TJ 92050, 8 sept. 2025, RG 24/07283

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE
08 Septembre 2025

N° RG 24/07283 - N° Portalis DB3R-W-B7I-ZHW4

N° Minute : 25/

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de la l’immeuble sis 9-11 rue du Colonel Fabien 92160 ANTONY pris en la personne de son syndic :

C/

[I] [X]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de la l’immeuble sis 9-11 rue du Colonel Fabien 92160 ANTONY pris en la personne de son syndic :
Cabinet I-2MO
26 rue Notre Dame
94150 RUNGIS

représentée par Me Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1869

DEFENDERESSE

Madame [I] [X]
Résidence du Colonel Fabien
11 rue du Colonel Fabien
92160 ANTONY

défaillant

En application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Mai 2025 en audience publique devant Carole GAYET, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis 9-11 rue du Colonel Fabien à ANTONY (92160) est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de Mme [I] [X] dans le règlement des charges dont elle est redevable, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société I-2MO, l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 21 août 2024, aux fins de :

- CONDAMNER Madame [I] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 9-11 rue du Colonel Fabien à ANTONY (92160), représenté par son syndic :

- la somme de 60.003,52 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayées échues au 12 janvier 2024, 3ème trimestre 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 3 octobre 2023, date de première mise en demeure et capitalisation de ces intérêts pour chaque année échue ;
- la somme de 3 000 euros au titre des dommages et intérêts ;
- la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

- DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

- CONDAMNER Madame [I] [X] aux entiers dépens dont le montant pourra être directement recouvré par Maître Florian CANDAN, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

M. [I] [X], assignée par acte remis en l’étude du commissaire de justice instrumentaire qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « dire » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile lorsqu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n'étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n'y a donc pas lieu de statuer.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur la distinction entre les charges et les dépens
 
Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme totale de 60.003,52 euros au titre des charges arrêtées au 12 janvier 2024, 3ème trimestre 2024 inclus.

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.
 
En l’espèce, il convient de distinguer les charges prévues par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, des frais relevant des dépens prévus par les articles 695 et 696 du code de procédure civile.
 
Partant, conformément aux décomptes produits par le demandeur, les charges, d’un montant de 59.938,38 euros, seront examinées en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et le montant de 65,14 euros pour la signification de l’assignation par le commissaire de justice instrumentaire sera intégré dans les dépens.

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 59.938,38 euros au titre des charges arrêtées au 12 janvier 2024, 3ème trimestre 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 octobre 2023.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

- un extrait de matrice cadastrale,
- un extrait du compte de Mme [I] [X] pour la période du 1er juillet 2021 au 5 juillet 2024,
- les appels de charges courantes et fonds de travaux adressés à la défenderesse,
- les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 8 octobre 2020, 17 juin 2021, 21 septembre 2021, 21 juin 2022, 13 septembre 2022, 10 février 2023 et 29 février 2024.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale que Mme [I] [X] est propriétaire des lots n°41, 45 et 60 de l'état descriptif de division.

Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 8 octobre 2020, 17 juin 2021, 21 septembre 2021, 21 juin 2022, 13 septembre 2022, 10 février 2023 et 29 février 2024 qui ont respectivement approuvé les comptes et comptes de travaux des exercices de 2020 à 2023 mais aussi voté le budget prévisionnel portant sur l’exercice 2024, ainsi que les appels de fonds conformes à ces assemblées.

Au vu du décompte produit, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d'une créance certaine, liquide et exigible d'un montant de 59.938,38 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période 1er juillet 2021 au 5 juillet 2024, appel de provision du 3ème trimestre 2024 inclus.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d'intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2023, date d’envoi de la mise en demeure adressée à la défenderesse.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;
4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Le syndicat des copropriétaires produit la mise en demeure adressée le 3 octobre 2023, afin d’obtenir paiement de la somme de 58.925,86 euros. Or, les sommes dont le paiement est poursuivi, venues à échéance postérieurement au 3 octobre 2023, ne sont pas visées dans cette mise en demeure. Partant les intérêts au taux légal courront à compter de l’assignation qui porte sur la totalité des sommes dues, et vaut mise en demeure.

En conséquence, Mme [I] [X] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 59.938,38 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période 1er juillet 2021 au 5 juillet 2024, appel de provision du 3ème trimestre 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 21 août 2024.

Sur les intérêts capitalisés

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur les charges soient eux-mêmes productifs d’intérêts.

L'article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

En application de ces dispositions, il convient d'accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et d'ordonner que les intérêts au taux légal qui courront sur les charges qui lui ont été allouées seront eux-mêmes productifs d'intérêts lorsqu'ils seront échus et dus pour une année entière.

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 3.000,00 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence de Mme [I] [X] dans le paiement régulier de ses charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété, et/ou à reporter les travaux votés, entraînant une désorganisation financière de celle-ci.

Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500,00 euros à titre de dommages-intérêts, que Mme [I] [X] sera condamnée à lui payer.

Sur les demandes accessoires

Mme [I] [X], qui succombe, supportera la charge des dépens de l'instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance.

Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que Mme [I] [X] sera condamnée à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l'affaire, il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS