TJ 44109, 11 sept. 2025, RG 24/03640

Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 11 Septembre 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS
10 boulevard Charles Gauthier
44800 SAINT- HERBLAIN

représentée par Maître Vincent CHUPIN, avocat au barreau de NANTES
D'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [Y]
Logement 206 Etage 2
1 Rue Michel Cauty
44800 SAINT- HERBLAIN

représenté par Maître Simon DESPIERRE, avocat au barreau de NANTES

D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY
GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 03 avril 2025
date des débats : 22 mai 2025
délibéré au : 11 septembre 2025

RG N° N° RG 24/03640 - N° Portalis DBYS-W-B7I-NNO7

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Vincent CHUPIN
CCC à Maître Simon DESPIERRE + préfecture
Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 2 juillet 2021 à effet au 7 juillet 2021, la S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS a donné à bail à [K] [Y] un logement de type 3 lui appartenant sis, 1 rue Michel Chauty, 2ème étage n°206 - 44800 SAINT HERBLAIN, moyennant un loyer mensuel initial de 419,21 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 92,67 €.

Par acte de commissaire de justice du 7 décembre 2023, ATLANTIQUE HABITATIONS a fait commandement à [K] [Y] de justifier d’une assurance, de justifier de l’occupation des lieux, de communiquer son avis d’imposition 2023 sur les revenus 2022 et de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 3.026,95€ arrêté au 30 novembre 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 novembre 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, ATLANTIQUE HABITATIONS a fait assigner [K] [Y] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

- constater à compter du 8 février 2024 pour défaut de paiement la résiliation du bail du 2 juillet 2021 entre les parties par l’effet de la clause résolutoire ;

- à titre subsidiaire, prononcer à compter du jugement à intervenir la résiliation judiciaire dudit bail ;

- ordonner en conséquence l’expulsion du locataire, ainsi que tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;

- Rappeler, en cas de résiliation du bail, que suivant l'article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de deux mois non renouvelable à compter de la signification du procès-verbal d’expulsion ;

- condamner le locataire à lui payer les sommes suivantes :
- 3 768,33 € , en deniers ou quittances, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 19 septembre 2024, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;
- une indemnité d’occupation, en deniers ou quittances, égale au montant des loyers et charges locatives, soit 533,25 €, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération complète des lieux ;
- 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

Dans l'hypothèse où des délais de paiement seraient accordés au locataire,
- juger que durant le cours de ces délais, le locataire devra payer, en sus des mensualités résultant des délais de règlement de son arriéré, ses loyers et charges courants ;
assortir les délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance, devenue exigible à compter de l’audience de plaidoirie, et que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et le solde dû à cette date deviendra immédiatement exigible.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 27 janvier 2025 par les services sociaux du département.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 avril 2025, renvoyée à la demande des parties et retenue à l’audience du 22 mai 2025.

A ladite audience, ATLANTIQUE HABITATIONS se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 3.550,29 € au titre des loyers et charges échus à la date du 20 mai 2025.

Régulièrement assigné à étude, [K] [Y] était représenté à l'audience par son avocat et il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d'allocations familiales - CAF).

En l’espèce, la bailleresse justifie de la notification de la situation d’impayé à la CAF le 24 octobre 2023 et la Caisse en a accusé réception le 26 octobre 2023, soit au moins deux mois avant l’assignation du 12 novembre 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 12 novembre 2024 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 13 novembre 2024, qui en accusé réception le même jour, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 avril 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.

Par exploit de commissaire en date du 7 décembre 2023, ATLANTIQUE HABITATIONS a fait commandement à [K] [Y] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 3 026,95 € arrêté au 30 novembre 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 février 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d'ordonner l'expulsion de [K] [Y].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance d’ATLANTIQUE HABITATIONS est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[K] [Y] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 3 550,29 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 20 mai 2025.

Il convient de déduire de ce montant les frais de commissaire de justice qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens, soit la somme de 381,81 € (200,26 € + 181,55 €).

En conséquence, [K] [Y] sera condamné au paiement de la somme de 3 168,48 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 20 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Il sera enfin condamné à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS, à compter du 21 mai 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 547,95 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que [K] [Y] a repris le versement intégral du loyer courant depuis janvier 2025.

Le diagnostic social et financier indique que le locataire est suivi par l’Espace départemental de solidarité depuis 2021. Il alterne des périodes de CDD courts et de chômage. Une demande de FSL aide au résiduel lui a été refusée le 3 mai 2024 compte tenu de son retour à l’emploi dans le cadre de missions d’intérim. Les APL n’ont pas été rétablies faute de plan d’apurement signé avec la bailleresse. Une demande de FSL maintien ne pourrait être présentée qu’avec l’accord de celle-ci. Un plan de surendettement pourrait également être déposé.

À l'audience, [K] [Y] justifie de la signature d’un CDD à temps complet avec la région Pays de la Loire du 1er avril 2025 au 20 juillet 2025 et justifie exercer cet emploi depuis le 5 février 2025.

Lors de l’audience, ATLANTIQUE HABITATIONS ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiements à hauteur de 100 € par mois en sus du loyer courant.

Au regard de ces éléments, dès lors que [K] [Y] dispose désormais de revenus devant lui permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement en sus de son loyer courant et que la bailleresse ne s’oppose pas aux délais de paiement, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si [K] [Y] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’il règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Il pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et il sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). ATLANTIQUE HABITATIONS pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par le locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [K] [Y], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Il sera également condamné à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 100€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS