TJ 44109, 11 sept. 2025, RG 24/03647

Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 11 Septembre 2025

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DEMANDERESSE :

Madame [F] [B]
Résidence Simon Ringeard
26 Rue du Clos Grille
44640 LE PELLERIN

représentée par Maître Amélie GIZARD, avocate au barreau de NANTES
D'une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [D], [L] [T]
2 Rue du 08 Mai 1945
44640 SAINT-JEAN-DE-BOISEAU

non comparant

Madame [O] [H] épouse [T]
15 Rue du Docteur Roux
44620 LA MONTAGNE

représentée par Maître Maud GAZEAU, avocate au barreau de NANTES

D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY
GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 27 mars 2025
date des débats : 22 mai 2025
délibéré au : 11 septembre 2025

RG N° N° RG 24/03647 - N° Portalis DBYS-W-B7I-NNR3

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Amélie GIZARD
CCC à Maître Maud GAZEAU + Monsieur [D], [L] [T] + préfecture
Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 novembre 2014, avec effet au 1er décembre 2014, [F] [B] a donné à bail, à usage d’habitation principale, à [D] [T] et [O] [H] un logement meublé situé au 2 rue du 8 mai - 44640 SAINT-JEAN-DE-BOISEAU, moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 750 €.

Par courrier daté du 24 avril 2023, [F] [B] a délivré à [D] [T] et [O] [H] épouse [T] un congé justifié par sa décision de vendre le logement à effet au 1er décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 15 novembre 2024, [F] [B] a fait assigner [D] [T] et [O] [H] épouse [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes aux fins de voir :
Ordonner l'expulsion de [D] [T] et [O] [H] épouse [T] et de toute autre occupant sans droit ni titre du logement ;
Condamner solidairement les locataires à lui verser une indemnité d’occupation à hauteur de 750 € par mois à compter de la fin du préavis, soit octobre 2023 ;
Condamner solidairement [D] [T] et [O] [H] épouse [T] à lui régler la somme de 12 752,05 €, sauf à parfaire, correspondant aux loyers impayés jusqu’en septembre 2024 ;
Condamner solidairement [D] [T] et [O] [H] épouse [T] à lui payer la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La signification de cette assignation a été faite à étude pour chacun des deux locataires.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 mars 2025, renvoyée et retenue à l’audience du 22 mai 2025.

[D] [T] ne s’est pas présenté à l’audience. Il serait hospitalisé d’après [O] [H] qui elle était représentée. En application des articles 472 et 474 du code de procédure civile, la décision sera réputée contradictoire.

[O] [H] épouse [T] demande au juge des contentieux de la protection de :
à titre principal :
juger qu’elle n’a pas de moyen opposant quant à l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du contrat de bail liant les époux [T] à leur bailleur au 30 novembre 2023, ainsi qu’à l’expulsion de tout occupant du logement ;
condamner [D] [T] seul au paiement de la dette locative, ainsi que de tous les loyers impayés locatifs générés depuis septembre 2024 jusqu’à libération effective des lieux ;
subsidiairement, si la solidarité devait être retenue à son égard :
la condamner solidairement avec [D] [T] au paiement de la dette locative pour la période allant jusqu’au 21 février 2024, date à laquelle elle a été contrainte de quitter les lieux, ce dont [F] [B] reconnaît avoir été informée ;
en tout état de cause :
lui accorder des délais de paiement s’agissant de sa dette locative, conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil, qui ne sauraient être inférieurs à deux ans ;
débouter [F] [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ;
débouter [F] [B] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de la présente procédure.

La décision a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du congé pour vente

L’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 énonce que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. (…) Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Aux termes de l’article 15 II de la même loi, lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

En l’espèce, le congé pour vente délivré par [F] [B] est conforme aux exigences légales et sa validité n’est contestée par aucun des défendeurs. En conséquence de ce congé, délivré le 24 avril 2023 à effet au 30 novembre 2023, [D] [T] et [O] [H] épouse [T] épouse [T] sont devenus occupant sans droit ni titre au 1er décembre 2023.

Sur l’expulsion

Aux termes de l'article L.213-4-3 du code de l’organisation judiciaire : « Le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre ».

Ainsi, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l'expulsion de [D] [T] et [O] [H] épouse [T], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de rappeler que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la dette de loyer

Sur le principe et le montant de la dette

[O] [H] épouse [T] et [D] [T] ne contestent ni l’un ni l’autre le principe de la dette de loyer.

Le montant de 12 752,05 € retenu par [F] [B] dans son assignation est contesté par [O] [H] épouse [T] qui fait valoir qu’elle a conclu un échéancier à hauteur de 200 € par mois avec la bailleresse à compter de juin 2024 et qu’elle a déjà réglé 2 400 €. [F] [B] en revanche, dans l’assignation du 15 novembre 2024, déclare que [O] [T] n’a payé que 1 000 € en règlement de la dette. Or, la débitrice justifie, par actualisation au mois de mai 2025, de douze virements de 200 € au bénéfice de [F] [B] de mai 2024 à avril 2025, soit effectivement la somme de 2.400 € au 29 avril 2025.

Sur la solidarité

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas.

En l'espèce, le contrat de bail du 22 novembre 2014, qui désigne comme locataires [D] [T] et [O] [H], ne contient pas de clause de solidarité. Les locataires n’ont contracté mariage que le 15 juillet 2023, soit pendant le délai du congé donné par [F] [B]. Ce n’est donc qu’à compter de cette date que l’article 220 du code civil, qui énonce que les époux sont tenus solidairement des dettes ayant pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants trouve à s’appliquer. Entrent dans le champ d’application de l’article 220 du code civil les obligations résultant du paiement des loyers et charges.

À l’inverse, l’indemnité d’occupation ne constitue pas une dette solidaire si le maintien de l’un des époux dans les lieux ne présente pas de caractère ménager.

Ainsi, [D] [T] et [O] [H] sont tenus chacun pour moitié de la dette, qui s’élevait alors à 7.281,65 € pour les années 2019, 2020, 2021 et 2022, et jusqu’au 15 juillet 2023. A cette date, [O] [H] n’avait pas mis en place d’échéancier avec la bailleresse pour apurer la dette.

il n’est pas contesté que [O] [H] a quitté le logement en février 2024. Ainsi, l’indemnité d’occupation, qui indemnise le bailleur à hauteur du loyer et des charges qui auraient été dus si le locataire avait continué à devoir des loyers, n’ayant pas de caractère ménager, est due par le seul époux occupant les lieux, à savoir [D] [T], en l’absence de caractère ménager de la dette de loyer en l'espèce.

Ainsi, sur la période du 16 juillet 2023 au 29 février 2024, les époux [T] seront tenus solidairement de la dette de loyer s’élevant alors à 1 566 €.

Sur la période du 1er mars 2024 au 30 septembre 2024, [D] [T] sera tenu seul au paiement de la dette de loyer s’élevant à 2 884 € et il sera également tenu seul au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant du loyer et des charges, soit 762 € à compter du 1er octobre 2024.

Les sommes versées par [O] [H] épouse [T] à hauteur de 2.400 € de mai 2024 à avril 2025 seront déduites de sa dette propre.

[O] [H] a déposé un dossier de surendettement en son nom propre et l'état détaillé de ses dettes a été dressé par la commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique. Il sera nécessaire d’actualiser sa dette de loyer.

Sur les délais de paiement

[O] [H] demande à bénéficier des délais de paiement prévus par l’article 1343-5 du code civil. Au regard de l’échéancier qu’elle a mis en place et qu’elle respecte depuis un an à hauteur de 200 € par mois et du montant restant de sa dette propre à savoir 1.240,82 € (7.281,65 €/2 = 3.640,82 € - 2.400 €), il convient d’accorder à la défenderesse des délais de paiement reprenant l’échéancier de 200 € par mois, soit sur une période de sept (7) mois selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

[D] [T] et [O] [H] épouse [T], qui succombent à l’action, supporteront in solidum les dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment l’assignation ainsi qu’aux dépens d’exécution comprenant la signification du jugement et les actes d’exécution forcée

En outre, [F] [B] a dû engager des frais irrépétibles qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge. [D] [T] sera donc condamné à lui payer la somme de 500 € et [O] [H] épouse [T] sera condamnée à lui payer la somme de 200 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

S’agissant de l’exécution provisoire, elle est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile et il n'y a pas lieu, en l’espèce, de l’écarter.

PAR CES MOTIFS