TJ 44109, 4 sept. 2025, RG 24/04020

Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 04 Septembre 2025

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DEMANDEUR :

HABITAT 44
3, Boulevard Alexandre Millerand
BP 50432
44204 NANTES

représenté par Maître Philippe GRESLE, avocat au barreau de NANTES
D'une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [D] [F] épouse [Y]
Porte C18 Etage 2
21C Rue de l’Eglise
44170 NOZAY

représentée par Maître Charlotte QUILLIER, avocate au barreau de NANTES

D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Nicolas BIHAN
GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 22 mai 2025
date des débats : 03 juillet 2025
délibéré au : 04 septembre 2025

RG N° N° RG 24/04020 - N° Portalis DBYS-W-B7I-NPQG

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Philippe GRESLE
CCC à Maître Charlotte QUILLIER + préfecture
Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 3 juillet 2017, l’office public de l’habitat HABITAT 44 a donné à bail à Madame [D] [F] épouse [Y] un logement situé au 21 C rue de l’église à NOZAY (44170), pour un loyer mensuel de 435,09 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 février 2024, HABITAT 44 a fait signifier à Madame [D] [F] épouse [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2438,09 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par courrier en date du 20 juin 2023 HABITAT 44 a saisi la Mutualité sociale agricole de la situation d’impayés.

Une tentative de conciliation préalable s’est soldée par un échec le 19 février 2024 au vu de la carence de la locataire.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 décembre 2024, HABITAT 44 a fait assigner Madame [D] [F] épouse [Y] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire,
ordonner l’expulsion de Madame [D] [F] épouse [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,
condamner Madame [D] [F] épouse [Y] au paiement des sommes suivantes :
la somme de 6387,35 euros au titre de la dette locative arrêtée au « 12 novembre 2004 », à parfaire ou diminuer le jour de l’audience,
une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, soit 479,93 euros à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,
la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile
les dépens,
dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de Loire-Atlantique le 10 décembre 2024.

Après un renvoi, à l’audience du 3 juillet 2025, HABITAT 44, représenté, s’en remet à son assignation et actualise sa créance à la somme de 9254,96 euros arrêtée au 16 mai 2025, loyer du mois d’avril 2025 inclus.

Madame [D] [F] épouse [Y], représentée, s’en rapporte à ses conclusions, à l’exception de la demande d’irrecevabilité qu’elle abandonne, sollicitant que soit :
- accordé un délai de paiement sur une durée de 36 mois, à raisons de mensualités à hauteur de 237,69 euros, assortie de la suspension des effets de la clause résolutoire ;
En tout état de cause, rejeté l’ensemble des demandes de la partie adverse.

Aucun diagnostic social et financier n’a pu être communiqué au greffe en l’absence de contact avec la locataire et d’éléments d’information sur sa situation.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 septembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré, dont la production a été préalablement autorisée par la juridiction, le demandeur justifie de la réception par la CCAPEX en date du 1er août 2024 d’une saisine de la situation de la défenderesse.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 décembre 2024, soit au moins six semaines avant la première audience du 22 mai 2025, le récépissé de dépôt étant joint au dossier.

Par ailleurs, le bailleur produit aux débats un courrier en date du 29 juillet 2024 destiné à saisir la mutualité sociale agricole de la situation d’impayé.

L’office justifie la réception par la CCAPEX de cette saisine en date du 1er août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Au regard des dispositions de la section III de l’article 24 précité, la saisine d’organismes en charge du versement des allocations logement a le même effet juridique que la saisine de la Commission de conciliation amiable et de prévention des expulsions (CCAPEX).

En conséquence, la demande de HABITAT 44 aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 3 juillet 2017, du commandement de payer délivré le 27 février 2024 et du décompte de la créance actualisé au 16 mai 2025 qu’HABITAT 44 rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 176,23 euros imputée pour des frais identifiés dans le décompte sous les mentions « FraisPours » et « PenalEqOPS ».

En conséquence, il convient de condamner Mme [D] [F] à payer à HABITAT 44 la somme de 9078,73 euros, au titre des sommes dues au 16 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 27 février 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration de ce délai. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 3 juillet 2017 à compter du 28 avril 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [D] [F] épouse [Y], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée et souhaite se maintenir dans les lieux. Elle justifie de sa situation personnelle et démontre notamment avoir trouvé un emploi en CDI à compter du 24 mars 2025 à temps plein, pour un salaire de 2285 euros bruts. Elle démontre en outre avoir payé l’intégralité du loyer et de charges pour les échéances de mai et de juin 2025.

Compte tenu de ces éléments, elle apparaît en capacité d’apurer sa dette dans le délai maximal de 36 mois prescrit par la loi. Il convient donc d’accorder à Madame [D] [F] épouse [Y] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont versées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin, la clause résolutoire reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [D] [F] épouse [Y] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Elle restera redevable, d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges en vigueur à la date de l’acquisition de la clause résolutoire, révisable selon les modalités figurant au bail, et ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [D] [F] épouse [Y] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de notification à la préfecture et de saisine de la Mutualité sociale agricole.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de HABITAT 44 les frais irrépétibles qu’il a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS