TJ 44109, 11 sept. 2025, RG 25/00070

Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 11 Septembre 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. LA NANTAISE D’HABITATIONS
L’Atrium, 1 allée des Hélices
BP 50209
44202 NANTES CEDEX 02

représentée par Maître Julien VIVES, avocat au barreau de NANTES
D'une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [P] [M]
12C Rue de la Cruaudière
Résidence Les Jardins du Manoir RDC Porte 26
44640 SAINT JEAN DE BOISEAU

comparant en personne

Madame [Z] [M]
2 Impasse de la Tonnelle
44640 LE PELLERIN

non comparante D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY
GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 22 mai 2025
date des débats : 22 mai 2025
délibéré au : 11 septembre 2025

RG N° N° RG 25/00070 - N° Portalis DBYS-W-B7J-NQQ4

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Julien VIVES
CCC à Monsieur [P] [M] + Madame [Z] [M] + préfecture
Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 08 octobre 2020 à effet au 6 novembre 2020, LA NANTAISE D'HABITATIONS a donné à bail à [P] et [Z] [M] un logement de type 3 lui appartenant sis, 12C rue de la Cruaudière, résidence Les jardins du Manoir, porte 26, outre un garage n°55, une cave et un jardin privatif - 44640 SAINT-JEAN-DE-BOISEAU, moyennant un loyer mensuel initial de 439,76 € pour le logement, 41,15 € pour le garage et 33,95 € pour les locaux annexes et/ou accessoires, outre une provision mensuelle pour charges de 54,41 €.

Par acte de commissaire de justice du 12 septembre 2024, LA NANTAISE D’HABITATIONS a fait commandement à [P] et [Z] [M] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 6 149,60 € arrêté au 22 août 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 décembre 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, LA NANTAISE D’HABITATIONS a fait assigner [P] et [Z] [M] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :
· La recevoir dans son action et la dire bien fondée ;
· Constater la résiliation du bail à la date du 12 novembre 2024 et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail ;
· Dans l’hypothèse où des délais de grâce seraient accordés en application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dire et juger que le bail d’habitation sera résilié de plein droit à défaut de paiement d’une seule échéance ou d'un seul loyer courant ;
· Ordonner l’expulsion des époux [M] et de tout occupant de leur chef du logement situé 12C rue de la Cruaudière, résidence Les Jardins du Manoir, porte 26, outre un garage n°55, une cave et un jardin privatif - 44640 SAINT-JEAN-DE-BOISEAU, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, jusqu’à complète libération des lieux ;
· Condamner solidairement les locataires au paiement de la somme de 6 657,90 € arrêtée au 31 octobre 2024, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience et augmentée des intérêts de droit à compter de l'assignation ;
· Dire et juger que le dépôt de garantie d’un montant de 473,71 € restera acquis à LA NANTAISE D’HABITATIONS et viendra en déduction des sommes dues ;
· Condamner solidairement les locataires à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, depuis la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;
· Dire et juger que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ;
· Condamner solidairement les époux [M] au paiement d’une somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et son éventuel dénoncé à la caution ;
· Dire et juger que toutes les condamnations engagent solidairement les locataires et la caution éventuelle.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 11 mars 2025 par les services sociaux du département.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 mai 2025.

A ladite audience, LA NANTAISE D’HABITATIONS se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 8 878,49 € au titre des loyers et charges échus à la date du 19 mai 2025.

Régulièrement assignés à personne, [P] [M] a comparu. Régulièrement assignée à domicile, [Z] [M] n’a pas comparu. Son mari a précisé qu’elle avait quitté le domicile conjugal et a communiqué sa nouvelle adresse.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l'absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige. [Z] [M] n’ayant pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l'article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales - CAF).

En l’espèce, le bailleur justifie de la notification de la situation d’impayé à la CAF le 24 janvier 2023, soit au moins deux mois avant l’assignation du 13 décembre 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.
En l’espèce, l’assignation du 13 décembre 2024 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 16 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 22 mai 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.

Par exploit de commissaire en date du 12 septembre 2024, LA NANTAISE D’HABITATIONS a fait commandement à [P] et [Z] [M] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 6 149,60 € arrêté au 22 août 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 novembre 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [P] et [Z] [M].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de LA NANTAISE D’HABITATIONS est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[P] et [Z] [M] ne viennent contester ni le principe ni le montant de la dette.
Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 8 878,49 € au titre des seuls loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 19 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse.
Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Il résulte également de l’article 220 du code civil que les époux sont tenus solidairement des dettes ayant pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants. La solidarité passive entre les époux vaut quelque soit le régime matrimonial en cours d'exécution (article 226 du code civil). Entrent dans le champ d’application de l’article 220 du code civil les obligations résultant du paiement des loyers et charges, même lorsque le bail n’a été conclu que par un seul des deux époux.

La séparation de fait n’a aucune incidence sur l’obligation solidaire relative au paiement des loyers et charges, même si l’un des époux a délivré congé au bailleur et que l’autre époux confirme ce départ.

Les époux sont tenus solidairement du paiement des loyers et charges jusqu’à ce que le jugement de divorce soit opposable aux tiers par accomplissement des formalités de mentions en marge des actes d’état civil.

En conséquence, [P] et [Z] [M], mariés, séparés et non divorcés, seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 8 878,49 €, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement. En application de l’article 22 alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 3.2 du contrat de bail, le dépôt de garantie versé par les locataires au bailleur à leur entrée dans les lieux ne leur sera pas restitué et sera déduit des sommes dues au bailleur par les locataires.

S'agissant de l’indemnité d’occupation, la dette est solidaire si un seul des deux époux se maintient dans les lieux, lorsque l’indemnité d’occupation est une dette ménagère. L’indemnité d’occupation présente un caractère ménager notamment lorsque les lieux constituent le logement familial, attribué à l’époux résidant avec les enfants, par l’ordonnance de non-conciliation. En l’espèce, [P] [M] indique que les époux ont décidé, sans ordonnance du juge aux affaires familiales, que leur enfant commun résiderait alternativement chez l’un puis chez l’autre, ce qui constitue donc pour chacun, et en l’espèce pour [P] [M], une dette ménagère susceptible d’entraîner la solidarité dans le paiement de l’indemnité d'occupation.

Ils seront donc condamnés solidairement à payer à LA NANTAISE D’HABITATIONS, à compter du 20 mai 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 629,73 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande des locataires, du bailleur ou d’office, à la condition que les locataires soient en situation de régler leur dette locative et qu’ils aient repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, aux locataires en situation de régler leur dette locative.

Lors de l’audience, LA NANTAISE D’HABITATIONS a indiqué s’en référer à ses demandes initiales.

[P] [M] propose de verser 240 € en plus du loyer courant pour résorber la dette.
Or, d’après le relevé de compte locataire, le paiement intégral du loyer courant n’a pas repris depuis novembre 2024 et n’a donc pas repris avant l’audience.

Au regard de ces éléments, aucun délai de paiement ne sera accordé à [P] et [Z] [M].

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [P] et [Z] [M], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Ils seront également condamnés in solidum à payer à LA NANTAISE D’HABITATIONS la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS