortir tous délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et dire que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ;
· Condamner [A] [K] au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de commandement ;
· Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l'article 514 du code de procédure civile.

Aucun diagnostic social et financier ne figure au dossier du Tribunal.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 mai 2025. À ladite audience, ACTION LOGEMENT SERVICES se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 4 045 € au titre des loyers et charges échus à la date du 13 mai 2025.

Régulièrement assigné à étude, [A] [K] n’a pas comparu. Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige. En application de l’article 473 du code de procédure civile, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la subrogation de la société Action Logement Services dans les droits du bailleur

L’article 2308 du code civil dispose que « La caution qui a payé tout ou partie de la dette a un recours personnel contre le débiteur tant pour les sommes qu'elle a payées que pour les intérêts et les frais.
Les intérêts courent de plein droit du jour du paiement.
Ne sont restituables que les frais postérieurs à la dénonciation, faite par la caution au débiteur, des poursuites dirigées contre elle.
Si la caution a subi un préjudice indépendant du retard dans le paiement des sommes mentionnées à l'alinéa premier, elle peut aussi en obtenir réparation. »

Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement Visale conclu entre la bailleresse et la société ACTION LOGEMENT SERVICES le 29 avril 2024 s’inscrit dans le cadre d’une convention entre l’État et l’Union des entreprises et des salariés pour le logement dite UESL signée le 24 décembre 2015.

L’article 8 de ce contrat stipule que : “Sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2309 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ”.

En outre, l’article 7.1 de la convention État - UESL du 24 décembre 2015 prévoit expressément que “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire)”.

Ainsi, en application des dispositions précitées, la société ACTION LOGEMENT SERVICES se trouve subrogée dans tous les droits qu’a la société bailleresse à l’encontre de [A] [K] et notamment dans le droit de demander le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation versés par elle au titre du cautionnement.

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l'article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d'allocations familiales - CAF).

En l’espèce, ACTION LOGEMENT SERVICES justifie de la notification de la situation d’impayé à la CCAPEX le 25 septembre 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 10 décembre 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 10 décembre 2024 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le même jour, soit plus de six semaines avant l’audience du 22 mai 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par exploit de commissaire de justice en date du 20 septembre 2024, ACTION LOGEMENT SERVICES a fait commandement à [A] [K] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1 618 € arrêté au 16 septembre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 novembre 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [A] [K].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance d’ACTION LOGEMENT SERVICES est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail et du contrat de cautionnement Visale du 29 avril 2024.

[A] [K] ne vient contester ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 4.045 € au titre des seuls loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 13 mai 2025, échéance de mars 2025 incluse.

En conséquence, [A] [K] sera condamné au paiement de cette somme, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Il sera enfin condamné à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES, à compter du 14 mai 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 404,50 €, dans les limites que celle-ci aura versée à ce titre à la société bailleresse.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [A] [K], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

En équité, ACTION LOGEMENT SERVICES sera déboutée de sa demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS