TJ 44109, 4 sept. 2025, RG 25/02155

Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 04 Septembre 2025

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DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT
26, Place Rosa Parks
B.P. 83618
44036 NANTES CEDEX 1

représenté par Madame [K] [Q], munie d’un pouvoir écrit
D'une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [B] [H]
3 rue de Pornichet
Logement 33
44300 NANTES

comparant en personne

Monsieur [I] [Y]
domicilié : chez Monsieur [B] [H]
3 rue de Pornichet
Logement 33
44300 NANTES

non comparant D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Nicolas BIHAN
GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 03 jullet 2025
date des débats : 03 juillet 2025
délibéré au : 04 septembre 2025

RG N° N° RG 25/02155 - N° Portalis DBYS-W-B7J-N3WK

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT
CCC à Monsieur [B] [H] + Monsieur [I] [Y]+ préfecture
Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Un bail sous seing privé à été conclu entre l’établissement public industriel et commercial NANTES MÉTROPOLE HABITAT et Madame [U] [M] en date du 2 septembre 2010, concernant un appartement type 4 situé au 3 rue de Pornichet à NANTES (44300).

Par avenant signé le 8 mars 2022, avec prise d’effet rétroactive au 1er novembre 2021, Monsieur [B] [H] et Monsieur [Y] [I] sont devenus colocataires solidaires dudit logement, en lieu et place de Madame [U] [M].

Par courrier en date du 8 juin 2023, Monsieur [Y] [I] a informé le bailleur de son congé à effet au 8 septembre 2023. Il précisait que Monsieur [B] [H] restait locataire.

NANTES MÉTROPOLE HABITAT fait falloir a constaté l’apparition d’impayés et d’une dette locative à compter du mois de juin 2023.

Par acte de commissaire de justice du 22 mai 2024, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a fait signifier à Monsieur [B] [H] et Monsieur [Y] [I] un commandement de payer pour un montant en principal de 2 346,85 euros, déduction faite des frais, au titre des loyers et charges arrêté au 13 mai 2024.

Par notification électronique du 8 novembre 2023, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a saisi la Caisse d’Allocations Familiales de LOIRE-ATLANTIQUE de cette situation d’impayés.

Par acte de commissaire de justice du 28 janvier 2025 signifié à l'étude, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a fait assigner Monsieur [B] [H] et Monsieur [Y] [I] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
- faire prononcer la résolution judiciaire du bail,
- ordonner l’expulsion des locataires ainsi que tous les occupants de leurs chefs du logement avec au besoin l'assistance de la force publique et d’un serrurier,
- condamner Monsieur [B] [H] et Monsieur [Y] [I] solidairement au paiement de 1 617,51 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, arrêté au 13/06/2024, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation, à parfaire le jour de l’audience,
- condamner Monsieur [B] [H] au paiement de 639,82 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges pour la période du 14 juin 2024 au 30 décembre 2024, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation, à parfaire le jour de l’audience,
- condamner Monsieur [B] [H] et Monsieur [Y] [I] solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours, soit la somme de 354 euros, augmenté des charges locatives en cours, à compter de la date de résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des lieux, le montant du l’indemnité étant révisable selon la législation applicable aux logements sociaux et en fonction de la convention passée entre le bailleur et l’État ;
- condamner Monsieur [B] [H] et Monsieur [Y] [I] solidairement aux dépens, y compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture, et au paiement de 300 euros au titre des frais irrépétibles ;
- ordonner l'exécution provisoire de la décision.

Au soutien de ses prétentions, sur le fondement des articles 1224,1714,1728,1741 et 1760 du code civil, et de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, NANTES MÉTROPOLE HABITAT indique que Monsieur [B] [H] n’a pas réglé les sommes prévues au sein du contrat de location, dans le délai de six semaines suivant la délivrance du commandement de payer emportant résiliation de plein droit du contrat de location.

L'assignation a été dénoncée le 29 janvier 2025 à la Préfecture de la LOIRE-ATLANTIQUE par voie électronique.

A l'audience du 3 juillet 2025, NANTES MÉTROPOLE HABITAT, représenté, a maintenu l’intégralité de ses demandes faisant valoir que la dette solidaire entre les deux colocataires était bien de 1617,51 euros, mais que la dette non solidaire de Monsieur [B] [H] seul était désormais de 2610,13 euros. Il a confirmé la reprise du paiement des loyers et s'est montré favorable à l'octroi de délais de paiement.

Monsieur [B] [H] a rappelé que Monsieur [Y] [I] n’était plus dans les lieux depuis deux ans et a indiqué n’avoir aucune nouvelle de lui. Il a précisé avoir pour revenus environ 1000 euros de retraite, mais ne pas avoir d’autres dettes. Il précise souhaiter quitter le logement pour avoir un logement plus adapté à sa situation et ses ressources. Il a versé, depuis l’assignation, quatre mois de loyers. Il propose de verser 50 à 60 euros par mois en plus du loyer pour apurer sa dette.

Le diagnostic social et financier concernant Monsieur [B] [H] est parvenu à la juridiction le 30 juin 2025 et a été versé à la procédure.

À l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 4 septembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l’absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Monsieur [Y] [I] n’a pas comparu. Il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la LOIRE-ATLANTIQUE le 29 janvier 2025 soit six semaines avant l’audience qui s’est tenue le 03 juillet 2025.

Par ailleurs, NANTES MÉTROPOLE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 8 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 28 janvier 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins de résiliation judiciaire du bail verbal est recevable.

Sur la demande en paiement de la dette locative

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’article 8-1 suivant, section VII., prévoit que la solidarité d’un des colocataires prend fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. À défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Par ailleurs, l’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, l’avenant au contrat de location en date du 8 mars 2022, le seul élément contractuel produit par le bailleur, inclus une clause de solidarité en son article 2 entre Monsieur [B] [H] et Monsieur [Y] [I]. Celle-ci indique qu’ils sont, à compter du 1er novembre 2023, colocataires solidaires et indivis.

Monsieur [Y] [I] a donné congé au bailleur pour une prise d’effet du 8 septembre 2023. Il est donc solidairement tenu du paiement des loyers, à défaut de nouveau colocataire, jusqu’au 8 mars 2024 inclus.

Il ressort du décompte actualisé produit à l’audience que la dette locative était, à cette date du 8 mars 2024, déduction faite des règlements intervenus pour cette dernière échéance, de 1617,51 euros.

Monsieur [B] [H] et Monsieur [Y] [I] seront donc condamnés solidairement au paiement de la dette locative pour un montant de 1617,51 euros.

Il ressort par ailleurs du décompte actualisé produit à l’audience une dette locative totale de 4227,64 euros.

Pour déterminer la dette locative reposant sur Monsieur [B] [H] seul, doivent être déduits les frais de poursuite, soit 314,51 euros, et la dette solidaire, de 1617,51 euros.

Monsieur [B] [H] sera donc condamné, outre le règlement de la dette locative solidaire avec Monsieur [Y] [I], au paiement de 2610,13 euros au bailleur.

Conformément à l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice. Au regard des demandes formées par le bailleur, ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter de la date de l’assignation.

Sur la demande de résolution judiciaire

Les articles 1227 et 1228 du code civil prévoient la possibilité de demander la résolution d’un contrat en justice. Le juge peut selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Il ressort de l’article 24 IV. de la loi précitée que l’existence d’une dette locative peut fonder le prononcé d’une résolution judiciaire du bail, dès lors qu’elle constitue un manquement grave du preneur à ses obligations de paiement du prix du bail.

En l'espèce, l’assignation sollicitait la résolution judiciaire du bail en raison d’une dette locative d’un montant de 1 617,51 euros, et ce en dépit d’un commandement de payer signifié préalablement et mettant en demeure de régler la dette locative. Au jour de l’audience, cette dette n’a pas été réglée et s’est même aggravée.

Le manquement du locataire à son obligation de paiement des loyers est donc caractérisé. Compte tenu de la gravité de ces manquements, la résolution judiciaire du contrat est justifiée.

Sur la demande de délai de paiement et de maintien dans les lieux

Selon l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution [...] en accordant éventuellement un délai au débiteur.

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Monsieur [B] [H] sollicite des délais de paiement et propose le versement de mensualités complémentaires de 50 euros à cet effet. Les parties conviennent que le locataire a repris le paiement des loyers avant l’audience. En outre NANTES MÉTROPOLE HABITAT ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Monsieur [B] [H] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Monsieur [B] [H] sollicite également que soient suspendus les effets de la résiliation judiciaire. Compte tenu de l’accord des parties pour un apurement progressif de la dette et d’un maintien dans les lieux, il y a lieu de conditionner le prononcé de la résolution judiciaire au respect du paiement intégral des loyers et des mensualités complémentaires prévues au dispositif en vue d’apurer la dette locative.

Le prononcé de la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion du logement sont donc suspendus au respect des obligations pour l’apurement de la dette fixés au dispositif. À défaut de règlement d’une des échéances, l’expulsion du défendeur et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Dans cette hypothèse, une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer et des charges, sera dû à compter de la date d’effet de la résolution judiciaire par le défendeur jusqu’à libération complète des lieux.

Sur les autres demandes

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante, en l’occurrence Monsieur [B] [H], doit supporter les dépens qui comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais d’assignation, le droit de plaidoirie et les frais de signification de la présente décision.

En revanche, il n’apparaît pas conforme à l'équité de condamner Monsieur [B] [H] au paiement d’une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande formulée sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’absence de motif susceptible de justifier d’y déroger, l’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.

PAR CES MOTIFS