TJ 44109, 11 sept. 2025, RG 25/01202

Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 11 Septembre 2025

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DEMANDEUR :

S.A. HARMONIE HABITAT
8, avenue des Thébaudières
BP 70344
44816 SAINT-HERBLAIN CEDEX

représentée par Monsieur [J] [X], munie d’un pouvoir écrit
D'une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [R] [Y]
Logement 462 Etage 2 Résidence Les Nobels
1 Rue de Charente
44800 SAINT- HERBLAIN

non comparante D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY
GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 22 mai 2025
date des débats : 22 mai 2025
délibéré au : 11 septembre 2025

RG N° N° RG 25/01202 - N° Portalis DBYS-W-B7J-NWS5

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à HARMONIE HABITAT
CCC à Madame [R] [Y] + préfecture
Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 11 mars 2022 à effet au même jour, la S.A. HARMONIE HABITAT a donné à bail à [R] [Y] un logement de type 2 lui appartenant sis, 1 rue de Charente - résidence Les Nobels, 2ème étage n°462, outre une cave n°26 - 44800 SAINT HERBLAIN, moyennant un loyer mensuel initial de 294,24 € outre une provision mensuelle pour charges de 70,52 €.

Par acte de commissaire de justice du 4 octobre 2024, HARMONIE HABITAT a fait commandement à [R] [Y] de payer un arriéré de loyers et charges d’un montant de 1 463,25 € arrêté au 27 septembre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 février 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, HARMONIE HABITAT a fait assigner [R] [Y] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer la demande recevable et bien fondée ;
· Constater la résiliation du bail signé le 11 mars 2022 entre les parties et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail ;
· Ordonner l’expulsion d’[R] [Y] et de tout occupant de son chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités et délais prévus par la loi ;
· Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde-meuble aux frais et risques de la locataire selon les dispositions prévues par la loi ;
· Condamner la locataire au paiement de la somme de 2 930,67 € correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation échus et impayés arrêtée au 10 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;
· Condamner [R] [Y] à verser à HARMONIE HABITAT une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours outre les charges, soit la somme mensuelle de 416,80 € à compter de la date d’audience et jusqu’à la libération effective des lieux ;
· Condamner la locataire au paiement d’une somme de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
· Condamner [R] [Y] aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;
· Ordonner l’exécution provisoire.

Un diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 19 mai 2025 par les services sociaux du département. Néanmoins, [R] [Y] ne s’est pas présentée au rendez-vous de l’évaluation sociale et aucune information n’a donc pu être recueillie.

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 22 mai 2025.

À ladite audience, HARMONIE HABITAT se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 4 181,07 € au titre des loyers et charges échus à la date du 19 mai 2025.

Régulièrement assignée à étude, [R] [Y] n’a pas comparu. Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige et il y a donc lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l'article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales - CAF).

En l’espèce, le bailleur justifie de la notification de la situation d’impayé à la CAF reçue le 24 août 2023, soit au moins deux mois avant l’assignation du 20 février 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l'assignation du 20 février 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 24 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 22 mai 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que le commandement de payer du 4 octobre 2024 de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 décembre 2024.

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance d’HARMONIE HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail et [R] [Y] ne vient contester ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 4 181,07 € au titre des seuls loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 19 mai 2025. En conséquence, [R] [Y] sera condamnée au paiement de cette somme, échéance d’avril 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Elle sera enfin condamnée à payer à HARMONIE HABITAT, à compter du 20 mai 2025, et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours et des charges, soit la somme de 416,80 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, [R] [Y] ne se présente pas à l’audience et ainsi ne formule aucune demande de délai de paiement. En conséquence, aucun délai de paiement ne lui sera accordé.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [R] [Y], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Elle sera également condamnée à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS