TJ 44109, 11 sept. 2025, RG 25/01200

Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 11 Septembre 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. HARMONIE HABITAT
8, avenue des Thébaudières
BP 70344
44816 SAINT-HERBLAIN CEDEX

représentée par Monsieur [P] [D], munie d’un pouvoir écrit
D'une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [Y] [V]
Appartement B41 Etage 2
16 Rue des Frères Grimm
44800 SAINT- HERBLAIN

non comparant

Madame [S] [R] épouse [V]
Appartement B41 Etage 2
16 Rue des Frères Grimm
44800 SAINT- HERBLAIN

non comparante D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY
GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 22 mai 2025
date des débats : 22 mai 2025
délibéré au : 11 septembre 2025

RG N° N° RG 25/01200 - N° Portalis DBYS-W-B7J-NWSZ

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à HARMONIE HABITAT
CCC à Monsieur [Y] [V] + Madame [S] [R] épouse [V]
CCC à la préfecture
Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 7 juillet 2016 à effet au même jour, HARMONIE HABITAT a donné à bail à [Y] [V] et [S] [R] épouse [V] un logement de type 3, lui appartenant sis, 16 rue des frères GRIMM, 2ème étage - Appt B41 - 44800 ST HERBLAIN, ainsi qu’un garage (n°8), moyennant un loyer mensuel initial de 358,11 € pour le logement et 35,44 € pour le garage, outre une provision mensuelle pour charges de 68,07 €.

Par acte de commissaire de justice du 4 octobre 2024, HARMONIE HABITAT a fait commandement à [Y] [V] et [S] [R] épouse [V] de payer un arriéré de loyers et charges d’un montant de 2 808,26 € arrêté au 27 septembre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 février 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, HARMONIE HABITAT a fait assigner [Y] [V] et [S] [R] épouse [V] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer la demande recevable et bien fondée ;
· Constater la résiliation du bail signé le 7 juillet 2016 et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail ;
· Ordonner l’expulsion des locataires et de tout occupant de leur chef du logement, avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités et délais prévus par la loi ;
· Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde-meuble aux frais et risques des locataires selon les dispositions prévues par la loi ;
· Condamner solidairement les locataires au paiement de la somme de 4 393,27 € correspondant aux loyers, charges et indemnité d'occupation échus et impayés arrêtée au 10 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, à parfaire au jour de l’audience ;
· Condamner solidairement les époux [V] à lui payer une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours outre les charges, soit la somme mensuelle de 572,10 € à compter de la date d’audience et jusqu'à la libération effective des lieux ;
· Condamner in solidum les locataires au paiement d’une somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification à la préfecture ;
· Ordonner l’exécution provisoire.

Le diagnostic social et financier a été reçu par le greffe le 28 avril 2025, transmis par les services sociaux du département. Néanmoins, les locataires ne se sont pas présentés au rendez- vous proposé le 17 avril 2025, aucune information n’a donc pu être recueillie.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 mai 2025. À ladite audience, HARMONIE HABITAT se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser qu’un plan d’apurement de la dette a été signé et respecté, les locataires payent 130 € en sus du loyer depuis le mois de février 2025.

Régulièrement assignés à étude, aucun d’eux n’a comparu. Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l’absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige. Il y a donc lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 474 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l'article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales - CAF).

En l’espèce, le bailleur justifie de la notification de la situation d’impayé à la CAF enregistrée le 26 juin 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 20 février 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l'existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l'espèce, l’assignation du 20 février 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département, dont il a accusé réception le 21 février 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 22 mai 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.

Par exploit de commissaire en date du 4 octobre 2024, HARMONIE HABITAT a fait commandement à [Y] [V] et [S] [R] épouse [V] de payer un arriéré de loyers et charges d’un montant de 2 808,26 € arrêté au 27 septembre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 décembre 2024.

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance d’HARMONIE HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[Y] [V] et [S] [R] épouse [V] ne viennent contester ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé au dossier laisse apparaître un solde de 3 973,18 € au titre des seuls loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 21 mai 2025.

Aux termes de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, il résulte du bail que [Y] [V] et [S] [R] épouse [V] sont mariés et sont à ce titre tenus à une solidarité légale prévue à l’article 220 du code civil. Le contrat de bail prévoit également en son article 7 la solidarité en cas de pluralité de locataires.

En conséquence, [Y] [V] et [S] [R] épouse [V] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 3 973,18 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 21 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Ils seront enfin condamnés à payer solidairement à HARMONIE HABITAT, à compter du 22 mai 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges incluses, soit la somme de 572,10 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande des locataires, du bailleur ou d’office, à la condition que les locataires soient en situation de régler leur dette locative et qu’ils aient repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, aux locataires en situation de régler leur dette locative.

Lors de l’audience, HARMONIE HABITAT a indiqué que le plan d’apurement établi entre les parties était respecté, les locataires payant 130 € en sus du loyer depuis le mois de février 2025.
[Y] [V] et [S] [R] épouse [V] ont ainsi repris le paiement intégral des loyers avant l’audience, versant en outre une somme supplémentaire afin d’apurer leur dette locative, démontrant ainsi leur capacité à régler leur dette.

Au regard de ces éléments, des délais de paiement seront accordés à [Y] [V] et [S] [R] épouse [V].

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si les époux [V] respectent les délais de paiement qui leur sont accordés et qu’ils règlent le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Ils pourront ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion. Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de leur défaillance et ils seront redevables d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges. HARMONIE HABITAT pourra, le cas échéant, procéder à leur expulsion. Cette indemnité d'occupation sera due par les locataires jusqu’à leur départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou leur expulsion.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [Y] [V] et [S] [R] épouse [V], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Ils seront également condamnés in solidum à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS