TJ 44109, 11 sept. 2025, RG 24/04117

Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 11 Septembre 2025

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DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
19/21 Quai d’Austerlitz
75013 PARIS

représentée par Maître Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS
D'une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [S] [R] [G]
Logement 19 Etage 2 Résidence Adenais
128 Route de Sainte Luce
44300 NANTES

comparant en personne D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY
GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 22 mai 2025
date des débats : 22 mai 2025
délibéré au : 11 septembre 2025

RG N° N° RG 24/04117 - N° Portalis DBYS-W-B7I-NPZL

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Roger LEMONNIER
CCC à Madame [S] [R] [G] + préfecture
Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 10 octobre 2016 à effet au même jour, [N] [B] a donné à bail à [S] [R] [G] un logement de type 2 lui appartenant sis, 128 route de Sainte-Luce, résidence Adenaïs, 2ème étage n°19 - 44300 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 389,60 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 60 €.

[N] [B] et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ont signé le 6 octobre 2016 un contrat de cautionnement Visale concernant ce logement (préambule du contrat).

Par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2024, ACTION LOGEMENT SERVICES a fait commandement à [S] [R] [G] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 858,90 € arrêté au 9 septembre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 décembre 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner [S] [R] [G] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :
· Déclarer la demande recevable et bien fondée ;
· Constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail ;
· Ordonner l’expulsion de [S] [R] [G] et de tout occupant de son chef du logement, avec l'assistance de la force publique si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;
· Condamner la locataire au paiement de la somme de 1 271,50 € correspondant aux loyers, charges échus et impayés outre intérêts au taux légal ;
· Condamner [R] [S] [G] à lui payer une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours outre les charges, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;
· Condamner la locataire au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification à la préfecture ;
· Ordonner l'exécution provisoire.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 3 mars 2025 par l'Espace départemental de solidarité.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 mai 2025. A ladite audience, ACTION LOGEMENT SERVICES se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 2 402,05 € au titre des loyers et charges échus à la date du 13 mai 2025.

Régulièrement assignée à personne, [S] [R] [G] a comparu et ainsi il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la subrogation de la société Action Logement Services dans les droits du bailleur

Suivant l'article 2308 du code civil, la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur. Ce recours a lieu tant pour le principal que pour les intérêts et frais ; néanmoins, la caution n’a de recours que pour les frais par elle faits depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle. Elle a aussi recours pour les dommages et intérêts s’il y a lieu.

L’article 2309 du code civil énonce que la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement Visale conclu entre [N] [B] et la société ACTION LOGEMENT SERVICES le 6 octobre 2016 s’inscrit dans le cadre d’une convention entre l’État et l’Union des entreprises et des salariés pour le logement dite UESL signée le 24 décembre 2015.

L’article 8 de ce contrat stipule que : “Sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2309 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ”.

En outre, l’article 7.1 de la convention État - UESL du 24 décembre 2015 prévoit expressément que “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire)”.

Ainsi, en application des dispositions précitées, la société ACTION LOGEMENT SERVICES se trouve subrogée dans tous les droits qu’a le bailleur à l’encontre de [S] [R] [G] et notamment dans le droit de demander le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation versés par elle au titre du cautionnement.

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales - CAF).

En l’espèce, la société demanderesse justifie de la notification de la situation d’impayé à la CCAPEX le 30 septembre 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 17 décembre 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 17 décembre 2024 a été régulièrement dénoncée par la société demanderesse au représentant de l’État dans le département le même jour, soit plus de six semaines avant l’audience du 22 mai 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article VIII.

Par exploit de commissaire en date du 19 septembre 2024, ACTION LOGEMENT SERVICES a fait commandement à [S] [R] [G] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 858,90 € arrêté au 9 septembre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 novembre 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d'ordonner l'expulsion de [S] [R] [G].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que la locataire est obligée de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance d’ACTION LOGEMENT SERVICES est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail, et du contrat de cautionnement du 06 octobre 2016.

[S] [R] [G] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 2 402,05 € au titre des seuls loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 13 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse. En conséquence, [S] [R] [G] sera condamnée au paiement de cette somme, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Elle sera enfin condamnée à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES, à compter du 14 mai 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 511,55 € dans les limites que celle-ci aura réglée à ce titre au bailleur.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande de la locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que la locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’elle ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, à la locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que la locataire n'a pas repris le versement intégral du loyer courant avant l'audience mais qu'elle a effectué cinq virements de 30 € chacun entre mars et mai 2025.

Le diagnostic social et financier indique que [S] [R] [G] travaille 40 heures par semaine chez un particulier mais a connu prélablement une période de chômage pendant laquelle elle a accumulé les dettes. Elle a par ailleurs présenté une demande de reconnaissance de handicap auprès de la MDPH. Elle souhaite maintenir ses versements de 30 € mensuels en plus de son loyer courant.

Ainsi, [S] [R] [G] apparaît en situation de régler sa dette locative.
Lors de l’audience, ACTION LOGEMENT SERVICES a indiqué s’en rapporter sur la demande de délais et ainsi ne pas s’y opposer.

Au regard de ces éléments, dès lors que [S] [R] [G], la partie demanderesse, ne s’opposant pas aux délais de paiement, il convient de lui accorder des délais selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si [S] [R] [G] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’elle règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. elle pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et elle sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.

Cette indemnité d'occupation sera due par la locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou à ACTION LOGEMENT SERVICES ou son expulsion.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [S] [R] [G], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

En équité, ACTION LOGEMENT SERVICES sera déboutée de sa demande présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS