TJ 06088, 12 sept. 2025, RG 22/00340

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT : [N] [W] c/ Syndicat des copropriétaires [Adresse 1]

N° 25/
Du 12 septembre 2025

4ème Chambre civile
N° RG 22/00340 - N° Portalis DBWR-W-B7G-N746

Grosse délivrée à

la SCP BERARD & NICOLAS

Me Cyril CHAHOUAR-BORGNA

expédition délivrée à

le 16 Septembre 2025

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du douze septembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l'audience publique du 5 juin 2025, le prononcé du jugement étant fixé au 12 septembre 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le12 septembre 2025, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR:

M. [N] [W]
[Adresse 2]
[Localité 1] (ROYAUME UNI)
représenté par Me Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Maître Etienne BERARD de la SCP BERARD & NICOLAS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [N] [W] est propriétaire d’un appartement au sein d’un immeuble soumis au régime de la copropriété et situé [Adresse 1] à [Localité 3].

Une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 17 décembre 2021.

Par acte d’huissier du 27 janvier 2022, M. [N] [W] a fait assigner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir l’annulation de cette assemblée générale et de la résolution n°21a relative à l’interdiction des locations de courte durée.

Par conclusions n°2 notifiées le 21 janvier 2025, M. [N] [W] conclut au débouté du syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes et sollicite :
A titre principal,
le prononcé de la nullité de l’assemblée générale du 17 décembre 2021, A titre subsidiaire,
le prononcé de la nullité de la nullité de la résolution n°21a,que l’exécution provisoire du jugement à intervenir soit prononcée,qu’il soit fait application de l’article 10-1 avant dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965,la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
Il fait valoir à titre principal, au visa de l’article 22 alinéa 3 in fine de la loi du 10 juillet 1965, que le procès-verbal d’assemblée générale ne permet pas de déterminer la manière dont les pouvoirs établis par les copropriétaires représentés ont été distribués. Il ajoute que le règlement de copropriété prévoit la désignation de deux scrutateurs, alors qu’aucun scrutateur n’a été désigné lors de l’assemblée générale litigieuse et soutient que les exigences de l’article 15 de la même loi n’ont pas été respectées.

A titre subsidiaire, il fait valoir que la résolution n°21a a été votée à la majorité des deux tiers alors qu’elle devait faire l’objet d’un vote à l’unanimité puisqu’elle impose aux copropriétaires une modification de la jouissance des parties privatives. Il note que la clause bourgeoise prévue dans le règlement de copropriété n’est pas une clause exclusive puisque les activités libérales sont autorisées. Il ajoute que les sous-locations meublées sont autorisées.

Il estime que l’obtention d’une attestation de changement d’usage est étrangère à la problématique liée à l’annulation de cette résolution. Il estime qu’aucun trouble anormal de voisinage n’est démontré.

Par conclusions en défense n°2 notifiées le 11 mai 2023, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] conclut au débouté de M. [W] de l’ensemble de ses demandes et sollicite sa condamnation à :
cesser sans délai les locations meublées de courte durée sous astreinte de 50 euros par jour de retard, outre une astreinte fixe de 1 000 euros par infraction constatée de justice, pour toute occupation précaire d’une durée de moins de trois mois, le tout à compter de la signification du jugement à intervenir.lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.
Il précise que M. [W] est irrecevable à solliciter l’annulation de l’intégralité de l’assemblée générale puisqu’il était présent à celle-ci et a voté en faveur de plusieurs résolutions.

Il précise que le syndic n’a pas reçu de pouvoirs de la part des copropriétaires absents et que les nullités évoquées par M. [W] ne sont pas prévues par les textes.

Il précise que le règlement de copropriété n’impose pas la désignation de deux scrutateurs en début d’assemblée générale mais fait référence à un mandat d’un an confié à un présidente et à deux assesseurs.

Il expose que l’activité de location de courte durée génère de nombreuses nuisances sonores au sein de l’immeuble qui portent atteinte à la jouissance paisible des lieux et causent des troubles permanents et continus de voisinage. Il précise que ces nuisances ont entraîné des plaintes de la part des copropriétaires occupants.

Il note que le règlement de copropriété contient une clause d’habitation bourgeoise qui traduit la volonté d’une occupation stable et bourgeoise et que la résolution contestée ne visait pas la modification de ce règlement mais uniquement son interprétation. Il estime que cette clause est « exclusive » avec dérogations ciblées pour les professions considérées comme « tranquilles et non bruyantes » ;

La clôture de l’instruction est intervenue le 22 mai 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 5 juin 2025 et la décision a été mise en délibéré au 12 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISON

Sur la recevabilité de la demande d’annulation de l’assemblée générale dans son intégralité

En vertu de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 42 alinéa 2 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.

Un copropriétaire est dit opposant s’il a voté contre une résolution alors que la majorité des copropriétaires a voté pour, ou s’il a voté pour une résolution alors que la majorité des

copropriétaires a voté contre.

En l’espèce, il ressort de l’examen de l’assemblée générale du 17 décembre 2021 que M. [W] y était présent et a voté en faveur de plusieurs résolutions adoptées par celle-ci et notamment les résolutions n°1, 2, 3, 5, 6, 8, 10 et 12.

Dès lors et sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens soulevés, le tribunal doit constater que la demande de M. [W] tendant à l’annulation de l’intégralité de l’assemblée générale est irrecevable pour défaut de qualité à agir.

Il convient de façon surabondante de préciser qu’aux termes de l’article 789 6° du code de procédure, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

M. [W] n’a pas soulevé de moyen relatif à la compétence exclusive du juge de la mise en état.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°21a

L’article 2, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire ».

L’article 8 de la même loi indique qu’un règlement conventionnel de copropriété détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance.

L’article 9 de la même loi fixe certaines restrictions au droit d’usage des copropriétaires : « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».

Ainsi, la liberté d’usage et de jouissance des parties privatives est tempérée par les droits concurrents des autres copropriétaires et la destination de l’immeuble.

L’article 26 alinéas 2, 5 et 6 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 et applicable au présent litige, dispose que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l'immeuble.

En l’espèce, une clause d’habitation bourgeoise prévue par le règlement de copropriété est formulée ainsi :

« Les appartements ne pourront être habités que bourgeoisement et par des personnes de bonnes vie et mœurs, qui devront veiller à ce que la tranquillité de l’immeuble ne soit jamais troublée par leur fait ou celui de leur famille, de leurs hôtes, les locataires, visiteurs ou gens de service, et à ne rien faire qui puisse nuire à la bonne réputation de la maison.

Il ne pourra être exercé aucune profession dans les appartements de la maison, l’intention des co-propriétaire étant que les appartements servent exclusivement à l’habitation bourgeoise ; toutefois, par dérogation à ce qui précède, les professions de tailleur, modiste en appartement, ainsi que docteur, chirurgien, avocat, notaire, avoué, huissier et professions similaires, c’est-à-dire tranquilles et non bruyantes, pourront être exercées s’il s’agit d’un docteur et d’un chirurgien il ne pourra exploiter ni clinique ni laboratoire d’expériences. Des professions de massage de toutes sortes, les chiromanciennes sont formellement interdites ainsi que les établissements de bains, instituts de beauté, blanchisseries, hôpitaux, maisons de santé prenant des pensionnaires, établissement de désinfection. »

La résolution n°21a tend à assurer l’occupation paisible, stable et bourgeoise de l’immeuble prévue par le règlement de copropriété. Elle n’impose pas de modification de la jouissance des parties privatives comme le soutient M. [W] et ne devait donc pas faire l’objet d’un vote à l’unanimité.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] produit des courriers électroniques adressés au syndic en 2022 et 2023 par des occupants de l’immeuble qui font état d’un « turn over de personnes » dans l’appartement de M. [W], « des locataires qui ne respectent en rien la vie dans l’immeuble (retour extrêmement bruyant au milieu de la nuit, sauts et courses incessantes dans les escaliers et dans l’appartement », des bruits de « (télévision, conversations en différentes langues, musique, etc.) à toutes les heures de la journée, mais particulièrement en soirée ». 

Il ressort de ces éléments que l’activité de location touristique de courte durée de l’appartement de M. [W] occasionne des nuisances importantes pour les autres habitants de l’immeuble et ne correspond pas à l’usage d’habitation exclusive bourgeoise de l’appartement prévu par le règlement de copropriété.

M. [W] sera débouté de sa demande tendant à l’annulation de la résolution n°21a.

Sur la demande reconventionnelle de condamnation sous astreinte

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de M. [W] sous astreinte à cesser sans délai les locations meublées de courte durée.

Il n’est toutefois pas démontré que M. [W] a été préalablement mis en demeure de cesser cette activité en raison des nuisances occasionnées et qu’il s’y est opposé.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande de ce chef.

Sur la demande de dispense de participation à la dépense commune

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

En l’espèce, les prétentions de M. [W] n’ont pas été déclarées fondées et il sera débouté de sa demande de dispense de participation à la dépense commune.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, M. [W] sera condamné aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’est pas nécessaire d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement, comme le sollicite M. [W], dès lors qu’elle est de droit à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable au présent litige.

PAR CES MOTIFS