TJ 44109, 11 sept. 2025, RG 24/03890

Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 11 Septembre 2025

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DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
19-21, Quai d’Austerlitz
75013 PARIS

représentée par Maître Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS
D'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [U]
Porte 31 Rez de Chaussée Bâtiment 1
17 Rue Henry Mainguet
44230 SAINT-SÉBASTIEN-SUR-LOIRE

comparant en personne D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY
GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 22 mai 2025
date des débats : 22 mai 2025
délibéré au : 11 septembre 2025

RG N° N° RG 24/03890 - N° Portalis DBYS-W-B7I-NO6J

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Roger LEMONNIER
CCC à Monsieur [H] [U] + préfecture
Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 5 octobre 2021 à effet au 19 octobre 2021, la SCI FONCIERE DI 01 / 2008 représentée par son mandataire, Nexity a donné à bail à [H] [U] un logement de type 2 lui appartenant sis, 17 rue Henry Mainguet, bâtiment 1, RdC, porte n°31, outre un parking - 44230 SAINT SEBASTIEN SUR LOIRE, moyennant un loyer mensuel initial de 315,39 € pour le logement et 12,58 € pour le parking outre une provision mensuelle pour charges de 45 €.

La SCI FONCIERE DI 01 / 2008, représentée par Nexity, et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ont signé le 5 octobre 2021 un contrat de cautionnement Visale concernant ce logement (préambule du contrat).

Par acte de commissaire de justice du 16 septembre 2024, ACTION LOGEMENT SERVICES intervenant aux droits de la SCI FONCIERE DI 01 / 2008 représentée par Nexity a fait commandement à [H] [U] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1 037,24 € arrêté au 11 septembre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 décembre 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner [H] [U] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Constater la résiliation du bail et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail ;
· Ordonner l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef du logement, avec l'assistance de la force publique ;
· Condamner le locataire au paiement de la somme de 1 037,24 € arrêtée au 16 septembre 2024, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience et augmentée des intérêts de droit à compter de l’assignation ;
· Condamner [H] [U] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, depuis la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;
· Dire et juger que cette indemnité d'occupation sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ;
· Condamner le locataire au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;
· Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 8 avril 2025 par les services sociaux du département.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 mai 2025. A ladite audience, ACTION LOGEMENT SERVICES se réfère à l’acte introductif d’instance, la dette de loyer étant toujours fixée à la somme de 1 037,24 € au titre des loyers et charges échus à la date du 19 mai 2025.

Régulièrement assigné à étude, [H] [U] a comparu et il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la subrogation de la société Action Logement Services dans les droits du bailleur

Suivant l’article 2308 du code civil, la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur. Ce recours a lieu tant pour le principal que pour les intérêts et frais ; néanmoins, la caution n’a de recours que pour les frais par elle faits depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle. Elle a aussi recours pour les dommages et intérêts s’il y a lieu.

L’article 2309 du code civil énonce que la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement Visale conclu entre le bailleur et ACTION LOGEMENT SERVICES le 5 octobre 2021 s’inscrit dans le cadre d’une convention entre l’État et l’Union des entreprises et des salariés pour le logement dite UESL signée le 24 décembre 2015.

L’article 8 de ce contrat stipule que : “Sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2309 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ”.

En outre, l’article 7.1 de la convention État - UESL du 24 décembre 2015 prévoit expressément que “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire)”.

En application des dispositions précitées, ACTION LOGEMENT SERVICES se trouve subrogée dans tous les droits qu’a le bailleur à l’encontre de [H] [U] et notamment dans le droit de demander le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation versés par elle au titre du cautionnement.

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l'article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales - CAF).

En l’espèce, la caution justifie de la notification de la situation d’impayé à la CCAPEX le 17 septembre 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 4 décembre 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l'existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l'existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 4 décembre 2024 a été régulièrement dénoncée par ACTION LOGEMENT SERVICES au représentant de l’État dans le département le même jour, soit plus de six semaines avant l’audience du 22 mai 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article III – 4) des conditions générales (page 7).

Par exploit de commissaire en date du 16 septembre 2024, ACTION LOGEMENT SERVICES a fait commandement à [H] [U] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1 037,24 € arrêté au 11 septembre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 novembre 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [H] [U].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance d’ACTION LOGEMENT SERVICES est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail et contrat de cautionnement du 05 octobre 2021.

[H] [U] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Il déclare cependant avoir effectué des versements de 200 € en plus de son loyer courant depuis décembre 2024, soit 1.200 € à la date de l'audience.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 1.037,24 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 19 mai 2025, ne mentionnant cependant que les échéances d’avril et mai 2024.

En conséquence, [H] [U] sera condamné au paiement de la somme de 1 037,24 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 19 mai 2025, en deniers ou quittances, échéance de mai 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Il sera enfin condamné à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES, à compter du 20 mai 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 399,66 €, dans les limites que celle-ci aura versée à ce titre à la société bailleresse.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Il ressort du diagnostic social et financier que [H] [U] est arrivé sur le territoire français en 2017 en tant que mineur non accompagné et qu'il travaille actuellement en CDI en tant qu'agent de sécurité. Il a cumulé de nombreuses dettes auprès du Trésor Public ainsi qu'un crédit à la consommation pour acheter un véhicule dont il a besoin pour se rendre à son travail.

A l'audience, il déclare vouloir “en finir” avec sa dette de loyer, explique cumuler deux emplois et percevoir 2.500 € de salaire au total. Il vit seul et n'a pas d'enfant. L'espace départemental de solidarité a repris avec lui l'établissement d'un budget et les priorités.

Lors de l’audience, ACTION LOGEMENT SERVICES a déclaré s’en rapporter quant à l’octroi de délais de paiement à [H] [U].

Au regard de ces éléments, dès lors que le locataire dispose désormais de revenus devant lui permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement en sus de son loyer courant et que la partie demanderesse ne s’oppose pas aux délais de paiement, il convient de lui les accorder selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si [H] [U] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’il règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Il pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et il sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). La société bailleresse pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.

Cette indemnité d'occupation sera due par la locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [H] [U], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

En équité, la demande d’ACTION LOGEMENT SERVICES présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS